收益法在经营性房产投资价值评估分析中的运用

骆国城

[摘 要]经营性房产的持有收益包括各期的经营收益以及涨跌价形成的资本升贬值额两部分；按预期的有效期限以及各期净流量额折现的方法估算房产价值，由此评价确定房产现有市场价是否值得投资。

[关键词]经营性房产；评估价值；投资价值；收益法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.047

1 引 言

成本法、市场法和收益法是资产价值评估的三种基本方法，其中收益法是将估算的被评估资产未来预期收益额折算成的总现值作为被评估资产价值。运用收益法评估资产价值过程中，需要先估算该资产未来的预计有效期限、各期预期的现金净流量以及评估中适用的折现率这三个基本因素值，然后再依据各期流量类型按相应的方法计算其折现值，由此评定资产价值额。确定经营性房产未来各期净流量时应综合考虑两个构成部分的影响：一是预期未来每期内经营房产取得的净利润和折旧回收额；二是预期房产本身的升贬值额。首先在运用收益法评估经营用房产投资价值过程中首先应分清影响房产投资价值的主要因素，其次应评估投资对象的房产是否具备升值潜力，再次应合理估计有效年限、折现率以及各年的预期收益额，最后将预计的各期净流量折算成现值，由此评判房产的投资价值。

2 预期房价维持现状条件下收益法在评估房产投资价值中的运用

第一，估计影响未来各期收益折现量的因素值。

在预期经营性房价维持现状的前提条件下，决定经营性房产折现值的因素主要是未来有效期内各年的新增净收益以及回收折旧额、预计的收益期及折现率。

年净流量m=预期年的租金收入以及年折旧的抵税额-相关税费-资金成本-房产维护费

第二，在预期房价维持现状的条件下，对于不准备在未来出售的经营性房产。

未来净流量的折现总值=预期各年净流量×该年复利现值系数+期满残值的现值

=R/（1+i）n+预计回收房产残值/（1+i）n

第三，在预期房价维持现状的条件下，对于准备在未来出售的经营性房产。

未来净流量的折现值=预期各年净流量×该年复利现值系数+未来出售额的现值

=R/（1+i）n+出售房产金额/（1+i）k

式中：R为预计某期的净流量，n为收益年限，i为折现率，k为出售前的使用年限

第四，案例分析。

秦汉公司欲购入60平方米的某商用房产，预期房产未来可使用的物资寿命期为120年（土地使用权期满可以续用），预期购入后用于出租的每月租金收入基本稳定在3000元（约定承租方承担水电费、物业费等使用费），假设各类相关税率为收入的17%，折现率为7%（含无风险的存款年利息率2%、年均风险报酬率4%、年物价上涨率1%），估计每年有1个月时间空置。目前房价为每平方米12000元，外加交易手续费、办契税证、产权证、土地使用证、借款手续费等相关费用13000元。目前有首付款，余款能通过融资取得，未来10年内企业有能力还清本息，还清借款后投入的总自有资金机会成本率与借入资金利息率均为每年6%。预期未来房价、房租都基本维持现状，企业准备经营持有房产到有效期终，直线法提折旧，若不考虑有效期满的房产残值，所得税率为25%。

其一，投资者不准备出售的经营性房产投资价值评估。

这种方法是通过把房产未来收益额的折现值与所需投资总现值比较，确定是否值得投资。

每年净流量额折算成总现值=年净流量×年金现值系数（120年、7%）

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×14.25=412068.67元

方案的净现值=419032-733000=-313968元

投资现值总额=60×12000+13000=733000元

计算结果表明该房产未来每年租金收入净额折现后的总现值小于房产投资所需要的现值，因此该投资方案不可行，即不值得投资该房产。

其二，投資者准备在未来转让出售经营性房产，预期房价维持现状的情况下：

假设上例中投资者准备在第10年年末按原购入总额实现转让出售，则：

未来净流量折现值=年净流量×年金现值系数+第10年末转让总价的现值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+（60×12000+13000）×0.5083

=203102.1+372583.9=575686元

注：上述系数是通过计算或查表得知：其中120年的年金现值系数近似值为14.25；

10年的年金现值系数为7.0236；10年末的复利现值系数为0.5083。

由于该方案未来收益总现值仍然少于投资额的现值，因而该投资也不可行。

如果预期有效期内各年收益额不相等，则需要分别测算各年收益额再按复利法把各年收益分别折算为现值后汇总出总现值，然后作出评价。

3 预期未来房价上涨条件下收益法在评估经营房产投资价值中的运用

3.1 分析影响房价涨跌的主要因素，并预计房产的升贬值幅度

一般来说，如果预期房产价格会明显下跌的条件下，投资经营用房产当然就不值得，从而没有必要讨论其投资价值；如果预期房价维持现状的情况下，评估房产投资价值的收益法已经在前文进行了分析；对于预期房价会明显上涨条件下，可按下列方法评估房产投资价值：

未来净流量的折现总值=各年的预期净流量×该年复利现值系数+增值后房价的折现值

=R/（1+i）n+到某期末预计房产增值到的数额/（1+i）n

式中：R为预计未来某期的净流量，n为收益年限，i为折现率

3.2 预期房价上涨条件下收益法在评估经营房产投资价值中的运用举例

案例二：如果秦漢公司预期案例一中的经营房产：在未来10年后该房产至少会升值100%，即每平方米房价至少达到24000元，并打算在第10年年末转让出售，则：

未来报酬总现值=各年预期净流量×该年复利现值系数+转让额的折现值

=[3000×11×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×24000×0.5083

=203102.1+731352=934454.1元

该方案的净现值=937886.23-733000=204886.23元

投资该房产所需总现值=60×12000+13000=733000元

未来回收额总现值大于投资额的总现值，说明该方案可行。如果各年净流量不同，需用复利法分别折算各年净流量后汇总出总现值。

4 收回经营性房产投资额需要房价达到的升值幅度的评估分析

案例三：在租金稳定条件下，若要实现10年内收回投资额，那么房产的最低升值幅度预期应达到多少才使投资方案可行？（设年折现率为7%）。接案例一条件，可采用下列方法：

设到第10年年末转让房产时，所投资房产的保本升值幅度为p，那么：

房产投资所需的总现值=60×12000+13000=733000元

未来报酬总现值=[11×3000×（1-17%）+使用房产年折旧的抵税额]×年金现值系数+第10年年末转让额×复利现值系数

=[11×3000×（1-17%）+[SX（]60×12000+13000[]120年[SX）]×25%]×7.0236+60×12000（1+p）×0.5083

10年收回投资额的平衡式：投资房产所需的总现值=未来10年报酬额的总现值

即：733000=203102.1+60×12000（1+p）×0.5083

第10年末收回投资要求达到的房价上涨幅度p

=（733000-203102.1）/60×12000×0.5083-1=1.4479-1=0.4479=44.8%

分析本案例看出：预期到第10年年末的房价涨幅达到44.8%，即第10年年末该商用房单价达到12000×（1+44.8%）=17374.8元/m2时可收回投资额。

以收回房产投资额所要求房产达到的保本升值幅度作为标准，判断投资方案的合理性。当预期的房产升值幅度大于收回房产投资额要求达到的保本升值幅度，则该房产投资方案合理，反之就应放弃该项投资。

参考文献：

[1]朱萍.资产评估学教程[M].上海：上海财经大学出版社，2011：101-159.

[2]张静.房地产价值的合理性评估[J].中国市场，2017（26）.