四星级宾馆烂尾，谁之过？

本社记者 祁彪

与江西省赣州市赣县区（2016年12月28日赣县撤县设区）政府仅一条马路之隔，有一处占地40亩的烂尾工程，包括酒店主体大楼、配套别墅在内的数十栋钢筋混凝土建筑已荒废数年。

按照原有规划，这里原本应该建成赣县区第一家四星级酒店，但现在却成了赣县区人尽皆知的烂尾工程，在土地资源稀缺的大背景下40亩地段极佳的土地被闲置浪费。而围绕这个烂尾工程，赣州市国土资源局赣县区分局（下称赣县国土局）与赣县银河国际酒店有限公司（下称银河酒店公司）、赣县银河房地产有限公司（下称银河房地产公司）、江西省吉水文水房地产开发有限公司（下称吉水文水公司）、江西省万江地产有限公司（下称万江公司）等四家公司还打了一场官司，各方都指责对方应该为烂尾工程负责。

近日，江西省高院二审开庭审理了此案。可以预见的是，不管这场诉讼最终结果如何，从赣县区发展的层面看，这次工程烂尾事件没有赢家。

酒店项目成烂尾

2009年，为加快赣县城镇化建设进程，完善和提高赣县酒店服务体系和水平，赣县国土局根据赣县政府要求，在城南新区规划出F—10—1、F—10—2、F—10—3、F—14—1、F—14—2五块土地，共计约118636.32平方米，作为四星级酒店及周边建设用地。

2009年9月9日，赣县建设局下发了2009第30号《规划条件通知书》，并将规定招商建设条件的《贛县四星级以上宾馆建设项目》作为该通知附件，对上述五块土地的规划、建设条件、要求作了规定，主要为：（1）F－10－1为商业用地、F－10－2为四星级宾馆用地、F－10－3为居住用地、F－14－1为居住用地、F－14－2为商住用地；（2）合同签订后，取得施工许可证之日起，12个月内应完成宾馆主楼建设，22个月内完成宾馆全部建设并投入营业，投入后20个月内必须通过国家行业主管机构四星级或以上星宾馆评定，四星级宾馆营业后20个月内如未能通过国家的评定，投资方应另按40万元/亩的标准补缴土地差价7120万元；（3）宾馆主楼封顶后，商住开发的50%方可进入市场销售，宾馆评定达到要求星级后另50%商住开发方可进入市场销售。

2009年10月24日，赣县国土局向社会公开拍卖上述五块建设用地使用权，出让资料中《出让士地使用条件》明确规定受让方必须按照赣县建设规划部门提出的规划设计方案和《规划设计条件通知书》的要求施工建设，包括按照《赣县四星级以上宾馆建设项目》的具体要要求实施。

最终，银河酒店公司出资人陈卓明以1.432亿元的价格竞得上述五块地。

2009年11月5日，赣县国土局和陈卓明签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定：1.出让宗地总面积118636.32平方米，宗地用途为商服、住宅。2.赣县国土局同意在2009年12月30日前将宗地交于受让人，交付时宗地应达到“三通一平”的状态。3.建设项目应在2009年12月31日前开工，在2011年12月31日前竣工。

2010年3月23日，赣县国土局（甲方）、陈卓明（乙方）以及上述四家公司（均为丙方）签订了一份《国有建设用地使用权出让合同变更协议书》，约定上述宗地的受让人由乙方变更为丙方，原有出让合同由甲方和丙方继续履行，丙方承当原有合同乙方所有的权利和义务。

此后，赣县国土局依约定分别为四家公司办理了《国有土地使用权证》，其中银河酒店公司取得了F—10—2号地块40亩土地的使用权，用于宾馆项目建设。

然而，此后宾馆项目并未如约进行，银河酒店公司于2011年2月25日才申请《建筑工程施工许可证》，同年4月8日获得批准后才开始动工建设。至2013年5月，酒店项目主体封顶，但此后剩余工程进展缓慢。此后，银河酒店公司资金链断裂，酒店项目彻底停工，烂尾至今。

而就在该酒店项目建设期间，赣县区的另一个四星级酒店项目几乎同时开工，且在之后顺利竣工并投入使用。

除此之外，其他三家公司开发的住宅项目进展较为顺利，目前已基本售罄。

>>酒店项目现状 祁彪 摄

双方互指对方应对烂尾工程负责

酒店项目烂尾后，经数次沟通无果，赣县国土局于2016年将上述四家公司诉至赣州市中级法院。该起纠纷随之进入了漫长的诉讼历程。

原审一审中，赣县国土局要求上述四家公司承担履约不能责任，按约定补缴土地出让价款7120万元。最终原审一审判决支持了赣县国土局的诉讼请求，判令上述四家公司补缴7120万元土地出让金。

