探讨房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策

周治平

【摘要】营改增是国家适应经济发展推行的一项重要税制改革，旨在减少重复征税降低企业负担。营改增对房地产行业影响较大，房企财务管理部门要善于发现涉税问题新变化，积极应对，采取新的会计核算方法及税收筹划策略，推动财务工作顺利过渡，企业稳健发展。本文对“营改增”税务形式下房地产企业财务管理中出现的问题进行了分析，并提出了房地产企业实行“营改增”后财务管理策略。

【關键词】房地产企业 营改增 财务管理

“营改增”税务政策的出台，是国家依据社会经济发展的实际情况，做出的科学合理的税制改革。其目的是为了实现国家税收的精细化调整，落实结构性减税的改革目标，避免重复性征税现象的出现。对于房地产企业来说，由于其涉及到的经济环节和财务步骤较为复杂和多样，所以如何运用新的税收政策，帮助房地产企业获得更好的发展，是当下许多房地产企业亟待解决的问题。因此，在“营改增”的背景下，展开对房地产企业财务管理工作的分析和探讨，具有重要而深远的现实意义。

一、“营改增”后房地产企业面临的问题

（1）对新政策的税收不适应。税收改革的政策本质是税费收缴方式和企业税收结构的政策调整，国家出台新政税收“营改增”的目的是减少企业的税负。提高企业的经济效益，让房地产企业健康有序的发展。新政策的出台使得房地产企业对自身现有的传统财务核算模式积极进行改革与调整，并在此基础上进行创新，提高企业财务对相关核算的精准度，另一点也是为顺应新政策对税收的核算方式创造有利条件。新政策条件下企业税费的计算方式和核算成本具有一定的难度。这对税收管理工作也带来浅说为由的挑战。

（2）建筑行业可能将其税负转嫁房地产企业原来的政策中，建筑企业按总产值的3%营业税基本税率计缴营业税，在“营改增”政策实施之后，定性为一般纳税人的建筑业企业施行11%增值税税率，其购入的原材料等皆可按照取得的发票税额进行抵扣，房地产企业顺流能从一般纳税人的建筑企业取得11%的进项抵扣。而小规模纳税人的建筑企业施行5%的增值税简易征收率。其购入的原材料等取得的发票税额不能进行抵扣，从而使得房地产企业只能取得5%的进项抵扣。差额的这部分税负最终转嫁使得房地产企业建筑成本的被动增加。

（3）缺乏发票管理的方式。在新税收政策下，房地产企业发票的管理方式也受到了一定的影响，继而要把以前的旧税种跟着“营改增”的改革而替换成新的，而且要利用新的会计核算方式来重新确定纳税的总金额。虽然说增值税与营业税都是流转型的税制，但是它们的核算形式却是截然不同的。而增值税又是价外税中的一种，因此，它的处理方式是以销项税额抵减进项税额得出应交增值税额进行的，而这种处理方式的根本是依据企业在对外经济活动中取得的增值税专用发票为准的。但是，由于房地产企业在一些经济活动中取不到增值税专用的发票，因此，房地产企业必需要对所有的购进、售出发票自行进行分类并登记备案，为以后的增值税费核算提供真实有效的依据。而且新税收政策实施以来，“以票控税”的税政措施对房地产企业发票管理的要求也是越来越严格。

二、房地产企业实行“营改增”后财务管理策略

（1）加强营改增学习，强化财会人员素质。“营改增”实施后，面对房地产企业财务管理中会计核算难度加大的问题，相关的房地产企业财务部门要积极的加强对“营改增”新政策的学习，尤其是对新政的部分进行有效的理解和解读。房地产企业的财务部门要加强和国家税务部门的联系，及时的了解国家税收政策的变化，积极的调整自己的工作思路。房地产企业还可以通过组织相关的税务培训，聘请会计师事务所的国家注册会计师来对新政进行解读和讲解，帮助企业财务人员更好的学习和理解“营改增”新政。同时企业还要加强对财务会计人员专业能力和职业素质的培养。通过财务会计工作考核机制的改善，建立起有效的财务会计工作机制，调动财务会计人员的工作积极性，提高房地产企业财务部门的会计核算能力。

（2）进行合理的税收筹划。科学合理的税收筹划工作，可以有效的帮助房地产企业减少税费负担，增加企业活动。因此房地产企业在开展财务管理工作的过程中，要积极的调整和改善企业的税收筹划工作。房地产企业的税收筹划工作，可以通过以下三个步骤来实现合法合理的目标。首先，房地产企业的财务部门要对“营改增”新政有一个切实的了解，在法律法规允许的范围内进行企业的税收筹划工作；其次，房地产企业的税收筹划工作要立足于企业实际，明确企业的现实情况、发展需求、纳税能力和可以进行税收筹划的纳税项目，让企业通过税收筹划工作能取得实际的收益和效果；再次，房地产企业的税收筹划工作要有一个全局性的认识，税收筹划要落实到企业经营活动的各个细部，如进行工作流程、项目决策、预算管理等统筹工作，让税收筹划工作落到实处。

（3）加强增值税发票管理，优化供应商选择。面对“营改增”背景下，房地产企业增值税进项税额抵扣过程中增值税专用发票不足量的问题，可以从以下两个方面进行优化和改善。一方面，是加强对现有增值税专用发票的管理。对企业为数不多的增值税专用发票，财务管理部门要引起足够的重视，加强对增值税发票的管理和保存，减少对增值税发票的人为破坏。另一方面，要优化企业供应商的选择。在保证供货质量的基础上，尽量选择一些能够提供增值税专用发票的企业进行长期的合作，提高房地产企业获得增值税专用发票的潜在可能性。

对于房地产企业来说，在“营改增”全面实施的新税收背景下，面对存在于企业财务管理中的问题，如会计核算难度加大、税收筹划工作发生变化、进项发票不足量等。可以通过加强财务会计人员的专业能力和工作素养，利用科学的手段进行税收筹划工作，加强对增值税专用发票的管理，优化企业的供应商选择等措施来加以调整和改善。笔者相信只要房地产企业善于用国家税收制度来武装自己的财务管理工作，就一定可以收获新的成效，获得新的发展。

参考文献：

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