地产商“求血”

2018-06-28 08:15刘诗洋
南方周末 2018-06-28
关键词:外债南方周末融资

“去杠杆”和“去库存”的双重效应正左右着今天中国房地产行业格局,“去库存”让三四线城市出现大量项目标的,给部分中型房企提供了规模扩张的机会。但不断收窄的融资通道,又让它们没有充足的“弹药”去面对竞争。

南方周末记者 刘诗洋

发自北京

在楼市持续调控政策之下,曾经疯狂并购的景象不见了,地产商面临更紧迫的问题是,如何在“缺血”的状态中活下去。

据同策研究院监测,中国40家主要房企2018年5月融资情况滑落至过去一年最低谷。这份囊括了万科、恒大、碧桂园等主要公司的调查样本显示,2018年5月,房企融资金额折合人民币只有451.17亿元,环比减少41.34%。

这并非企业融资需求减退,而是融资渠道收窄的结果。

2018年上半年,房企融资总额仍在明显攀升。但自4月份资管新规落地及外管局强调将对房企借外债采取审慎态度以来,“血管”收紧了,房企融资额快速滑落。

此前一年,泰禾、正荣、融信、中梁等中型房企都依靠大举收购迅速提升规模,喊出千亿目标的中型房企越来越多。一边不惜高薪挖人,一边四处攻城拔寨,谁也不愿掉队。而现在,一些主要城市的土地成交缩减,那些激进收购的举动也基本看不到了。

“去杠杆”和“去库存”的双重效应正左右着今天中国房地产行业格局,“去库存”让三四线城市出现大量项目标的,给部分中型房企提供了规模扩张的机会。但不断收窄的融资通道,又让它们没有充足的“弹药”去面对竞争。

在这种局面下,找钱,比其他任何事都重要。

一步步收紧融资渠道

此轮房企融资收紧,可以追溯到2016年10月份。当时对公司债的收紧,使地产债券发行量和净融资额开始缩减。

过去一年多,政府相关部门对房地产企业融资多轮调控,将企业资金渠道逐步堵死。

2017年4月10日,银监会要求分类实施房地产信贷调控,加强房地产抵押品管理,这使部分房企开始转向海外发债、民间融资。

债权融资成为眼下房企融资的唯一方式。据同策研究院数据显示,2018年5月,40家房企债权融资总额为450.04亿元,占融资总额的99.75%。

具体到融资方式上,40家房企5月公司债总额仅为58.35亿,环比大减87.59%。其中境内发行40亿元,境外发行18.35亿元,环比大减94.82%,而信托贷款和境内银行贷款融资情况则有所回升。同策研究院研究员陈朦朦认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大。

2017年是中国房企境外融资的大年,融资总额相比2016年大幅上涨了176%。2018年3、4月份,房企融资曾大举上升,海外融资在4月呈暴增趋势。但在2018年4月19日,外汇管理局强调了对于房企借外债的审慎态度,除有特殊规定外,房企不得借用外债。这条海外融资的路很快就走不通了。

国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示,2018年4月前后,已有包括融创、万科、首创、旭辉等超过十家公司发行外债。

而按照同策研究院监测的数据,5月份房企发行公司债融资总额为58.35亿元,其中境外债仅18.35亿元(人民币),环比减少94.82%。此外,5月份房企海外委托贷款和银团贷款已降为零。

这从侧面说明了房企如今可选融资渠道已经非常有限。而在这种情况下,企业间的资金成本也存在差别。比如,5月保利发行了一笔规模20亿的中期票据,利率仅为4.88%。而同期发行了非公开定向债务融资工具的荣盛发展,利率则达到了7.3%。

一位不愿具名的房企高管告诉南方周末记者,目前民营房企发债门槛比较高,除龙头企业、央企之外,想拿到发债批准并不容易,而且成本不低。

2018年6月24日,央行宣布年内第三次定向降准,相比两个月前,此次预计可释放约7000亿资金。中原地产首席分析师张大伟认为,这对房地产行业来说是利好,从历史来看每次降准,都能缓解企业资金面压力。

