中国经济时评：房地产调控必须重视预期管理

葛丰

近期部分城市房地产市场显著升温，住建部为此印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

在“史上最严”房地产调控已坚持年余的背景下，仍有部分城市出现房价较快上涨，其中甚至包括某些基本面条件非常一般（产业基础较差、人口持续外流、真实需求有限）的三四线城市，由此足见，中国的房地产调控情况何其复杂、挑战何其巨大。

面对这个巨大的挑战，本轮房地产调控态度之坚决、手段之多样，着实已可谓空前，譬如据不完全统计，仅今年以来不到5个月时间内，全国各地累计新发布的调控“补丁”就已超过130项，可是即便如此，房地产调控面对的形势仍然使有关部门须臾不敢放松警惕。

在各种短期调控措施逼近极限，而长效机制又必然需要较长建设期的情况下，当前房地产调控可进一步发力的重要抓手是重视并用好预期管理，其必要性体现在：

首先，从一般学理来看，无论看多楼市者可以列举出多少项推动房价上行的因子（譬如短期分析框架中的存库量减少、长期分析框架中的城镇化仍在推进中，等等），这些基本面分析中提出的因子，实则都无法构成房价上行充分条件。因为现代房地产市场高度金融化的客观现实，决定了这个市场的运行逻辑，起码在相当程度上不同于一般商品市場。在这个市场中，投资者对于未来价格走势的预期，才是左右市场的诸多变量中最具决定性影响力的核心变量。

其次，具体到中国房地产市场的实际情况来看，缘起于复杂成因，国内投资者本就对各种形式的“刚性兑付”存有根深蒂固的执念（譬如房价稍有下挫，就会有大闹售楼处的闹剧上演），由此再加之确有不少地方地府深陷“土地财政”陷阱难以自拔的现实困境，以及此前数轮房地产调控，每每沦为“空调”的既成事实，一并使得中国的房地产市场成了一个“奇特”的个例，因为这个市场中的投资者，对于未来价格上涨的预期之强烈、之持久、之一致，很难再有其他市场可比拟。

最后，再回到一般学理来看，可惜中国的房地产市场再特殊，也一样无法摆脱市场客观规律的支配。这个客观规律简而言之就是，金融市场中初始价格的上涨，往往使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者进入并进一步推高价格，而这个自强化的循环中反复形成并强化的“自我实现的预期”越是一致，越是强烈，其所产生的泡沫就越严重，奔向清算日的速度就越迅疾，最后造成的损失就越巨大。

所以要在房地产领域坚决守住不发生系统性风险的底线，就必须先打破房价永远上涨的集体预期。这就要求房地产调控不仅要抓住宝贵的窗口期进一步平衡供求关系，而且还要在看似“虚”实则“实”的预期管理上下更大力气，其中尤其要穷尽手段向市场宣示明白，本轮房地产调控绝不会半道而返，试图挑战“房住不炒”定位者，终究会为自己的错误而买单。