营改增对房地产企业的影响

陈祥京

摘 要 房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，它牵扯着国民经济的很多方面，对拉到国民经济增长有着重要影响。但是近几年房地产行业的发展面临了巨大的挑战，材料、劳动、财务、技术等成本的不断提高，导致已经房地产行业的销售利润出现下滑趋势，因此调整税制已经刻不容缓。2016年5月1日，房地产业正式纳入营改增的范围。本文通过简单介绍营改增的政策发展，给营业税、增值税和房地产企业下了定义，分析营改增这一措施给房地产企业带来的影响。

关键词 营改增；房地产；影响

一、引言

税收收入是我国财政收入的主要来源，深化税收体制改革和对税收制度的完善对提高我国经济管理所必须的举措，财政部和税务总局在2011年11月7日根据经济社会发展新形势，公布出了营改增的试点方案，从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点，后逐步扩大改革省市和行业范围，到2016年3月18日，已将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，营业税退出历史舞台。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，从长远来看有利于减少企业税负，让企业有资金转型发展和对产业结构进行调整。

房地产供需链长，与上下产业联系紧密，能影响数百个企业的发展，所以在我国经济的发展起着重要作用。我国房地产企业开发业务复杂且长，所以在征收营业税的时候存在严重的重复征税的现象，这迫使企业将税负转嫁到不断攀升的房价上来。这并不利于我国房地产企业的健康发展。对于房地产企业而言，营改增能够促进企业优化产业链，提高企业经营管理能力和抗风险能力。

二、相关理论概述

（一）营业税定义

营业税指的是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额征收的一种税，它征收范围较广，无论是个人还是单位满足上述條件的，都要缴纳营业税，且它是价内税，销售方承担税款，税款等于销售额乘以税率。房地产主要缴纳营业税的范围是销售不动产、转让土地使用权、租赁不动产，税率是5%。

（二）增值税定义

增值税是一种流转税，是对商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额征收税。它是一种价外税，购买方承担税款，税款等于销售款除以一加税率的和再乘以税率。销售不动产，转让土地使用权使用11%的税率进行计算。对于房地产预售所获得的预收款采用3%的税率为依据来预缴增值税。

（三）房地产行业定义

房地产行业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产的开发、建设、经营、管 理以及维修、装饰等集多种经济活动为一体的综合性行业，是具有基础性、先导性、带 动性和风险性的行业。

三、营改增对房地产企业的影响

（一）对房地产企业税负的影响

营改增可以避免营业税所带来的重复征税问题。由于营业税主要是根据销售额进行征税，房地产销售额的材料成本和建安成本虽已经交税，但销售时仍然需要缴纳营业税，从而造成重复征税。增值税中符合条件的进项税额可以抵扣，但是它的名义税率是11%大于营业税的5%，不能断定营改增能够降低企业的税负，但根据税款的计算原理，我们可以得出这样一个结论，如果即可进项抵扣的成本占营业收入的比例大于55.35%时， “营改增"后该企业的流转税税负会减少。根据营改增相关政策规定，房地产企业的材料成本、建安成本等方面产生的进项税额符合抵扣条件，而房地产主要的成本就是购买土地成本和建安成本，且比重一般大于55.35%，所以大部分企业税负水平有所降低。

（二）对会计工作的影响

营业税计算比较简单，直接根据企业的营业额就能得到所需交的税款，在会计科目设置上，只需要设置“应交税费——应交营业税“这一个科目进行核算，而增值税是根据差额计算，业务比较复杂，所涉及的明显科目就比较多了，如“进项税额”，“销项税额抵”，“己交税金”等9个会计科目，科目的增多意味着会计核算的难度增大，若财务人员无法适应税收的改变，可能会导致核算错误，带来税务风险。

“营改增”之前，政府对营业税的管制比较松懈，虚开和代开发票的风险很大，这给税务机关税收征管工作带来很大的困难。进项增值税发票可以进行抵扣，所以对增值税发票的管理程序较为严格，对于虚开、代开增值税专用发票以及相关的行为国家已经制定法律惩罚，如刑法第 205 条和刑法第208条以及刑法第206条。只有规范的账务处理才能正确进行纳税抵扣及申报，迫使企业加强对发票开具、使用的管理，同时为了获得最大税务抵扣，企业在选择供应商时就会摒弃那些不合规范的小企业，使他们无利可图，从而更有利于规范市场经济行为和同行业的公平竞争。

（三）对企业的会计报表的影响

由于营业税无法抵扣，所以购买固定资产的时候，这部分税费就直接进入企业的固定资产初始的账面价值，而增值税可以抵扣，在购买时做账，就会价税分离，所支付的税费单独进入一个账目“应交增值税-进项税”，固定资产的账面价值就减少，相应的折旧费也会减少，使得资产和负债余额都下降。在房地产实际销售过程中，由于项目周期长，所需的资金巨大，通常企业会采用一种预售的方式，营改增前，企业的营业税根据预收款乘以5%进行缴纳，根据现有的政策规定，企业只要按照3%的比例进行缴税，这就减轻了企业开发前资金占用的压力，提高了房地产企业资金的流动性。

参考文献：

[1]刘佳宁.“营改增”对房地产企业的研究影响[D].天津：天津财经大学，2016（05）.

[2]刘禹宏.营改增对房地产行业的影响[J].新商务周刊，2017（20）.