北京前门商业街区发展调研与产业提升研究

李馥佳 韩凝春

前门商业街区西起前门大街，东至新革路，北起前门月亮湾、前门东大街，南至珠市口东大街，总占地面积81公顷，是承载北京皇城厚重文脉与商脉，鸿商巨贾、市井民俗的集聚荟萃之所。建筑文化、商贾文化、梨园文化、会馆文化在这里汇聚交融，相互影响、和谐共生，使之成为北京最具文化底蕴与古都记忆的著名商业街。

以前门东路为界，分为前门西区和前门东区。西区占地面积22.4公顷，规划建筑面积约40万平方米，主要包括前门大街及东侧纵深支巷，是历史上商业荟萃、商脉传承的重要街区，也是现今北京重要的历史文化体验街区；东区规划占地面积58.6公顷，坐落颜料会馆、庐陵会馆等多座会馆，风云际会见证北京沧桑变迁。解放后由于人口过度增长，使四合院生态遭到破坏，私搭乱建、开墙打洞现象严重，胡同文化消失殆尽。2010年后在经过几轮人口疏解与环境整治提升，前门东区常住人口数量大幅度减少，胡同环境与生态得以初步恢复，以国际一流的宜居社区为目标，留住乡愁记忆，人与城市和谐发展。

本次调研尤其是产业发展调研，主要集中在前门西区（前门东区除居民基本生活配套外，无代表性商业企业），着重调研街区的商业品牌布局、商业现状与问题，并在此基础上提出针对性产业提升发展建议。调研方法主要包括消费者问卷调研（200份）、扫街调研（主要街区品牌分布情况）以及与相关部门包括：前门大街管委会、前门大街主要运营企业天街置业及SOHO中国、前门大街主要商户杜莎夫人蜡像馆、刘老根大舞台、星巴克、全聚德、便宜坊、吴裕泰等30余家企业的主要领导座谈、访谈调研，并在此基础上形成以下报告。

一、前门街区商业文脉调研

北京前门是不可再生的中华历史文化地标、北京商业文化地标，京城“龙脉”所在， 600年发达商脉造就的京味商业精髓之地，是公认的具有“中华民族精神”、“中国气质”、“首都形象”独特、恒久魅力的标志性街区。前门街区的商业发展繁荣与其深厚的历史文化底蕴密不可分，文化根基铸就了前门街区的商业发展基础，而商业繁荣也推动前门文化的发展与传承。概况起来，可以总结为地利、商脉、文心、艺魂四个主要方面。

（一）地利

在地利方面，其交通区位优势突出。前门街区是古都北京历元、明、清、民国至当代延续时间最长的历史文化街区，是位居北京城市中轴线上的南大门，也是冠以“天街”之称的京城最具特色、最为繁荣的商业街区。在明清两朝时，是北京商品流通的主要目的地和枢纽；在1915年，由前门地区商户投资赞助铺设了北京第一条沥青马路；在1924年，北京第一条有轨电车以前门为起点；现今形成“四横三纵”市政道路网，规划车位近1800个，交通地理环境不断改进，其中已建成的地铁2号线、7号线以及建设中的地铁8号线三期在前门街区北侧或南侧设有站点。

（二）商脈

在商脉方面，商业中心地位突出，600年历史的前门地区是北京现存历史最悠久、老字号集聚、传统商业气氛最浓郁的商业区，也是京味商业的历史名片。

在明清两代商业鼎盛时期，商店、饭馆、茶楼、戏园、妓院联袂兴起且互为依托，形成日夜繁华的前门商业文化中心。近现代，呈现老字号集聚的现象，中华国药第一家同仁堂、中华餐饮文化名片全聚德均创始于前门地区并传承数百年，此外还汇集北京众多代表性老字号。街区里商场、百货兴盛，1905年清政府在前门外廊坊头条开办了京师劝工陈列所（辛亥革命后改为劝业场），是北京最早的综合性商场；20世纪20年代，以亿兆、全顺成、田源厚、同聚兴等字号为代表，前门大街瓜子店一带成为北京近代百货业发展的兴盛之地。在旅店服务方面，前门地区曾为北京旅店中心，据1919年统计，北京共有旅馆189家，仅前门地区就有76家；客栈77家，前门一带就有45家，约占全市总数的46%。