江西省高院二审发回重审后，赣县国土局追加诉讼请求，要求上述四家公司支付酒店项目逾期竣工违约金1.0654亿元。而上述四家公司也提出反诉，要求赣县国土局支付延期交付土地违约金以及相应损失共计6608.6万元。

重审后，一审法院判决各支持了原被告双方的部分诉讼请求：1.被告方上述四家公司支付赣县国土局出让金差价款7120万元，支付至2017年12月31日的逾期竣工违约金2800余万元。2.赣县国土局向上述四家公司支付延期交付土地违约金2800余万元；驳回双方的其他诉讼请求和反诉请求。

双方都不服提出上诉，赣县国土局上诉要求支付土地差价7120万和赔偿延期竣工违约金1.26亿元，合约近两亿元赔偿请求。上述四公司上诉要求驳回赣县国土局的全部诉求，要求赔偿3600余万元延期交付土地违约金。

二审庭审中，双方诉争围绕的争议焦点主要包括“2009第30号《规划条件通知书》和《贛县四星级以上宾馆建设项目》等政府设置的规划条件是否合法、是否存在土地出让优惠差价、到底是谁违约在先”等。

赣县国土局认为，2009第30号《规划条件通知书》和《贛县四星级以上宾馆建设项目》等文件设置签署一系列规划条件的根本是为了保证四星级酒店项目能够顺利完成，而上述四公司虽然是四家完全独立的四家公司，但在签订变更协议之初就已知晓这一内容，且同意酒店项目和其他项目捆绑的要求，如今酒店项目烂尾，但其余住宅等项目均顺利完成，四公司在享受了高额开发利润之后不可能不为酒店项目烂尾负责，因此理应补缴土地出让金差价和支付违约金。

但上述四家公司认为，2009第30号《规划条件通知书》和《贛县四星级以上宾馆建设项目》等文件设置的关于补缴土地出让金以及将酒店项目捆绑房地产销售的规划条件是明显违法的，因此不能作为赣县国土局要求补缴出让金差价和支付违约金的依据。此外，政府严重违约在先，延期交付土地两年之久，同时还批复建设另一个政府自营的四星级酒店项目，致使该酒店项目的商业价值大幅下跌，是导致酒店项目烂尾的根本原因，而限制房地产项目销售给被告方带来了巨大损失，致使银河酒店公司资金链断裂。政府将酒店项目与房地产开发项目强行捆绑的行为早已经法院生效行政判决认定为违法。因此，应该判令政府违约并支付相应违约金。

一场没有赢家的开发项目

据了解，这次开庭后，2018年5月15日，原被告双方曾在法院主持下进行过一次调解，但最终因分歧过大而失败。

而这次调解也是整个酒店项目的缩影：没有赢家，两败俱伤。按照赣县区政府原本的规划，这本是一个对于赣县区发展有巨大推动作用的工程，但没想到竟以烂尾收场，严重损害了当地政府的形象；上述四家公司原本可以借此项目在大幅盈利的同时提升自己的品牌力，但目前银河酒店公司资金链早已经断裂、其余三家公司也因持续两年多的限售行为蒙受大额损失。如今，双方更是陷入诉讼泥潭无法自拔。

而围绕这场诉讼，双方也是倾尽了全力，绞尽了脑汁。

为了确保这场诉讼能够胜诉，赣县区政府曾数次向赣州市中院和江西省高院以政府文件形式发函，指责上述四家公司严重违约，应对此项目负责，赔偿相应损失，要求法院支持其诉求。

这些文件被上述四家公司在法院复印案卷时得到，上述四家公司因此指责赣县区政府企图以政府名义干扰司法审判，是违法行为。

在接受采访时，赣县区政府一方解释这只是赣县区政府向法院提交的一份情况说明，别无他意。而企业一方为了保证诉讼胜利，也邀请了我国民商事、行政等法学领域权威专家就该起诉讼涉及的关键法律问题进行了论证，并形成了书面的《专家论证意见书》。

这份《专家论证意见书》认为：2009第30号《规划条件通知书》和《贛县四星级以上宾馆建设项目》等政府设置的补缴出让金差价和酒店项目和其他配套项目捆绑的规划条件，违反了《城乡规划法》第三十八条和《城市规划编制办法》第四十一条的相关规定，属于违法和无效的规划条件，其中酒店项目和其他配套项目捆绑的规划限制已经被生效行政判决认定无效。

调解失败后，江西省高院作出终审判决将只是时间问题。可以预见的是，无论终审判决结果如何，都不会是此次工程烂尾事件的结尾，这场纠纷的最后解决还有很长的路要走，本社将会持续关注。