浅析房地产企业的土地增值税纳税筹划

沈文 陈晖

【摘要】在我国经济社会迅速发展的推动下，房地产行业持续高速发展，我国房地产企业也出现了空前繁荣的景象。与此同时，随着“国十条”“限购令”等政策的相继出台，房地产企业的市场竞争与发展环境愈发严峻。本文将通过对房地产企业的土地增值税进行纳税筹划分析，以实现降低税收负担、降低成本、提高竞争力、实现更大的经济效益的目标。

【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划

一、概述

近年来，我国房地产行业不断发展。俨然已经成为了推动经济社会发展的支柱之一。不仅提高了国民生产总值、促进了经济发展，还作为纳税大户提高了财政收入。而在房地产企业的角度，随着政府不断加大对房地产行业的调控力度。高昂的税收支出成为了压在房地产企业身上的沉重负担。企业市场竞争越来越激烈。为了降低企业成本，提高企业竞争力，房地产企业必须通过科学、合理、有效的纳税筹划来降低纳税成本、提高经济效益。

房地产企业作为土地增值税最主要的纳税人之一，对土地增值税进行合理的筹划极具意义。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。目前我国的土地增值税实行四级超率累进税率。对土地增值率高的多征。增值率低的少征，无增值的不征。

二、土地增值税纳税筹划的基础

由于我国税收法律法规和政策的不断发展变化，且税收知识面广量大，土地增值税又是及其重要的税种。房地产企业在对土地增值税进行纳税筹划时，应该及时关注并掌握国家税收的法律法规和政策的变化。正确划分纳税筹划、避税以及偷税的界限，以合法性为基础，围绕国家的各种土地增值税减免优惠政策。积极开展纳税筹划。同时，为了保证企业土地增值税纳税筹划的合法性和安全度，企业税务人员也应具备充足的财务知识和税收法律知识，及时分析土地增值税税收法律变化后对企业造成的影响并更新纳税筹划决策。

此外，房地产企业还应当提高管理者对土地增值税纳税筹划的重视，优化完善企业的管理制度和纳税筹划方案。因为正确进行会计核算是企业进行纳税筹划的基本前提，所以房地产企业必须依法设立完整规范的财务核算体系，建立完整的会计信息披露制度。作为房地产企业税务风险防范的基础，必须要建立完善的内部控制制度并切实执行，防止产生失真会计信息，防止缺失内部管理执行力度，避免发生税务风险。

三、土地增值税纳税筹划的方法

（一）增值率临界点法

土地增值税实行四级超率累进税率。纳税人出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%即可以免征土地增值税，而增值率50%、100%、200%也都是非常重要的临界点。如果超过这些临界点那么企业税负将有极大幅度的提高。

为了提升企业的收益、做好纳税筹划工作，房地产企业应该通过合理制定房屋的销售价格和成本费用。使其增值额低于或刚好达到临界点，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。

此外，房地产企业还可以通过合理增加房地产开发成本中的扣除额，来提高市场竞争力。根据征缴土地增值税的相关规定，房地产开发成本中可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产企业不仅能够控制房屋的价格和成本费用以适应更低的增值率、减少应纳税额，还可以提供物美价廉的房屋来占领市场。例如，财政部规定对从事房地产开发的纳税人，可按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。因此。房地产企业合理增加取得土地使用权支付金额及项目成本，有利于加强扣除效应，减轻税负。

（二）费用转移法

为了遵循合法性的原则，房地产企业在纳税筹划过程中，必须在事前进行费用的合理转移。在实际业务中，因为期间费用，如差旅费、福利费、业务招待费等，不以实际发生数扣除，不能增加土地增值税的扣除金额。对此。房地产企业可以在房地产开发项目直接成本中计入这些期间费用。这样一来，房地产企业的期间费用减少，开发费用增加，土地增值税扣除项目的金额增加，从而实现减轻税负的目的。而这样的费用转移行为属于房地产企业的内部政策，税务部门无法进行干涉。

近年来，我国相继出台《商品住宅装修一次到位实施细则》等政策，推动房地产行业开发精装房项目。对此。房地产企业即可将装修相关的成本费用进行合理区分，例如将装修费用在装修和装修咨询之间进行合理分配，从而降低增值额，有效节约税款。

（三）借款利息支出法

房地产开发项目成本费用高昂，往往涉及高额的负债，因此利息支出也成为企业核算的重要组成部分。

根据土地增值税相关条例规定，财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除；其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除；凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%以内计算扣除。

为了达到节税目的。如果房地产企业的借款融资量大、利息费用高，就需要尽量提供相关金融机构的贷款证明，并根据项目的核算标准进行扣除。如果房地产开发项目的借款融资量小、利息费用低，则尽量不提供相关金融机构的贷款证明，以便在原来的基础上更多地扣除房地产开发费用，以实现企业收益、提高企业竞争力。

为了在土地增值税清算时最大化的扣除相关费用，这种方法要求房地产企业必须建设好财务管理、项目管理等制度，做好税务核算工作，加强发票管理工作，保管好相关证明材料。

参考文献：

[1]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J].中国市场，2017，（7）.

[2]胡艳.房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].遼宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，（4）.

[3]高琨琳.房地产企业土地增值税纳税筹划[J].时代金融.2015，（36）.