基于三标度AHP与CUOWA区间群决策方法的商业地产投资风险评价

王友国， 王秀代

(青岛理工大学 管理工程系， 山东 临沂 276000)

随着房地产市场日益成熟，我国主要的房地产开发企业开始由住宅投资转向商业地产投资，新的商业业态组合大量涌现。基于中国知网进行“商业地产”关键词检索可以发现，早在2002年就出现了第一篇有关商业地产报道的文章：《联姻沃尔玛 万达冲锋商业地产》。国内相关文献由2002年的12篇一年之内猛增到2003年的169篇，自此有关商业地产的文献研究便一直是相关领域的研究热点。通过详细文献分析可以发现对于商业地产的研究主要集中于运营模式[1～3]、市场分析[4，5]、风险管理[6～8]等主要方面。

对比传统住宅投资开发模式，商业地产面临着更加开放、多元的市场环境[9]。然而，在新的市场前景下，商业地产投资也伴随着更高的投资额度、更大的建设规模和更长的开发周期，且面临着更加不稳定地供求变化、政策调整和消费者喜好等复杂、多变的高风险环境。高度的不确定性使得投资决策者难以全面洞悉环境中各要素的足够信息，难以预见外界的种种变化。基于以上问题，众多国内外学者展开了广泛的研究，主要包括以理论探索为基础的定性分析和以数理统计分析为基础的定量研究两方面，例如：(1)周为吉等[10]分析了商业地产与住宅投资开发环节的不同，通过从成本、资金的回收周期等方面对开发商运营能力的要求以及外部宏观和行业环境的影响等因素对比，进行了定性评价；汪旭晖[11]通过定性分析评价了我国商业地产快速发展的原因，指出了主要存在的问题，并对我国商业地产的健康发展提出了指导性建议。(2)相比较前面的定性分析，许多专家学者更加注重于通过数理统计模型的运用，对风险进行相对准确的量化研究。杨东朗等[12]分析了商业地产的特点以及关键风险因素，运用多级模糊综合评价的方法建立商业地产的风险评价模型；王东等[13]利用模糊综合评价法得到了商业地产开发中各风险因素的风险程度，并以此为基础对风险进行了等级划分；吴雪峰[14]综合运用主观赋权与客观赋权法，通过组合赋权法建立了商业地产风险评价模型。

相关文献的发表，展现了商业地产风险管理研究已取得显著成果。定性对于丰富商业地产风险管理理论，定量分析为在实践中识别风险，科学衡量风险水平提供了更加具体的指导。而在具体的文献检索与调研过程中却发现，针对商业地产风险评价的数理方法较为匮乏，多数研究成果为内容庞杂但不够精深的硕士学位论文。鉴于此，本文试图在深入研究相关理论成果的基础上，结合具体的数理统计方法，提出适合商业地产投资风险评价的定量评价模型，以实现商业地产投资风险的科学量化。

1 方法适用性分析

商业地产投资是由多人决策群组围绕投资对象进行群体决策的行为。对于投资风险的评价，在复杂决策环境中，由于不同决策人员认知的局限性和思维的模糊性，使得他们易于在许多问题处理过程中产生分歧，甚至导致错误的评价结果。同时商业地产投资风险评价本身是一个涉及到人、物、环境等的复杂系统，其复杂、多变的环境中存在大量模糊不确定性因素，这极大增加了风险评价的模糊不确定性。而CUOWA算子[15，16]是在OWA算子基础上实现了改进的区间群决策方法，继承了传统OWA算子在原始区间决策数据进行加权集结的优点，其以区间的形式来表示模糊不确定性信息，改变了传统评价方法只针对离散数据进行集成的理念，通过引入模糊语义和可能度矩阵进行评价，不仅克服了群决策人员的思维模糊性，同时提高了在高度复杂和模糊性环境中进行评价的客观性，使得其更适合于商业地产投资的风险评价。

选择合理的赋权方法对于评价结果合理性至关重要。在对商业地产风险要素进行评估时，评估指标的权重更多依赖于人的评估经验，其主观因素的存在使得评价结果科学性和精确性大打折扣。传统的层次分析法(Analytic Hierarchy Process，AHP) 可以简便灵活地处理决策者对复杂系统的决策思维过程数量化问题，是决策人员常用的经典赋权方法。该方法核心是通过1～9标度法对比两两要素之间的重要性程度，但在长期的应用中也逐渐体现出了由于标度跨度大，而导致判断矩阵一致性较差的问题[17，18]。三标度AHP法是对传统 AHP 的改进，该方法仅用标度0～2来表示因素之间的重要性程度，通过重要性排序将三标度比较矩阵转化成间接判断矩阵，极大的减少了迭代次数，提高了收敛速度，具有更高的计算精度[18，19]。