（三）文心

在文心方面，前门街区是宣南文化的生发之地与重要组成部分，浓缩了京味文化的百年精华，文风鼎盛，星光辉映之地，经学大师顾

炎武，考据大家阎若璩，史学家谈迁、孙承泽、朱彝尊、徐乾学、万斯同，法学家沈家本，金融货币学家王茂荫，人口理论家洪亮吉，翻译家林琴南，吴伟业、龚鼎孳、朱彝尊、王士祯、黄遵宪等杰出诗人，林则徐、黄爵滋、龚自珍、魏源等爱国先贤，康有为、梁启超、谭嗣同等变法先驱。而且也是官衙、会馆、客商云集的地方。明清两代正阳门内外集中了官府衙门、官员、举子、客商聚集，促成了会馆、客店兴盛，至民国时前门地区会馆已达到104家。前门东、西区现存会馆35座，其中修缮11座。

（四）艺魂

在艺魂方面，前门街区是国剧精粹的兴盛之地，京味娱乐文化的中心舞台。前门五大戏园传唱京腔、京韵，历史上京、昆名家只有在前门地区扎下根，才能唱响北京，名扬全国。其中非常有名的要数阳平会馆戏楼，其位于前门外小江胡同。始建明代，改建于清乾隆年间，是北京现存规模最大、建筑最为精致考究，保存又比较完整的清代风格民间戏楼，于1984年列为北京市文物保护单位。其次是天乐园戏楼，始建于清，初为平民小戏园子， 1901年它被著名的旦角田际云（艺名“响九霄”，为“玉成班”班主，又是当时北京梨园行会的会长）收购之后，逐渐驰名。梅兰芳曾在这里演过三年戏，红极一时。还有广和查楼，其位于北京前门外，建于明末，初为茶楼，后来逐渐形成戏园，曾与华乐楼、广德楼、第一舞台并称为京城四大戏园。广和楼又名查楼。查楼的繁华始于康熙年间，康熙曾到此看戏，并赐台联：“日月灯，江海油，风雷鼓板，天地间一番戏场；尧舜旦，文武末，莽操丑净，古今来许多角色。”康熙年间，戏剧家洪升历经十年、三易其稿的巨著《长生殿》由当时京城梨园第一名班“内聚班”在此首演，京剧大师梅兰芳也在此开始其艺术生涯。

二、前门街区产业发展调研

前门大街2008年在经历一年多时间的保护、修缮后，前门大街重新开街，平均日客流量达15万人次。尽管开街后人流如织，每日客流均15 万人次以上，但其发展定位与产业模式有待明确，街区整体商业氛围有待振兴发展。

（一）前门街区主要产业构成

截至2016年，前门商业区已建成商业面积17.3万平方米，其中具备经营条件的为14.7万平方米。目前仍处于经营当中的主要有三大区域，一是前门主街，主要以老字号品牌、文化体验型品牌及一些纪念品商店为主；二是鲜鱼口街，主要由老字号餐饮品牌组成；三是台湾商务区，区域内包含台湾会馆及一个阿里山小广场，在开街之初较为繁华，街区内的台湾特色商品店及地下的台湾小吃街共同构成北京首屈一指台湾特色商业街，但以上店铺均已停业，台湾商务区目前以非物质文化遗产类品牌为主。

以前门大街为例，主要产业包括餐饮业、服装及日用品、文化体育用品、食品饮料及烟草、娱乐业以及医药产业。其中服装及日用品占比最高，占各产业比重的28%，其次是餐饮业占22%，食品饮料及烟草占19%，文化体育用品占18%。相较于繁荣度较高的购物中心等商业区，餐饮、休闲娱乐业态比例不足，其中娱乐业态进展6%，缺乏儿童相关业态，服装、日用品、文化体验用品总比例过多。

（二）四类商业品牌在前门街区发展大相径庭

前门街区现有商户160家左右，其中国内品牌（含21家老字号）占79%，国际品牌占21%。主要可以分为老字号品牌、文化体验型品牌、快速消费品牌以及旅游纪念品品牌。四类不同品牌在前门街区发展大相径庭，从侧面印证了前门街区作为文化体验消费街区，其中的商业品牌与商业模式必须与街区定位相契合，否则将失去发展基础。

