永济电机厂小区“三供一业”物业管理分离移交项目简述

牛 东 伟

(山西省建筑设计研究院，山西 太原 030013)

1 项目背景

1.1 中车永济电机有限公司简介

中车永济电机有限公司(简称：永济电机公司)，地处中华民族重要发祥地之一的黄河金三角山西省永济市，成立于1969年。隶属于中国中车股份有限公司，是专业研制电气传动和新能源动力产品、为全球用户提供电传动系统整套解决方案的高新技术企业，是我国机车、动车牵引电传动装置专业化研制基地和风力发电机专业化配套的大型专业化一档企业。

1.2 永济电机厂物业设施现状

随着人们生活质量的提升，居民物业设施管理也不断扩大，物业设施规模也随之扩大，暴露出生活区基础设施老化、陈旧，尤其是安保系统缺失和停车难问题突出，已难满足永济电机公司生活区居民日益提升的生活品质需要。

1.2.1基础设施老化陈旧，无法满足生活需求

职工家属区位于中山西街北侧，河东大道西侧。生活区基础设施最早建于建厂时期的20世纪60年代末，距今已近50年，基础设施老化、陈旧严重，见图1。

现在生活区内屋面、墙面严重受损，漏水严重。使用防水材料大多是二十世纪七八十年代的,材料规格老、当时采用的工艺也受限，经过多年的自然力作用，这样的房屋不漏水不渗水的已经很少；墙面问题主要有局部裂纹、起泡脱层、腻子粉化、渗水起泡、多处开裂、表面发霉、墙面受侵蚀不平等等，漏水渗水问题已经成为职工家属生活的一大困扰因素。

1.2.2生活区安保系统缺失和停车难问题

现状生活区内房屋多建于七八十年代，生活区无安保系统，小区存在安全隐患，随着小区人数增加，生活水平提高，私家车数量增加，小区停车位紧张，居民停车难问题突出。

1.2.3人行道路面坑坑洼洼，无障碍通道缺位

由于道路两侧、楼前屋后的绿化浇水以及大树树根的影响，使许多人行道路面塌陷；部分路面破裂和凹凸不平；人行道和机动车道没有区分，机动车经常停放在人行道上，久而久之，人行道的路面被碾坏；再加上小区道路当时修建时还没有大量的小车，路面承载考虑存在不足之处。无障碍通道是残疾人参与社会生活的基本条件，体现了对残疾人士的人文关怀，是社会文明进步的重要标志，小区内无障碍通道严重缺失。道路路面凹凸不平，严重影响居民出行。

永济电机厂“三供一业”物业管理设施分离移交(维修改造)将对生活区的道路、照明、排水、绿化、房屋修缮、停车位、物业用房等进行修缮。项目实施后，将大大改善职工居民的居住环境，也将为永济电机厂生活区居民创造更加宜居宜业的配套条件。

2 分离移交企业主体单位选择

随着企业改革不断深入，“三供一业”这些原来由企业承担的业务职责也发生了很大变化。作为主体单位，一般最好满足这样几个条件：首先是国有企业属性，才有承接国家资金、划拨国有资产的权限；其次，应该是分离移交资产的主要所有者或持有人，避免资产多次划拨的繁琐手续；再次，其管理体制较为简单，各项程序办理相对简便的企业，最好避免为上市公司，因为上市公司重大手续办理均需股东会、监事会等审议通过。从目前实际操作来看，“存续企业”满足上述条件，可以成为最佳选择。

3 分离移交范围、改造范围

分离移交内容应该明确，否则容易出现推诿扯皮，执行不到位的情况。为了便于统一进行分离移交改造、统一管理，分离移交的内容一般确定在一定的区域范围内。首先应以区域范围进行划分界定，对于同一范围内包括多家主体单位管理的家属区，应当移交给内容最多的单位，其他单位与之签订相关协议，向主办单位提交改造、移交费用，协助承担改造工作。根据文件规定，本次分离移交的主要是企业自管的生活区物业管理，包括物业管理办公用房、管理用房及生活区范围内的道路、绿化、消防、灯饰等公用部位、公用设备、公用设施及生活区的物业管理。

供水、供电分离移交内容主要应关注的内容有以下几方面：一是分离移交内容必须包含以前已经实施的改造内容，尚未完全移交给接收单位的，例如以前已经改造完成的供水二次加压设施，虽然已按标准完成了改造并使用多年，但其产权、管理责任并未完成移交，必须将类似内容一并分离移交。二是改造内容必须坚持既要达到改造标准，又要充分利旧、实现改造资金节约，这需要进行大量的分析、计算、方案比较等工作。由于各方利益不同，作为分离移交的主体单位，应积极主动参与方案设计和评估。