2 风险评价模型分析

2.1 指标体系的构建

商业地产投资环境复杂，其与房地产投资相比不仅注重于简单的商业配套，而且对于周边的经济、环境以及各行各业的发展情况均有较高要求。因此，商业地产投资面临风险来自于政治、经济、社会等各个方面，各种风险因素是一个庞大的集合。在风险要素分析时既要本着全面性原则，充分识别出项目的主要风险要素，又要遵循客观性原则，抓住主要矛盾，避免问题不必要的复杂化。通过调研近几年商业地产开发的相关资料，结合相关文献[6～14]归纳了影响商业地产投资风险的关键要素，并在邀请相关专家反复论证的情况下构建了涵盖政策、市场与经济、管理决策、技术和社会5个主要指标和23个下属指标的商业地产投资风险评价指标体系，如图1所示：

图1 商业地产投资风险评价指标体系

2.2 三标度AHP法及权重的确定

基于以上适用性分析，本文采用三标度AHP 法进行指标赋权，其具体步骤如下：

(1)建立直接比较矩阵。对同一层次指标重要程度进行两两比较， 构建比较矩阵A=(aij)n×n，其中:

(1)

(2)计算指标的排序指数ri，即：

(2)

式中：ri为比较矩阵A中第i行元素之和；取rmax=max{ri}，rmin=min{ri}，与rmax和rmin相对应的指标定义为基点比较指标。

(3)结合排序指数ri构建间接判断矩阵C=(cij)n×n：

(3)

式中：c为基点比较标度，同层次基点比较指标两两比较，即可得出其重要性程度，其中最重要指标与最次要指标的重要性判定程度即为基点比较标度，c的范围为1～9。

2.3 商业地产投资风险综合评价

商业地产投资风险因素主要有不确定性、随机性等特点，决策者在对其进行评价时难以用精确的数字来量化，只能通过模糊信息和区间数的形式来表达实际情况。CUOWA算子是在区间数的基础上解决群体决策问题的一种基于区间数信息的组合不确定性OWA算子，其特点是可以将区间决策数据进行加权集结，更利于解决模糊性问题。其中加权向量w与决策因素不相关，只与重新集结的位置有关，削弱了极端值对决策结果的不良影响。

2.3.1风险测度划分

商业地产开发本身的复杂属性及环境中的各种不确定性因素，使得投资群体在进行风险分析时具有认知较大局限性，且既有风险衡量标准的缺失使得决策人员在评估时难以用精确的数值标准来量化风险，因此通过区间数的形式来模糊表达该事件的实际情况以实现风险测度的划分具有了较高可行性。本文以区间模糊数的形式来表示商业地产的风险等级，依据概率论统计原则将风险等级按语言定义等量划分为五个等级:R1={低}；R2={较低}；R3={一般}；R4={较高}；R5={高}，如表1所示。其中风险等级越高，风险越大。

表1 风险测度划分

2.3.2各级指标综合评价

在风险评价研究中，通常都是由多个参与主体代表及相关专家组成的决策群组围绕该评价对象进行共同决策，而鉴于评价环境的复杂性、管理者认知的局限性以及决策标准的不确定性，不同决策人员对于同一具体问题的判断往往存在偏差甚至会产生严重分歧。此外，决策人员得到的信息往往具有认知上的模糊不确定性，在对于某些具体问题的量化上往往不存在精确的数值标准，模糊语言则成为了表述此类事件的必要选择，因此，本文中对系统进行定量分析的前提是量化模糊语义，而模糊语义量化必须遵循合适的模糊语义量化准则。在本文借鉴的相关文献[15，16，20]研究中时，模糊语义主要包括“大多数”“至少半数”“尽可能多”，其各对应的参数分别为(a,b) =(0.3, 0.8)，(a,b) =(0, 0.5)，(a,b) =(0.5, 1)。本文选择“尽可能多”以力求风险的最大可能性，以保证决策的最小失误。具体评价步骤如下：

(1)根据以上准则，选择合适的模糊语义，可计算参数为(a,b)的函数的CUOWA加权向量w=(w1,w2,...,wn)[15，16，20]，

wk=Q(k/n)-Q[(k-1)/n],k∈N

(5)

