浅析房地产企业“营改增”后的财务管理

苏杭

摘 要 我国为实现经济的更好发展，积极转变经济发展方式，优化产业结构，并制定了“营改增”税收制度，与此同时，在“营改增”的试点改革中将房地产行业纳入其中。房地产企业面对这种与以往不同的税收政策，其财务管理工作需要结合新的政策作出调整，这样才能使企业内部的财务管理与新的税收政策相适应，促进企业更好发展。

关键词 房地产企业 “营改增” 财务管理

一、“营改增”之后房地产企业面临的问题

（一）不适应新的税收政策

国家实行“营改增”政策，主要是为了改变税费收缴方式和企业税收结构，使房地产企业实现创新；会计核算方式上，这一政策既能够使企业财务核算更加准确，又提供了极其有利的条件，使企业逐渐符合“营改增”政策的基本要求。在新的政策下，企业改变了以往的税费计算方式，同时也增加了难度。原先计算营业税的体制中，税费总额是企业一整年的所有收入乘以5%就可以得出结果；但实行新的税收政策后，计算的难度有所增加，销项税额扣除了进项税额才能计算出或者得出增值税具体应交多少的税额。这样看似不算难，但增值税率有4四个档次，即6%、11%、13%，17%。增值税率档次是根据企业的业务模式、经营范围、规模大小来分配的。所以，我们需要结合企业的销项税率和上游企业的进项税率的取得进行综合分析。上游企业是各行各业都有的，因此其税率是不相同的，比如建安企业的税率是6%、材料供应商的税率是17%等等，在这种特殊的情况下，企业在税收管理方面就面临着前所未有的挑战。

（二）对现有业务的冲击

当前房地产企业已经全面实行“营改增”税收政策，其他相关企业为了使自己能够和新的税收政策相适应，也采取了各种各样的方式改革税费核算方式。国家推行“营改增”税收制度的目的很明确，就是为了使我国的经济得到快速、可持续的发展，因此不断完善税收制度，减少重复征税，以极大地减轻企业的税收负担。在实际的房地产行业中，尤其是对某家房地产企业来说，“营改增”税收政策所起的作用是不同的，如由于不熟悉“营改增”政策等原因，不能够做好“营改增”的税收管理工作，有时甚至会对现有的业务产生较大的冲击。

（三）没有较好的发票管理方式

企业管理发票的方式在“营改增”税收政策下有了很大的变化，对于企业原先的管理方式，企业的财务管理工作人员需要将它们全部清除掉，采用新的方式进行核实，最终确定纳税的总金额。虽然在一般情况下，营业税与增值税都属于流转税制，但它们的核算形式是完全不同的，主要在于增值税是一种价外税，进项税抵扣法是进行核算的方式。这种处理方式的依据是增值税专用发票，而这种发票是在企业的对外经济活动中所取得的。但并不是在所有的经济活动中，房地产企业都可以取得增值专用发票，房地产企业还需要分类和记录那些普通的发票，这样就可以为以后的税费核算提供有力的依据。并且，房地产的上游供应商中有各式各样的参与者，有时在毫无防备的情况下，就会遇到一些开假发票的不良现象，从而让自己陷入其中。所以，在实行新的税收政策后，要加强房地产的发票管理，使其更加完善。

二、房地产企业“营改增”后的财务管理措施

（一）要培训财务人员，提高他们的财务核算能力

账务管理人员的工作难度会随着“营改增”的税收政策的实施而大大增加，所以要不断地督促财务管理人员学习“营改增”的相关政策，使他们深刻理解“营改增”政策的基本原理。财务管理部门要与国家税务部门保持密切联系，掌握税收政策的新动，并且时刻保持清醒的大脑；摈弃以往的工作思路，采用新的思路。要提高财务工作人员的核算能力和综合素质，对其进行税务知识技能培训。如果房地产企业有条件的话，可以专门请专业的会计师为财务人员细致讲解“营改增”税收制度。最后，房地产企业要高度重视对考核制度的完善，通过对财务工作的具体考核使财务工作人员有强烈的责任意识，这样他们才能更好地、积极地开展财务工作，从而极大地提高企业财务部门的工作效率。

（二）时刻注意稅收政策的变化并合理筹划企业税收

房地产企业的价格体系在“营改增”税收政策的实行下发生了很大的变化，产业链条环环抵扣，因此企业需要紧随国家实行的新的税收政策变革自己的经营模式，对企业的内外部进行非常严格的管理。想要达到这样的要求，就需要房地产企业财务管理部门的工作人员拥有运用“营改增”税收政策的能力，合理地安排好税收工作。

（三）优化发票管理措施

当前增值税专用发票在许多房地产企业中都存在取得不全面的问题。针对此问题提出相关的建议，首先，要建立健全专用发票管理制度，要对其加强管理，使其严格化、规范化。其次，在对外经济方面，要提前寻求信誉好的供应商，并建立长期的合作关系。总之，对发票制度要从源头根治，必须对此高度重视。

（作者单位为浪潮集团有限公司）

参考文献

[1] 王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财经界（学术版），2015，08（20）：193-194.