1、老字号品牌发挥经济效益与社会效益

其中老字号品牌主要分布在前门大街主街与鲜鱼口街内，包括全聚德、便宜坊、大北照相館、中国书店、都一处烧麦店等12家老字号都是前门街区的原生老字号品牌。老字号品牌整体经营状况良好，经济效益与社会效益均有效释放，成为前门街区的明星品牌。

2、文化体验型品牌成为街区发展亮点

星巴克、刘老根大舞台以及十二五期间引进的北京文化产权交易中心、红星二锅头博物馆、杜莎夫人蜡像馆、奇境SPA、皇家驿站酒店、M酒店、吴裕泰等文化体验项目也取得较好发展，相对于传统的老字号品牌，这些文化体验型品牌或时尚、国际化，或民族、中国风，但其商业品质与商业模式均符合前门街区历史文化体验区的整体发展定位，因此也成为了成为前门大街重要支柱品牌与区域亮点。

3、国际一线快速消费品牌水土不服

相较于老字号以及一些文化体验型品牌，国际著名的服装服饰品牌也都纷纷尝试进驻大街，如me&city;、美特斯邦威、Z AR A、优衣库、H&M;等国内外一线快消品牌均先后在前门街区开设过大型旗舰店，但目前仅H&M;一家仍在经营，由此可见单纯以商品销售为目的的非体验型商业品牌，包括著名的国际品牌，均在前门街区“水土不服”，实践证明并不适合在前门街区发展。

4、低端旅游纪念品品牌亟待升级或置换

旅游纪念品商店则整体处于低端水平，以低档次的中老年服饰及包装化的北京特产食品为主，商品同质化缺乏新意，质量得不到保证，销售模式以旅行团团体销售为主。随着我国商业发展与国内外游客消费水平提高，此类低端商店经营状况不断下滑，成为前门街区亟待改造与调整置换的商业类型。

三、前门街区商业氛围有待改进提升

自2009年9月前门大街重新开市以来，经过近8年的建设和发展，以商业为主导产业，前门街区已形成一定的产业基础。

以全聚德、便宜坊等为代表的一批原生老字号继续扎根前门；刘老根大舞台、杜莎夫人蜡像馆、北京文化产权交易中心、皇家驿站酒店等一批优势品牌立足前门，逐步深耕商圈；以永新华韵为代表的非遗产业全面布局前门；以鲜鱼口为代表的前门美食形成品牌。前门街区已初步建成有一定文化味道，文化类企业及品牌相对集中，局部亮点突出的特色商业街区。

然而，以前门作为中国的、首都的“历史文化展示区”的定位相比较，以北京市建设“国际一流的和谐宜居之都”，东城区建设 “国际一流的和谐宜居之区”的“国际一流”的标准相衡量，前门街区发展仍处于起步阶段。在以下方面面临优化调整：

（一）街区人气足，“商气”有待集聚

有效购买力是反映商业街区消费能力和运营水平的基本指标。从前门街区目前发展看，其客层结构以消费能力较低的外地观光客为主，本地客源仅占30%左右，相较于同为市级商业中心的王府井，前门街区团队游客比例高，国际游客比例低，代表时尚消费的年轻客群比例低，重游率较低，游客收入水平、消费水平总体较低。尽管有一定人气，但有效购买力不足。

（二）业态结构与业态层次有待提升

丰富多元的业态是反映街区繁荣度的基本指标。调研显示，目前前门街区各业态中，廉价旅游纪念品、特产食品、大众小吃比例高，消费者认可度高的休闲（聚餐、家庭出游）、购物（特色餐饮与品牌店铺）、儿童娱乐教育类业态相对缺乏，体验型业态比例低且无法形成聚合效应。而大量的低层次业态及店铺也客观上造成区域精品消费、时尚消费吸引力不足，在一定程度上蚕食、破坏了街区商业生态。