物业的分离移交内容、改造内容很繁杂。分离移交内容的确定，首先应从产权属性入手，按主管部门的批复确定哪些资产分离移交，如何移交。

企业生活区及其物业维修改造总体上应达到以下要求：

环境整治：清理拆除各类违章建筑物、构筑物和侵占绿地、道路的违章建筑；清理整治公共绿地，补栽花草树木，恢复绿化功能；治理“脏、乱、差”，清除乱堆杂物及各类小广告，完善环卫设施，配置封闭式垃圾箱、垃圾桶等。垃圾桶的配置数量按照满足每个单元1个及现状完好程度来确定需增加数量、更换数量；小区主要道路、集中活动场地现有垃圾箱(分类)的配置数量需要满足使用要求、现状完好来确定需增加数量、更换数量；为了对家属区生活垃圾进行更好地收集，需要增加垃圾收集系统。

房屋修缮：对破损的屋檐、屋面、落水管、排水沟等进行修缮；对外墙及屋顶进行防漏处理；修缮楼道内的台阶、扶手、窗户、照明灯、防盗门及墙面。

设施完善：修整小区内道路及小区周边背街小巷、修复或安装路灯；增建、增划停车位、修建自行车、电动车停车棚；修复或安装小区视频监控系统；改造或铺通信管线；修复或补建消防设施和器材；疏通、维修排水管线，补齐污水井盖；配备社区、物业管理用房，按建筑总面积千分之一的比例配建社区服务用房，千分之三的比例配建物业管理用房。

4 分离移交资金的确定

依据相关规定，对于分离移交企业发生的改造费用，由国家承担50%，中央企业集团承担30%，主体企业自行承担20%，其他如破产等特殊企业，国家可承担70%。

作为分离移交主体单位，首先要弄清楚取得国家、企业集团资金支持的必要条件问题，从实际操作经验看，分离移交合法中介机构审计结论报告、资金支付凭证、上级机关(集团)的评审结论文件，是必不可少的；其次，要弄清楚取得国家、企业集团资金支持的时间节点问题，一般要达到一定条件才能获得资金，资金获得的时间节点大部分是在分离移交的最后阶段。

资产与财务处理：

由于“三供一业”分离移交改造工作可能是国有企业分离办社会职能的最后一站，做好资产及财务处理工作，是此工作的关键事项。资产及财务处理问题较为复杂，应着重从以下几方面进行把控：

作为分离移交企业，无论是存续企业还是其他企业作为主体单位，它所面临的资产及财务问题，都不可能是单一的本企业事项。在统一移交前，极有可能需要提前做出财务处理，便于统一移交。

改造费用的分摊、享受国家政策支持等方面，由于企业所有制形式不同，其财务处理程序、财务处理方法均有可能不同，因此，财务部门及财务人员在移交过程中需要提前介入，这样不但可以对今后财务处理提前作出安排，还可以对移交中的管理、技术等事项给予指引。

相关政策。因为分离移交会涉及费用、收入、国有资金、税费等财务事项，主要财务原则应依据财务制度和规定来处理，不宜自行设计处理。

5 结论

国有企业职工家属区物业管理的分离移交，一方面减轻企业负担，按照企业自愿、统一规范的原则，剥离国有企业办社会职能的内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，切实解决企业办社会问题；另一方面从维护职工和家属的切身利益出发，“三供一业”物业管理分离移交改造工程对既有居住建筑系统、绿化、基础设施等系统进行维修改造，也有利于整合资源，改善城市环境、提高城市居民的生活质量，同时为永济市的快速发展奠定了坚实的基础，是一项具有节能效益、社会效益、环保效益的多赢工程。因此，项目的建设是必要的和可行的。

6 问题与建议

“三供一业”物业管理分离移交经常存在的问题：

根据一些已经办理移交或办理了部分移交工作单位的经验，可以借鉴分离移交过程中出现的问题，例如：实施方案的制定、移交协议的签订、移交费用的落实、主管部门的沟通、接收单位协调等。主要表现在：1)缺乏高层面统一规范的工作程序和工作流程，致使移交企业工作不规范。2)分离移交前期准备工作存在瑕疵，导致移交项目实施不够顺利。3)对分离移交项目复杂性估计不足，导致实施时不断调整方案，给分离移交工作带来困难，影响职工家属的正常生活。4)分离移交资产处置工作策划存在瑕疵，导致资产账务划转不合要求。5)屋面、墙面修复时可能会涉及到20年～30年前安装的太阳能架、空调架，拆除后不能安装的可能性大，太阳能架、空调架的更换不在此项目范围内，需要及早做好方案设计。

建议：1)加强“三供一业”物业管理分离移交项目参与方及主管部门沟通，做好前期准备工作，规范工作流程，加快永济电机厂“三供一业”物业设施分离移交(维修改造)工程的建设，尽快让其造福于广大企业家属区居民。2)尽快完成相关手续的办理工作，为下一步的工作奠定基础。3)建议尽快批准本可行性研究报告，以利开展下一步的设计工作，争取早日动工改建。

参考文献：

[1] 关于深化国有企业改革的指导意见(中共中央、国务院)[Z].

[2] 国发[2016]19号，加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案[Z].

[3] 国办发[2016]45号，关于国有企业家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知[Z].