房地产行业会计核算的问题研究

王婷婷

（长春天伦燃气工程投资有限公司，吉林 长春 130000）

随着经济的发展，近些年来，我国房地产行业快速发展，在房价久升不降的情况下，政府针对该问题不断颁布了各种调控房地产的政策，从而令房地产行业的利润受到压缩。当前我国房地产政策仍在逐步不断完善当中，企业如何规范成本核算，找出工作问题并给予处理，则成为房地产行业关注的重点。只有房地产行业对自身会计核算问题加以重视，找出其存在的根源，才能使会计核算问题得到更有效地处理，从而促进房地产行业会计核算目标的实现。

一、房地产行业的业务特征

房地产行业主要有四个业务特征：首先，产品单价高。通常情况下，房地产行业开发的产品单价往往都要高于其他一般的产品。由于这种因素的存在，使得房地产产品在进行销售时，与其他产品之间存在着较大的不同，因此，会导致房地产行业在进行销售时，采取其他销售方式不同的手段来进行处理，从而使房地产行业的会计核算业务与其他行业的工作方式有所不同。其次，其销售成本率存在较大的差异。对于任何一个企业来说，想要获得经济的效益，就必须是销售成本率得到相应的降低，但对于房地产行业来说，其销售成本与企业的效益之间并不是成反比关系。房地产行业在进行产品销售时，通常情况下是以户型和楼层为单位进行的，不同的户型施工成本也不同，因此，在销售环节会受到各方面因素的影响，而导致销售成本率与其他行业之间存在较大的差异。最后，房地产行业开发的风险较大。与其他行业不同的是，房地产行业在进行资本投入时具有不确定性，如果投资的资本较大时，伴随着风险隐患也会相对偏大。假如在房地产项目进行开发和运营的过程中遇到风险，就会导致企业在经营和管理方面受到较大的影响。所以，对于房地产行业来说，由于其开发风险较大，必须注重各个会计环节存在的风险，考虑各个环节会带来的未知风险，才能使房地产行业的会计核算得到质量的保证。

二、房地产行业会计核算中的问题

（一）会计科目设定不规范

随着新规定的实行，会计制度不够系统化、统一化，各项标准规定中未对房地产科目进行统一规定，各单位都是按照自己的需要进行设置，没有统一的标准。会计科目的设定在房地产行业中，也是依照会计记账方式制定的，行业内大多在年末结账并建立新账，使得开发项目记录在不同的账本之中，这种做法使得账务处理变得极为复杂，还使得会计人员在进行会计核算时徒增了工作量，长此以往，非常不利于房地产行业的投资分析，也对行业的快速发展十分不利。

（二）房地产行业销售收入的标准不明确

房地产行业销售收入的标准长期处于模糊不明确的状态当中。房地产行业在执行当中，有的企业在工程完工时，快速顺利的完成销售环节，却通过各种借口使自身不及时进行会计核算工作，这使得房地产行业销售收入的确认准则紊乱，因此需要房地产行业在会计核算中应当对自身销售收入建立相应的准则。

（三）房地产行业成本核算杂乱

首先，成本核算对象不明确。房地产项目产品业态和其开发节奏之间存在较大区别，会计准则内没有明确如何认定成本核算对象。

其次，成本费用的归集方式和分配方式不明确。房地产行业在开发时所产生的大部分成本费用是间接开发成本，应将他们归集和分配。可是具体实施的方法、实施时的准则和制度却并没有具体的解决方式。

最后，成本核算周期不明确。房地产行业在进行开发时的开发周期普遍较长，均依照项目开发周期核算开发的成本。房地产开发成本核算是为了将项目的总成本和单位可销售面积的开发成本进行核算，将盈余结算出来，从而正确评论企业的经营业绩。房地产开发工程的成本核算周期都很清楚，工程完工验收后就可以进行结算了，但大多由于配套设备会拖延执行，从而对总体的项目结算完成造成了不小的影响。