（三）品牌丰富度与品牌多样性有待提升

品牌是吸纳消费的前提。从已开业的前门街区品牌状况看，相对王府井等商业中心街区，其品牌数量少、结构相对单一（据2014年调查，王府井街区仅高端酒店、知名汽车、珠宝、腕表、服装、化妆品等品牌就有1321个），且前门主街多数品牌倾向旅游商品，休闲、娱乐、具有北京特色的商业品牌明显不足，也客观上造成对消费者，特别是北京本地消费者吸引力低。

（四）文化体验度与商业契合度有待提升

根据巴黎香榭丽舍、威尼斯圣马可广场区、爱丁堡R OY AL MILE区、新加坡克拉码头区等国际同类知名商业街区发展经验，独特的文化底蕴与现代商业的融合发展、互动体验是成就街区的基本要素。从前门街区现状看，尽管已有一批文化类项目入驻，但街区整体文化主题特色不突出，文化类业态与街区缺乏互动，文化类项目亟需市场化探索，致使街区文化体验度不高，与消费者对前门街区文化品质的期待有一定距离。

（五）人流动线有待丰富，集客效应有待提升

成熟的街区往往具有交叉融合的街区结构，人流动线合理，可逛性强。从前门街区现状看，目前客流主要集中在主街与鲜鱼口辅街，人流在主街通过，路线单一，且南、北商气不通，商业引力点不足，鲜鱼口以游览、小吃为主。街区整体建筑结构、胡同文化肌理与客流尚未形成有效互动。

（六）街区建筑空间分割与使用效率有待提升

商业与建筑的有机融合是商业设施建设的基本规律。在前门街区改造建设中，由于缺乏商业方面的前置研究和规划，一定程度上造成建筑设施与商业应用脱节，多单体建筑，建筑间联通性低，二、三层楼使用率低，对商家经营带来困扰。

（七）街区统筹规划、统一运营效率有待提升

以消费者需求为主导的统一、长效运营是商业街区成功发展的关键。从前门街区近年发展看，由于街区管理客观存在条块分割，使多元主体各自为战，缺乏统一运营，同时由于缺乏明确的街区产业整体规划，对国有运营公司的考核方式单一，易于打乱运营企业的管理步调，造成片面强调短期营收，街区经营中偏重单位面积租金导向，过分强调招商、入住率，使街区缺乏人气、商气的长期培育，发展后劲不足。

（八）街区基础设施有待改善

坚持以人为本，功能完善，服务到位是评价街区发展品质的基本指标。当前前门街区在配套设施上还有诸多不完善之处，如引导设施、文化宣传相关设施还有缺位，广场、雕塑等休闲设施不够完善，智慧街区服务体系尚未建立等，给街区消费者带来不便，在街区设施环境建设上还大有可为。

除了以上方面，前门街区发展中还存在一些延续已久的制约因素，如电容量限制问题，夜间封街管理问题，街区活动受限问题等，均应采取妥善措施予以解决。

四、前门街区产业提升方向

（一）前门街区产业提升原则

1、统筹规划，统一运营

根據前门街区产业基础与发展潜力，统筹规划街区产业运行，探索统一运营的路径及实现方式，打破街区以招商及出租率为经营主导、各自为政的经营局面，优化街区发展。

2、品质体验，文化为魂

依据前门街区自身文化资源禀赋，以文化为魂构建街区引力内核，创新街区产业文化、消费文化，形成高品质文化体验氛围。

3、特色突出，融合发展

突出前门街区历史文化底蕴，突出街区京味文化体验特色，深入推进历史文化与街区建设发展的融合，推进产业与文化的融合，推进不同业态的融合，进一步完善街区发展功能。

4、创新驱动，智慧服务

把创新作为前门街区建设发展的源泉，以规划创新为起点，不断推进街区品牌创新、发展模式创新、街区管理创新和服务创新，积极推进前门智慧型街区建设。

（二）前门街区产业提升的基本路径

以文化为魂，围绕城市主流生活方式，吸纳具有历史底蕴的文化特色品牌集聚，吸引文化体验产业链相关上下游项目及配套服务集聚，引导街区商业品牌与优势资源向文化体验方向发展，带动前门街区文化体验氛围形成；

