内部控制在直管国有非住宅房产业务领域管理中的应用

□张文喜

直管国有非住宅房产是我国社会主义历史发展的产物，指的是由政府房管部门直接管理的非居民居住使用的房产，普遍分布在各个行业和领域，包括工商企业、机关团体、事业单位以及居委会和个人承租的或占用的生产、经营、仓储、服务性和办公用的公产房屋。其来源基本为解放初期的公私合营、敌伪房产罚没、单位或个人上交以及政府自建的房产。

在计划经济时代，政府对非住宅直管公房实行的是单纯的行政管理方式，房屋租金由政府定价，银行直接从承租单位划拨到账，租金全部上缴，经费由财政预算拨款。因业务单一，涉及层面狭窄，一个房产管理科室既收租金又管房产，既管房产又管维修。随着改革开放政策的实施，市场经济取代了计划经济体制，财政不再对非住宅公房实行监管，租金标准也由政府定价走向协议租金。由此，原来的管理模式非但跟不上管理的要求，而且还存在潜在的风险并会埋下隐患。应以内部控制的管理理念和管理方法打破原有的管理模式对非住宅公房管理的风险进行防范和控制，从而促进遵循国家法律法规，维护资产安全和有效使用，提高信息报告质量并有效防范舞弊和预防腐败。

内部控制应用到直管国有非住宅房产管理领域意义重大，一方面能经营好国有资产，通过有效的管理方式使非住宅房产产生最大经济价值，另一方面堵塞漏洞，反舞弊和防腐败，防止国有资产的流失。遵循内部控制适应性原则，对重要业务领域即房产经营和维修的具体操作体现在以下几个方面：

一、分析分解业务内容，科学设置管理机构

租金由原来的政府定价改为协议租金后，房管科的职能由单纯的按价收租升级为既协商议价又直接收取租金，同时还处理房产的维修和变更业务，管物收钱定价由一个主体完成，权力过于集中，职能近乎失控，根本不能达到各司其职，各负其责，相互制约，相互监督的工作机制，机构设置存在极大的不科学性。因此打破权力集中的旧局面是实现单位内部控制的首要条件，其目的就是分权分责，相互制衡。将原来的一个部门统管所有业务具体分解为三个管理部门，即经营部门负责房屋招租议价和签订租赁合同；房管部门负责收取房租和房产的变更登记工作；工程部门负责房屋的维修养护及安全方面的工作，如此三权分立，从机构设置层面避免了错误和舞弊的发生，从而极大地降低了暗箱操作、内外勾结、侵吞或侵占国家财务的风险。

二、各部门的风险分析及防控措施

（一）经营部门的控制

1.租赁业务活动中的主要风险。（1）不以市场租金为定价目标，协议租金过低，营私舞弊，损公肥私，致使国家经济受损；（2）租赁期限过长导致调租受限；（3）签订租赁合同不规范导致不良后果。

2.租赁业务的关键控制点及控制措施。（1）经充分市场调查后，首选公开招租竞租模式；不适合招租竞租的由第三方评估定价；特殊情况的公产房租赁价格难以按照前两种方法定价的，须客观取证，经集体议定并公示无异议后确定租赁价格。（2）对租赁期限的确定要对承租户的实际使用情况调查评估，并将调租方式和调整比例在租赁合同中体现。（3）签订的租赁合同除遵循合同范本外，还应当通过律师把关，明确权限明细权责，减少不良后果发生的可能性。

（二）房管部门的业务控制

1.租金收取和房屋管理中的主要风险。（1）不按合同约定收租，随意调整租金标准或交租期限。（2）收取的租金不及时上交财务部门管理，挪用公款，谋取私利，甚至贪污。（3）不及时办理房产变更手续，致使变更滞后或缺失，造成有实无账、有账无实、账实不符。（4）对房产管理不到位造成房屋被侵占或受损。

2.租金收取和房屋管理活动中的控制措施。（1）单位应当完善房产管理制度，严格考核，实行奖惩。（2）特殊情况下房管人员可以直接收取承租户缴纳的现金，但必须及时上交财务管理，单位财务部门要定期不定期对收租情况进行核查，以便监督。（3）建立完善的房产变更流程并严格按照流程操作，建立内部部门间的沟通协调机制，确保房产变更及时登记在册，保证账实相符，账账相符。

（三）工程部门的业务控制

1.工程部门的主要风险。（1）确定维修对象缺乏依据，该修的不修，不该修的过度整修甚至维修变装修，浪费资金，留下隐患。（2）预算脱离实际，维修方案不能有效落实。（3）监督不到位，竣工验收不规范，最终把关不严，可能导致工程质量低劣。

2.维修工程环节的关键控制点和控制措施。（1）维修立项要经房管部门和维修部门共同勘察确认，并提供真实可靠的依据，同时经承租人签字确认。（2）通过专业技术人员进行预算，必要时聘请独立的第三方机构进行监理和验收。同时建立完整的维修档案。（3）对重大维修项目进行第三方审计。（4）建立完善的考核和责任追究制度。

以上仅对直管国有非住宅房产的重要业务领域进行了粗浅的分析和管控。内控制度应当对单位的各种业务和事项全面覆盖，实行全过程、全员控制，不应存在内部控制空白点。内部控制的建设对规范管理、提高运作和防范监督有非常重大的意义，需要单位在内控设计和运行中重点关注，同时加强外部监督，采取审计、监察联动的方式，共同推动内部控制建设的有效实施。

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