但也有人认为当前局面下的降准不能解决房企融资难的问题。“起码年内,房企融资困难的局面不会有缓解。同策研究院首席分析师张宏伟告诉南方周末记者,在融资渠道收紧的背景下,即使降准,房企也很难有机会加杠杆。

张宏伟称,市场有钱,但钱不一定能进来。另外可贷的钱虽然多了,但融资成本依旧在侵蚀企业利润。三季度一般为民营房企资金兑付压力最大的时候,市场端的收缩效应短期内不会改变。

高负债压身

“去年收购很猛,大家手里都有钱。今年调控并不会大幅度放松。手里没子弹,口号再激进也没用。”上述房企高管对南方周末记者说。

融资收紧的效应正向市场蔓延。按照国家统计局2018年6月份发布的数据,相比2018年前4个月全面提速的趋势,5月份全国房地产开发投资、房屋新开工面积及土地购置面积的增速开始全面回落,其中5月份土地预购面积为7580万平方米,增速相比前4个月下滑2.8%。

北京自开年以来已有6块土地遭遇流拍,这种情况在过去几年里几乎从未发生过。而抛开北京土地政策的特殊性,全国所有一线城市5月份的土地成交也遭遇腰斩,另外在二线城市里,杭州的土地供应减少逾三成,成都宅地市场的成交量环比也下跌了53%。

今年拿地最多的,仍是在销售排行榜上名列前茅的房企们,据中国指数研究院统计数据,2018年1-5月,碧桂园以645亿元拿地总额重夺拿地榜榜首,排名二、三位的则分别是万科和保利。去年在土地市场和并购端攻城拔寨的中小房企已消失不见。

在一线城市地价高企的背景下,不少房企人士认为中国广大的二三线城市将是下一个时代的主战场,在“去库存”背景之下,二级市场又出现了大量项目等待盘活,这对想要快速冲刺规模的中型房企来说无疑是个机会。

新城控股高级副总裁欧阳捷就曾公开撰文称,在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的背景下,与其固守业绩很难增长的城市,不如把有限的资金投入到那些发展更快的城市。

过去一年多的中国房地产市场中,那些体量较小,负债空间较大的公司看准二级市场机会,大举收购,并在人事方面积极扩张,成为近一年多来中国楼市转折的又一大特征。

但现在,资金饥渴从一定程度上阻碍了部分二线房企的逆袭之路,这种变化非常明显,以闽系房企泰禾为例,2017年他们曾在全国各地攻城拔寨,去年仅通过并购、竞拍等方式就获取了36个项目,合计投入资金552.4亿元。公司董事长黄其森甚至公开喊出2018年销售2000亿的目标。

但自2018年以来,泰禾只公告收购了4个项目,一季度以来的大部分公告都与债券发行和融资担保有关。这家公司过去一年多在行业内四处高薪挖人,但有接近泰禾的人士告诉南方周末记者,即便一些空降下来背负着指标的高管,现在对2000亿的目标也并不乐观。

这样的情况也发生在不少其他房企身上——一边是迫切追求规模,一边是债务压身,只能走走停停。中型房企快速扩张带来了更多的负债,这在融资成本高企的局面下将加剧企业的艰难处境。

张宏伟称,从2017年上市房企的融资成本数据来看,国企和大型房企平均在5%左右,而中小房企普遍在7%-9%,有的甚至达到12%-15%。

据WIND资讯数据显示,截至2017年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,是2005年以来的最高位。其中负债超过百亿元的房企有67家,占比49%,负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%。万科、绿地控股、保利地产等企业负债均超过3000亿元。

不过,宏观数据释放的信号显示,市场上的钱仍看好房地产,按照央行最新数据,代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款,5月占全部新增贷款的比例进一步提高到35%左右。这意味着人们仍旧看好后市,钱还在投向房地产。

对于眼下这种情况,张宏伟认为房企能选择的出路只有加快“高周转”。目前三四线城市楼市调控限制较少,以四五个月为周期加速资金周转,将是大多数下沉到三四线城市的品牌房企选择的路径。

“钱紧”之下最大的考验,是如何平衡扩张速度与手中的弹药“储备”。在眼下各家仍面临充分竞争的环境下,融资能力的比拼成为了考验房企实力的最关键要素。

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