以品质立基，着眼于优化调整，全面优化调整街区产业布局与业态格局， 优化调整街区运营管理模式，优化调整街区服务设施及环境，引导品质消费回归，重塑前门商业文化品牌。

（三）前门街区产业提升的基本模式

蔓生发展模式——以明清以来皇城御街的原生品牌与文化主题及目前已经落位的优势成熟商业文化项目为引力内核，带动同类文化产业，产业链上、下游及周边项目，以及与目标客群生活方式相匹配的商业文化项目蔓生式发展，形成文化主题特色鲜明、业态集聚、功能复合，可持续发展的街区生态场。

（四）前门街区产业布局思路一主、一副、多引力片区

——一主为前门主街（北起前门月亮湾，南至珠市口东大街），一副为前门西区副街（北起肉市东巷，南至乾泰寺巷）。以一主一副两条街道作为未来前门街区的规划亮点，集中展示街区形象。

——以前门街区已落位或有深厚文化根基的优势商业文化项目带动街区形成不同主题的引力片区，主要形成非遗文化、美食文化、商旅文化、演艺文化四个引力片区。

1、前门主街——街区主要景观大道

前门主街定位于街区主要景观大道，集中展示前门街区皇城文化风采与气韵，发展与北京古都气韵相一致、经典且时尚的老字号旗舰店、体验店，引导、提升现有老字号品牌，使其向体验店、旗舰店方向发展；统筹目前已歇业待租地块，引进与大街定位相一致的品牌，逐步置换现有同质化以及非北京特色、非传统文化的特产商店；充分利用大街二层以上的可视化建筑空间，情景交融，发展功能复合的休闲、体验业态。从而促使大街南北气韵贯通，以主力项目带动街区体验与娱乐氛围逐级递增，凝聚人气、商气。

2、前门副街——街区文化生活空间

前门副街定位于街区文化生活空间，演绎北京城市主流家庭生活方式，形成与主街错位发展，以北京中产家庭为主力消费客群，引进与都市现代生活相适应的文化体验品牌及业态；以儿童业态作为引力内核，围绕亲子家庭生活方式设置文化体验品牌，形成区域内相对独立的小型购物中心；充分利用主体围合、上下联动、层次错落的建筑空间结构，发展儿童培训、体验及家庭体验业态。

3、非遗文化引力片区——传承经典、丰富业态

以永新华韵开发已落位非遗文化项目为引力内核，辐射周边，提升成为主题鲜明、互动体验的非遗文化引力片区，打破现有单一的非遗产品展卖模式，集聚非遗文化元素与资源，传承经典、演绎时尚，引进互动性、趣味性、知识性、体验性强的非遗项目，丰富非遗产业业态；引导待开发地块形成以非遗文化为核心的高端非遗文化体验区，开展非遗文化活动以及高端精品体验项目，面向年轻群体及亲子家庭，推动已落位非遗文化项目向体验化、趣味化、市场化方向发展。

4、美食文化引力片区——皇城品质、京味特色

美食文化引力片区以鲜鱼口美食街为引力内核与主集聚区，进一步加强京味儿美食餐饮集聚，降低同质化小吃比例，引导便宜坊、烤肉季等街区老字号品向旗舰店、体验店方向转型提升，引进与主流生活方式相适应的京味特色时尚休闲餐饮品牌；在前门街区内分散布点，联动前门街区餐饮文化资源，融合各业态发展，增强街区休闲文化氛围，发整合街区商业空间，调整街区店铺结构，集中引进品牌餐饮，发展成为皇城品质、京味特色的美食文化引力片区。

5、演艺文化引力片区——经典艺术、时尚演绎

以广和查楼复建项目、天乐园剧场、刘老根大舞台为引力内核，三大剧场优势互补，发展不同类型演艺种类，时尚演绎经典艺术；引进内容丰富、不断变换的各类演艺文化形式，剧目新颖，满足现代欣赏品味与家庭文化需求；辐射带动周边，在演艺文化引力片区中，蔓生发展演艺主题酒店、演艺主题餐饮、休闲茶馆、演艺专业服务配套及手办等演艺周边商品，发展演艺文化产业链相关业态及周边产品，培育演艺文化生态场。