（四）风险管理体系不完善

众所周知，房地产行业在整个开发和运营的过程中，各个环节所涉及到的资金量相对于其他行业来说都相对偏大，这样就会导致房地产行业在进行资金投入以及资金回收这一过程中面临着较多的风险。常见的房地产行业资金风险有：由于土地价值变更而存在的风险、由于宏观经济政策调整而导致的风险以及相关施工项目质量监督管理控制中存在的风险等。追溯到我国的实际情况来看，相关部门还没有对房地产行业的会计核算问题作出规定，也没有制定专门的房地产行业会计核算管理制度来规范房地产行业的风险管理，这样就会导致房地产行业在进行运营过程中受到较多风险的影响，从而使其可持续发展的战略目标无法实现。

三、房地产行业会计核算的对策

（一）创建良好的房地产行业会计规范体系

成本核算制度还存在很大的不足。对于房地产行业来讲，在会计核算方面有别于其他行业的是其涉及配套设施开发有关的成本核算问题。在配套设施开发的成本核算上，当前执行的《企业会计制度》引导力极为不足，可选择的范围较大，如果选择不当极易造成核算结果不真实，开发项目之间也没有可比性，不利于房地产企业持续、健康发展。针对此，遵循有关法律规章制度，应对配套设施费用有关的会计处理方式及预提内容进行明确，逐步建立与完善会计核算准则，针对不同的房地产企业所采取的成本核算方式也应当体现出差异，因为不同企业发展的程度不同，因而涉及于其中的核算信息不同，所以需要创建和完善准则以用来配置不同工程的会计核算，才能够提高决策力度，为财务报告者提供更为准加的内容。

（二）正确使用行业收入确认准则

在房地产行业当中，其商品销售收入的确认需要依照法律准则和专业准则。法律准则指的是应符合我国相应法规内制定的房地产销售应当符合的标准。有的房地产商品即便是完成并转移风险获得了相应报酬，假如不符合法律准则，则无法将其当成收入进行确认。专业准则指的是会计制度准则内制定的商品销售收入确认标准。在实际运用中专业准则却特别繁琐。通常房地产商品预售方式并非实质产生的销售业务，所以没有达到收入确认的标准，签订正式的销售合同后，商品所有权的相应风险和报酬则会转移至买方，可以进行收入确认了。

（三）使用正确方式进行开发成本及期间费用的核算

《房地产开发企业会计制度》对房地产行业成本核算项目进行了规定，属于开发成本。对已经完工的工程应当依照约当量比例法将开发成本进行分配。对项目的开发成本应当再依照楼层的每套房屋建筑面积平均分配至所有房屋，获得出房屋的开发成本，将此当作销售成本的结转根据。跨期时的费用，透过资产科目进行核算，依照比例进行摊销，从而确保年度财务报告的正确性。

（四）提高相应人员的会计核算水平

对于任何企业来说，会计信息数据的准确性形成必须依赖于相应的会计准则与规范，但这些准则和规范的实施又依赖于企业相关会计人员的综合职业素养和相关的会计核算水平。因此，企业想要实现长远发展，必须重视自身的会计核算管理制度，应该从最基本的相关会计核算人员着手，培养其工作积极性，通过组织相应的学习活动来提高会计管理人员的会计核算水平，让其具备较高的职业素养和专业知识技能，才能保证企业的整体管理得到有效地实施。此外，可以邀请专业知识人员来公司进行讲解，让相关的会计核算人员进一步的了解自身的工作职责，更好得鼓励他们完善自己的职业技能。也可以通过向外界吸纳相应的专业知识人员来对企业的会计核算进行管理，确保企业在较高的会计核算水平下实现自身的发展目标。

综上所述，文章围绕房地产行业的业务特征进行了分析，阐述了房地产行业会计核算中存在的问题，最后结合工作实际，针对房地产企业现行会计规范体系提出了一些完善措施。虽然当前房地产行业在会计核算方面具有诸多不足之处，但会计核算作为房地产行业财务管理的重要环节，并且房地产行业具有行业经营特殊性，只有不断完善和规范会计体系与制度，加快房地产行业在财务管理方面的良好发展，不断完善自身的管理制度，才能够确保房地产行业能够在如今的社会实现可持续发展。