中小城市房地产市场发展的原则与潜力

何丽萍 高飞

中国房地产市场出现上扬拐点，将对宏观经济走向稳定作出自己独特的行业贡献。最新国家统计局公布数据显示，拐点出现在新旧两年的交替时刻。房地产开发投资、土地购置、商品房交易面积和金额等四大重要指标调头向上，势头强劲。这一市场新形势出现在每一年度最淡最弱的第一季度，指标意义尤其重要。三月份的数据已经延续这一势头，可以认为产业翻转确立，去库存的阶段性重压得以缓解。对于房地产的市场形势，特别是房价的走势，这么多年来都是唱“衰”者众，看“稳”者寡。到了今年三月，分歧更加尖锐，其实从去年四、五月份起，新建商品房的价格指数环比就由正转负，而价格指数同比也在相同时期从稳定走向上升通道。全国这一轮的房价上涨去年下半年由深圳领跑，上海、北京跟跑，到了今年，上海的房价开始领跑，苏州、厦门、南京等城市跟着上走，二线城市约七成房价指数环比上升。

一、关于房地产业对城市的分类

根据城市的经济发展水平、居民消费水平和购买能力以及当地房地产行业的发展水平，从实际条件出发，将中国城市分为以下几种：（1）房地产行业发展最为完善、先进，城市最为发达，经济繁荣的北京、上海、广州和深圳作为房地产开发特大城市。（2）经济较为发达的省会城市及直辖市如南京、武汉、西安、天津、重庆、济南、杭州等以及发达的沿海开放城市和地级强市如厦门、青岛、烟台、苏州、无锡等称为大城市。（3）经济不发达的省会城市如合肥、南昌、长沙、贵阳等，各省经济比较发达的城市如东莞、芜湖、佛山等称为中等发达城市。（4）经济发展一般地级市如安庆、马鞍山、九江等称为中等一般城市。（5）县级市及县城则称为小城市。

1.中小城市的特点。按照传统来划分城市的规模是按照城市的非农业人口来分，人口少于20万的为小城市，20万至50万人口的为中等城市。中小城市具有以下特点：（1）大多数都承载着一定的城市功能。一个城市的成立需要满足三个条件：能够满足城市或者周边地区的某种需求，有支柱产业以及自己的城市特点。其中包括城市功能，例如山西大同具有发达的采煤业，就为资源性城市。（2）城市发展迅速。中小城市多数处于城市扩建期，旧城改造以及拆迁等，也进一步带动房地产业的发展。（3）周围农村和城郊人口向城市的流动性持续加大。（4）城市的服务业就业人口逐渐增多，其第三产业的发展速度较快。（5）政府在城市建设和发展过程中，占有城市规划制定权和指挥权。

2.中小城市的发展原则。（1）可持续发展。随着城市现代化发展的进程加快，城市人口的密集和城市规模的不断发展，特别是耕地资源、水资源短缺，生态和环境问题令人担忧，在防止资源灾害和环境污染方面必须要加强管理和整治。因此城市的发展面临着可持续发展问题。生态环境是社会发展的根本，与每个人息息相关，应该引起特别的重视。保护宝贵的土地资源和环境，水资源一直是城市发展的瓶颈，特别在西北城市缺水严重，中央启动南水北调工程缓解城市水资源的缺乏。中小城市在制定发展战略时，应该充分考虑到城市的可持续发展，保持房地产业的健康发展，不能盲目追求基础设施的建设，应有意识的保护生态环境，合理调控房地产开发的规模和速度。（2）“发挥区域优势，健康协调发展”。房地产业作为国民经济的支柱性产业，它的发展水平又在一定程度上反映了该区域经济发展的总体水平，它的发展和区域内其他产业水平相关。东部和中西部相比较，无论是科教文化、经济总量都具有一定的优势。再加上区域的地理位置非常优越，流动的资金相对充裕，城市规模和城镇化水平较高。所以使得东部的房地产业一直走在国内前列。科学制定城市发展规划。在城市化进程中，中小城市的发展速度较快，一定要重视房地产的高质量发展不能盲目扩张。特别在制定城市群空间规划时要进一步深入研究和探索规划。城市群的发展过程中要考虑城市交通规划，过程中要注重本地发展，城市之间的交通网络格局进行调整适应，重视公共交通规划，使居住地紧凑起来，发挥资源的最大效应。

二、关于中小城市房地产市场预测

通知直线方程来预测房地产发展的趋势，它的基本原理是通过以前的实际数据，分析其发展的趋势。

求直线方程：y=ax+b

y：预测值 x：年份 a，b：待定系数

令： 则：

yi：各年的销售数量 xi：各年的代号 n：有数据的年数

三、中小城市房地产市场发展潜力分析

城市化加快了中小城市的发展，大城市房地产在一定程度上达到饱和状态，大多数房地产企业把投资的方向转向中小城市，促进中小城市的发展。在中小城市发展房地产市场需要考虑的问题非常多，城市的投资环境和城市的竞争力以及城市的发展速度都是中小城市房地产市场的发展考虑因素。本文主要通过房地产的预测、市场环境、交通和区域位置以及社会生活等方面进行分析。

房产的预测前文已经提出计算，市场环境是非常广泛的范畴，主要和中小城市房地产的投资有关，城市住宅开发投资的完成额、商业开发投资的情况，反映当地房地产市场经济的活跃程度，特别住宅投资开发的完成额则能够反映出房地产投资市场的需求状况。交通和区域位置，人均道路面积、每万人拥有的出租车量，每万人拥有的公共汽车数量，每万人拥有私家车数量，市场的主要辐射范围，以及未来几年内的交通建设发展计划。人均年末存款数额、人口密度、城市化率、人均工资、人口总数。社会生活因素是影响房地产投资的重要因素，在实际的应用中应当认真地研究，为在中小城市的房地产投资做好前期的全面准备工作。

四、对中小城市房地产市场的对策建议

当前我国房地产市场的调控政策执行是必须的，房地产市场的调控对房地产与国民经济的增长有重要意义。主要从以下几个方面来建议，首先增强房地产市场调控政策的执行力与监督力，在房地产市场调控政策的执行中关键要规范中小城市政府的行为，应当构建一种协调的政府关系，要对权利和义务相一致，对人事、财政以及事务管理等方面进行科学合理的划分。对中小城市房地产企业进行强有力地监管，建立健全中小城市房地产在开发经营阶段的管理程序。其次建立中城市房地产预报预警机制和住房供应结构，在国家的统一调控政策指导下，依据本身的中小城市市场情况做进一步风险分析，以明确当地房地产市场的警戒状态，最终确保房地产市场的健康发展。大户型的商品房适量控制其市场供应量，中低价位的普通商品住房进行重点发展，加强经济适用房以及廉租住房的保障力度。

总体来说，中小城市的房地产市场的发展潜力还是比较大的。由于城镇化建设的步伐加快，中小城市的發展的关注度提高，中小城市的房地产投资急剧增加，中小城市的投资和发展有巨大的区别，人口的数量和人均的收入水平以及整个城市的发展速度都是发展的因素。只有加强社会的宏观调控，以市场发展为主导促进中小城市经济质量的健康发展，同时改善中小城市的投资环境，加快中小城市的房地产的发展步伐，促进社会经济协调可持续发展。[基金项目：2013年省级质量工程示范实验实训中心（项目编号：2013sxzx036）]

（作者单位：安庆职业技术学院）