6、商旅文化引力片区——商旅主题、蔓生发展

以北京文化产权交易中心及周边待开发地块为引力内核，汇聚文化与商务两大主题，为商旅人士提供商务服务及休闲服务空间，集中发展与主题相关的商旅服务功能，融合发展高端精品酒店、商务餐飲、商务简餐、会议会展等业态，完善商旅服务功能，吸引商旅客群集聚、促进前门消费客群置换；形成集文化产权交易、文化艺术品收藏与流通、艺术展览展示等商旅生活方式生态场。

五、前门街区产业振兴措施

（一）街区产业结构优化与提升措施

1、引导品牌升级，改造提升一批老字号及北京品牌店铺

引导现有全聚德、便宜坊、中国书店、红星二锅头、都一处、吴裕泰、张一元、大北照相、天兴居、锦芳、月盛斋、天福号、红螺果脯、内联升、同升和、庆丰包子等老字号及北京特色品牌升级店面，强化京味元素体验，结合现代消费需求，强化时尚设计。三年内，升级改造店铺不少于10家。

2、引进特色品牌，创新培育一批中华气韵、皇城品质品牌店铺

利用前门大街、副街及前门西区引力片区闲置、腾退、集约调配的店铺空间资源，着力引进一批中华气韵、皇城品质品牌店铺，如同仁堂、仿膳、大董、那家小馆、小吊梨汤、信远斋等，在前门街区开设旗舰店、形象店、概念店，培育符合现代消费潮流的传统技艺和文化，创新中华文化体验、皇城品质文化体验。

3、引导品牌置换，有序调整街区店铺结构

梳理前门西区现有店铺品牌资源，对店铺品牌及运营情况进行摸底调研，逐步置换与前门街区发展定位及文化形象不符的低端品牌、一般性土特产食品商店、同质化纪念品商店、同质化小吃，腾退面积优先引进北京特色文化品牌。

4、 规划设计前置，加快街区商业体建设

统筹街区待建及在建商业空间，规划设计前置，品牌引进与商业体建设相匹配，满足主力品牌需求，融合街区文化底蕴设计建筑空间。

5、集约利用商业空间，提升街区休闲品质

对已经落成商业体，根据商业体的实际用途及品牌落位需求，集约利用二、三层空间，在建筑结构允许范围内，加以适度改造，引进与建筑及周边环境良好互动的休闲商业品牌，充分发挥二、三层空间的街区景观优势。

（二）街區环境改造与氛围营造措施

1、切实满足街区商户服务需求，进一步完善街区基础设施建设

联通、扩容前门街区水、电、气等基础设施，扩容街区电力供应，联通、修缮街区排水设施。排查、更换街区额定容量过低的主要电缆，解决商户夏季供电不足问题；充分预留电力扩容空间用于服务后续引进、提升的旗舰店等大电量需求商铺。联通建筑排水管，修缮街区排水系统，动态维护建筑体顶层防雨设施。

2. 提升街区文化与休闲氛围，建设文化基础设施

（1）街区博物馆建设

在前门街区各引力片区发展基础上，筹建前门历史文化博物馆、戏曲演艺博物馆，同时配合非物质文化遗产项目，引导非遗产业相关博物馆等展览、展示项目落户前门街区。

（2）街区广场建设

充分利用阿里山广场，使之与周边引力片区互动发展，不定期举办各类丰富多彩的主题文化活动，营造街区活力氛围。

在非遗文化引力片区、商旅文化引力片区各规划建设一个小型广场，与阿里山广场共同形成街区动态节点，引导街区人流动线。其中非遗文化引力片区小广场为开放式街区广场，周边搭载非遗体验项目；商旅文化引力片区小广场设置在文化特色酒店附近，与周边酒店、餐饮设施融合发展，为商旅人士提供品质休憩空间。

（3）街区标识系统建设

建设完善街区标识系统，在前门街区主要商业节点设置导览地图，在前门西区主街、副街、各引力片区及前门东区主要胡同、会馆、官署、名人故居、代表性四合院等历史文化地标设置中英文标识，全面、系统介绍前门街区历史文化，引导商旅消费。

