公允价值计量模式在房地产行业的应用研究——以泛海控股为例

刘福生

（济南阳光壹佰房地产开发有限公司，山东 济南 250000）

一、引言

随着住房需求的高涨，房地产行业迅猛发展，价格指数的波动很大，不能真实反映房地产的真实价值。特别是在2011-2015年，价格忽上忽下，我国规定用公允价值来计量房地产的实际价值。尽管我国颁发CAS39法则，房地产企业应用的比较少，这对房地产行业的发展和估量是不利的，很容易给公众形成误区。根据房地产局的官方统计，截止到2017年6月30日，123家的房地产企业披露上一年的年报，仅有17.11%的企业采用公允价值计量，这值得房地产行业深思和探究。

二、公允价值计量模式对泛海控股带来的影响

（一）对资产负债表的影响

自泛海控股2009年改变了计量模式后，投资性房地产一直保持着高速增长趋势，尤其是2013年和2014年的增长速度远远超过其他年份，是因为这两年公司将新购置的房产和自用房产用于出租，从而大大增加了投资性房地产的金额。除了金额持续快速增长之外，投资性房地产对总资产的贡献在逐步增加。因此，泛海控股采用公允价值模式增加了投资性房地产和总资产的价值，向报表利益相关者传达了良好的信息。

（二）对利润表的影响

泛海控股的会计政策发生更改后，投资性房地产不需计提折旧和价值准备，但需要在报表日将公允价值的增加值计入公允价值变动损益，进而净利润会增加。根据年终报表显示，2009年公允价值变动损益较去年增长了9,931,653.30元，增加比例为174.76%，原因是当年投资性房地产的公允价值大幅增长，从而增加了公允价值变动损益。而且公允价值变动损益自2009年以来一直为正值，虽然有些年份占净利润的比重有所下降，但仍然大于0。采用公允价值计量美化企业收益情况。

（三）对盈利能力和筹资能力的影响

1.对盈利能力的影响。2008年金融危机爆发之后，房地产行业不免受到波及，导致公司当年的公允价值变动损益是-568.30万元，对净利润产生不利的影响，也导致净资产收益率处于较低的水平，房地产行业处于低迷阶段。2009年金融危机有所缓和之后，房价开始逐渐回升，利润逐渐增大，净资产收益率也一直稳步上升。因此，公允价值计量会使得房价的波动体现在公允价值变动损益上，从而影响到公司的盈利能力，影响企业在整个行业占据的地位和话语权。

2.对筹资能力的影响。外部资金对房地产企业生存至关重要。从披露的会计报表看出，泛海控股2009年的筹资额总计58.38亿元，较去年增长65.40%。2010年和2017年筹资额有所下降，系公司偿还抵押和保证贷款导致。除此之外，其他年份的筹资额一直处于增长中，可见采用公允价值计量增强了泛海控股的筹资能力。另外，公允价值计量在一定程度上美化企业的财务报表，吸引更多投资者投资，提高自身企业的经济效益。

三、公允价值计量在泛海控股应用中存在的问题

（一）利润与现金流的背离

投资性房地产采用公允价值计量提高账面利润值，但并不是现金的增加，相反会更多的现金流出，造成利润和现金流的流入方向相反。其一，公允价值变动损益会提高企业利润，投资者期望获取更多的现金股利，进而导致更多的现金流出。其二，尽管企业没有真正的现金流入，但管理者会根据账面利润的增加提出薪资待遇提高的要求。

（二）经营风险和财务风险增加

相比于历史成本属性，公允价值更易受到经济和政策的影响。泛海控股在变更计量模式的当年，公允价值变动损益由负转正，有利于经营成果。房地产价格变动的不确定性导致公允价值的变化，净利润在房价低迷时会降低，经营风险会增加。会计政策变更后，泛海控股的筹资规模和成本在增加，当公司的经营风险增加时，就可能因为盈利不佳不能按期偿还债务，财务状况面临危机。

（三）信息披露不充分

泛海控股拥有的投资性房地产都是对外出租的房屋和建筑物，租金收入对公允价值的确定起着关键作用。但在报表附注里，泛海控股只指出公允价值按市场法确定，只披露了公允价值确认依据、投资性房地产总金额和抵押情况。同时，涉及投资性房地产转换时也没有披露具体转换项目，以及转换日的相关信息和转换差额的处理。

四、泛海控股公允价值计量的改进建议

（一）建立房地产交易信息平台

公允价值信息不对称、流程不规范等问题的出现，归其原因是交易信息平台缺乏统一性。相对其他计量方式，公允价值的评估成本高，是很多房地产企业不愿意采用的原因之一。房地产交易信息平台的建立，能够将房地产的价格实时呈现，企业能第一时间获取价格波动的信息，付出的成本和费用也会降低，交易信息的准确度更高。

（二）加强企业风险管理

由于房地产市场存在的频繁波动，泛海控股的经营风险和财务风险都会加大，所以企业必须加强风险管理，使内部决策机制更加合理有效。一方面要建立完善企业风险预警系统，重点要建设针对财务安全的风险预警系统，时刻关注企业现金流量状况，避免资金链断裂的问题发生。另一方面，公司管理层也要加强风险防范意识，对企业潜在风险事前、事中和事后控制，提高企业应对风险能力。

（三）完善公允价值信息披露

公允价值变动损益的增加有利于企业净利润的增加，因此泛海控股必须在年报中详细披露具体转换日、转换的项目名称和转换差额的处理。另外，租赁合同的具体条款应明细化，包括租金收入、合同租赁期、履约情况等。在公允价值评估方面，为避免外部决策者对估值结果产生疑惑，要列出估值的详细步骤，提高外部决策者对企业的信任。