解读2018政府工作报告中的地产新风向

成立 魏凌

摘要：十三届全国人大一次会议于2018年3月5日上午在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。相比于往年，今年的政府工作报告将“年度总结”改成了“五年工作回顾”，其中提到：“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制”，提出今后要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”等，为未来房地产行业的发展指明了方向。

关键词：房地产；房地产税；去库存；调控

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）04-0026-28 收稿日期：2018-03-23

十三届全国人大一次会议于2018年3月5日上午在北京开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。相比于往年，今年的政府工作报告将“年度总结”改成了“五年工作回顾”，对我国自2013年以来经济社会转型发展的成绩进行了全面而深刻的总结。“改革”一词在全文出现了历史性的97次，凸显了党和政府在新时期全面推进改革开放、激发市场活力和着力改善民生的决心和信心。在社会所关注的房地产方面，也有一些新的变化。

1去库存和控房价达标，调控政策回旋空间增大

今年的政府工作报告在“五年工作回顾”中提到：“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”2015年底，在稳增长的压力下，中央经济工作会议首次确定了房地产“去库存”的政策任务。2016年上半年中央放宽信贷和税收政策，地方政府陆续出台购房补贴、税费减免等措施推动商品房销售，在促进住房库存迅速消化的同时又再次出现了房价的过快上涨。2016年9月央行再次收紧信贷，一线城市和大部分二线城市在2016年底之后也相继启动了限购、限贷甚至是限售措施。2017年的房地产政策以“房住不炒”为主基调，以“分类调控、因城施策”为手段，将“去库存”的任务集中到了三、四线城市，并大力推动短期调控与长效机制的衔接，房地产市场总体保持了相对稳定。根据国家统计局的数据显示，在去库存方面，2017年末，我国商品房待售面积58923万平方米，比上年末减少10616万平方米。待售面积同比增速从2015年初的24.4%下降到2017年底的-15.3%，为2000年以来新低。在控房价方面，2018年1月，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅销售价格同比和环比均下降，二三线城市涨幅回落。去库存和控房价政策目标基本实现意味着今年的房地产调控政策的回旋空间增大。

2房地产税改革趋缓，落地仍需较长时间

今年的政府工作报告提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。 2013年十八届三中全会将“加快房地产税立法并适时推进改革”列入改革任务之一，标志着我国的房地产税立法正式起步。2015年8月，房地产税立法被列入十二届全国人大常委会立法规划。2016年3月，《十三五规划纲要》的表述是“完善地方税体系，推进房地产税立法”。2017年12月，财政部长肖捷在《人民日报》上发表《加快建立现代财政制度》的署名文章，其中提出要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施”。从政策表述的变化来看，房地产税立法从“加快”到“推进”，再到“分步推进”，而今年改成“稳妥推进”，说明房地产税改革仍然是我国财税体制改革所坚持的方向，但事关“以人为本”的发展道路，需要同时平衡科学性、民主性、稳定性和可操作性，工作难度极大，因此，中央对房地产税改革的第一步——立法的态度逐渐趋于谨慎。我国新税立法的程序必须要经过“七步走”，现在还处于第一步的起草阶段。因此可以判断，房地产税从立法到落地实施将经历相当长的一段时间，短期内并不会对房地产市场造成实质性影响。

3刚需再次获得支持，改善性和投资投机性需求仍被压制

在住房问题上，今年的政府工作报告除了延续十九大报告“房住不炒”和住房制度改革的表述外，还特别指出要“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房”。“支持自住购房”需求实际上就是满足商品房刚需，“培育住房租赁”主要是针对购房困难的中低收入人群，“发展共有产权”则主要是解决夹心层人群的购房需求。总体来看，这三种方式本质都是通过差别化调控的方式满足最基本的住房民生需求。去年在中央“房住不炒”的政策精神指引下，地根和银根都相继收紧，多个城市依据“因城施策”的原则也陆续出台了以“五限”为代表的调控政策。虽然调控效果十分显著，但却极大地增加了住房刚需人群的还贷成本和生活压力，全面压制了商品房市场的正常消费需求，长期持续必将扭曲市场价值规律的作用机制，与构建房地产长效机制背道而驰。今年政府工作报告再次明确支持居民刚需购房，实质就是一种政策回调，预计两会后首套房的房贷利率政策很有可能会有所松动。在金融政策上，今年的政府工作报告强调“强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管”。一方面支持刚需购房，另一方面却加强金融监管，这说明中央对于住房的改善性需求和投资投机性需求仍持严控态度。

4土地制度改革将为“二次房改”和“乡村振兴”提供重要支撑

在土地制度改革上，今年的政府工作报告提出要“加快技术、土地等要素价格市场化改革”和“探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”。这一表述基本上是延续了国土资源部部长姜大明2018年1月15日在全国国土资源工作会议上的讲话：“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”

我国现行的土地二元管理体制使政府基本垄断了土地市场的交易，土地财政是地方政府推高地价和房价的内在动机。允许非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地将打破地方政府对于土地市场的垄断地位，而加快土地价格市场化改革是内在的要求土地供应主体多元化，土地市场的充分竞争有利于降低土地交易成本，进而降低地价和房价。这对于当前正在进行的多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革具有基础性的支撑作用。

从农村“三块地”的改革来看，虽然集体经营性建设用地入市的改革已经处于试点阶段，但由于农村集体经营性建设用地在农村建设用地总量中的比重较小，其对农村土地制度改革的地位和作用远不能跟占主体的宅基地相比。通过宅基地三权分置的政策改革，激活农村闲置的宅基地资源，推动农村土地资本化的进程，在增加农民财产性收入和推动人口城镇化进程的同时，也将有力助推城市的工商业资本下乡，为乡村振兴提供产业支撑。

5城中村和棚户区改造带来地产新机遇

今年的政府工作报告在“提高新型城镇化质量”方面提出：“有序推进‘城中村、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”。在“解决群众住房问题”方面提出：“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”。2016年和2017年政府工作报告中棚户区改造的任务都是600万套，今年与前两年基本持平。城中村和棚户区改造的持续推进不仅可以释放相当体量的住房购置需求，而且同步建设的配套设施也将带来巨大的商业物业开发机会。在当下金融去杠杆和监管从紧的政策环境下，房企参与城中村和棚户区改造可以享受政府财政投入、信贷支持和税收优惠的相关政策，缓解一定的资金压力。但是，無论是城中村还是棚户区改造，都存在拆迁成本高、项目周期长、投资回报慢的问题，而且需要房企具备较高的综合运行实力，才能实现盈利性、公益性和长效性三要素的有机结合。