（4）街区景观小品建设

在现有基础上，设计策划增加前门街区绿植、景观灯、现代雕塑、水景小品等街区景观小品，兼顾观赏性、功能性与趣味性。并以此引导人流动线、分割主题区域，营造街区休闲、舒适的文化氛围。

（5）街区公共服务设施建设

在现有基础上，增设卫生间、休息座椅、直饮水台等公共服务设施，完善外币兑换、手机充电、景点及演出订票、旅游地图、旅游护照等商旅服务功能，引导市场化服务机构进驻前门街区。

3、提升街区智能服务水平，建设前门智慧街区

推进前门智慧街区W iFi覆盖等信息基础设施建设，开发独立APP或依托于微信客户端的前门智慧街区访问移动终端平台，集成前门街区电子地图、景观景点介绍、电子会员系统、智能停车系统，以及商铺信息、街区文化活动信息、营销促销等信息。

筹建前门街区历史文化资源数据库，支持移动终端动态查询，实现前门街区历史文化的智慧展示。

筹建前门街区产业运行数据库，通过大数据的搜集、整理与挖掘，对街区产业资源及运行情况进行动态管理，为街区产业优化调整提供支持。

（三）街区运营与管理提升措施

1、明确前门街区管理职能与范围，职责清晰、捋顺管理关系

捋顺前门大街管委会及主要产权方北京天街置业发展有限公司、SOHO中国有限公司现有职能与范围，清晰职责，明确分工。

其中前门大街管委会根据北京市中心城区发展要求及历史文化展示区发展定位，负责街区整体发展规划并发布实施。统筹、协调街区与城市建设、交通管理关系，协同市政、交通相关部门，优化设计街区周边交通路网及街区内微循环道路。成立街区历史文化研究与保护办公室，抢救发掘、保护前门街区历史文化资源。成立街区媒体与新闻中心，联络主要媒体，统筹宣传前门街区文化，统一各类信息发布渠道与发布口径。

推动产权方北京天街置业发展有限公司、SOHO中国有限公司职能转变，从招商与物业管理转变为投资与决策管理，侧重于资本投入与回报，以及商业运营计划的审核监督。主要负责项目立项、资金投入、改造等街区重大事项的决策管理，监督街区的建设进度及建设投资，审核监督运营管理公司的商业调整方案与年度运营计划。同时持续推进街区建设与开发。

2、成立街区运营管理公司，对街区实行统一运营管理

由产权方委托一家具有国内、国际成熟商业街区运营管理经验的品牌商业运营管理公司，对前门西区实行统一运营管理，培育商业氛围、逐步调整品牌、按市场规律开展商业运营。

运营管理公司负责制定前门西区产业结构调整方案，经前门大街管委会及产权方论证通过实施。在街区运营管理阶段中每年年初制前门西区年度运营管理计划，对街区业态及品牌调整目标、街区盈收预算予以明确规定。同时经产权方授权，运营管理公司负责前门西区相关设施日常维护与物业管理。

3、严格执行街区开发各项制度

（1）执行商业项目公开制度

由区商务委根据商业发展规划要求，定期发布大兴新区“十三五”商业建设指南，滚动提出商业建设的阶段性目标，向社会公示阶段性的鼓励、允许发展和限制、禁止建设的设施项目的类别，合理引导社会投资。

（2）执行新开发项目备案制

制定新开发商业项目备案制度，本区新开发的商业项目基本情况应报送“十三五”大兴新区商业发展领导小组备案，由领导小组对相关项目资质、定位、功能、业态类别予以指导监督，对于偏离规划方向的项目，提出整改意见，限期调整并跟踪进展。

（3）执行项目建设前置约定制度

对于确定用于商业开发的土地，在土地招牌挂时根据区域商业开发情况及需求情况，由商业主管部门提出土地用途性质、发展规模等具体条件，规范引导土地使用和项目开发。

（4）执行商业用地预留制度

商业用地不可再生，应有计划、有步骤地使用商业用地。按比例预留交通节点、新兴住宅区、新开发区商业用地，将商业用地规划纳入新区总体规划中严格执行，列入规划的集中商业用地，不得挪作他用。

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（作者单位：北京财贸职业学院、北京京商流通战略研究院）