其中，Q为模糊语义量化算子，

a,b,r∈[0,1]

(6)

(7)

设a=[aL,aU]，b=[bL,bU]，令la=aU-aL，lb=bU-bL，则

(8)

(5)依据以上可能度矩阵进行指标排序：

(9)

得到排序向量v=(v1,v2,...,vn)Τ。

(10)

CUOWA算子具有能够将原始区间决策数据进行加权集结的优点，按照以上步骤将每位专家的风险测度值进行加权集结成该指标的一个综合测度值，再将所有指标的综合测度值再次加权得到最终的综合测度值。由于此时所得的综合评价值为区间数的形式，因此本文取区间终值作为最终评价结果。

3 实证研究

青岛某大型商业综合体项目，计划投资约45亿元，占地面积为29941.8 m2，总建筑面积为439135.88 m2，拟建设地上建筑面积328033.57 m2，地下建筑面积为111102.31 m2。临近青岛市某主干道，地段交通便利，周边配套设施齐全。本文以该项目为例进行投资风险评估。

3.1 三标度 AHP 确定指标因素权重

邀请相关领域专家根据公式(1)所列的标准对各层指标进行对比，按照2.2中三标度 AHP 赋权方法的权重确定步骤计算指标权重。以政策风险C1对应的二级指标为例，对C11,C12,C13,C14进行重要性比较，根据公式(1)得到比较矩阵A，即：

根据式( 2 ) 可得，政策风险C1对应的二级指标重要性排序指数分别为：r1=3，r2=7，r3=1，r4=5，rmax=r2=7,rmin=r3=1，则C12与C13为两个基本比较指标。专家进一步比对基点比较标度确定b=3。由此可根据公式(3)得到间接判断矩阵C：

同理可得其他各级指标权重，具体如表2所示：

表2 风险指标权重

3.2 风险综合评价

根据风险测度(表1)，邀请8位专家进行赋值，得到风险决策数据，以政策风险C1对应的二级指标C11～C14为例，其决策数据如表3所示：

表3 C11～C14的专家决策数据

根据公式(7)得到新的决策区间：

通过公式(8)可得可能度矩阵：

根据公式(9)可得指标的排序向量：

v=(0.201,0.375,0.178,0.246)

由以上排序可得新的决策区间：

根据公式(10)可得到C1的综合评价值：

=[4.420,6.411]

其中值(4.420+6.411)/2=5.416即为政策风险C1的综合评价值。

同理根据以上计算过程可以得：

CUOWA2=[8.238,9.047]，则市场与经济风险C2的最终评价值为：(8.238+9.047)/2=8.643；

CUOWA3=[7.181,8.365]，则管理决策风险C3的最终评价值为：(7.181+8.365)/2=7.773；

CUOWA4=[7.275,8.532]，则技术风险C4的最终评价值为：(7.275+8.532)/2=7.904；

CUOWA5=[5.038,6.465]，则社会风险C5的最终评价值为：(5.038+6.465)/2=5.752。

根据政策风险C1、市场与经济风险C2、管理决策风险C3、技术风险C4、社会风险C5的综合评价值，通过再次加权得到商业地产投资的综合评价值：

CUOWA=[6.625,7.914]，其最终评价值为：(6.625+7.914)/2=7.270。对比风险测度表(表1)可知，综合风险处于较高等级。

将二级指标按综合评价值从大到小排序：C2>C4>C3>C5>C1。各指标风险均处于一般等级以上，其中市场与经济风险指标处于最高风险等级，应抱以谨慎的投资，采取合理的风险规避或控制措施。另外技术风险和管理决策风险也处于“高”风险等级，应在进行组织设计等前期工作时做好充分的风险预防和控制措施。

4 结 论

(1)科学合理地进行风险投资评价对于商业地产开发项目的成败具有至关重要的影响。本文充分考虑了商业地产开发的特点，将三标度AHP法与CUOWA区间群决策方法有机结合，既充分发挥了各模型的优点，又具备了模型组合进行风险评价的整体效果。

(2)CUOWA区间群决策方法不仅同时解决了商业地产投资本身与人类思维的双重模糊性问题，而且保存了传统OWA算子数据集结的优点，在商业地产投资风险评价中体现了较高的契合性。

(3)本文提出商业地产投资风险评价模型以科学合理的量化方法得出了该项目的较高风险特性，并通过具体的风险值和风险排序得到了具有“较高”和“高”风险的影响要素，为决策者进行投资决策或后期的风险管理提供了重要依据。

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