房地产经纪行业的 两种制度变迁

廖俊平

岁末年初，通常是回顾和展望的时候。现在虽然已是三月，但因为今年过年晚，所以一般还是认为现在才是今年刚开始。

最近房地产经纪行业最受关注的消息莫过于一家当初以不设门店并且提出要颠覆传统房地产经纪行业甚至要“干掉经纪人”的互联网经纪企业陷入了困境。这既是新闻又不算新闻，早在2017年10月本专栏的《房地产经纪行业——回望与期望》已经谈到了这个问题。

如果说这两年的互联网经纪像是一阵暴雨，来得快去得也快，那么最近显得润物无声的倒是房地产经纪行业内自身的新变化。一是一家大型房地产经纪特许经营企业最近一段时间在全国许多城市加紧扩张，这家企业在上世纪九十年代就曾经进入过广州，后来退出了，现在又在准备重新进入。二是很多区域性的小型房地产中介企业在走联合的路，其联合的形式之一就是由其中一家公司牵头组成联盟，对标的也是那些老牌的连锁企业。这两个动向的共同实质都是中国的房地产经纪行业在走向规模化经营。

再有，已经形成了规模化的另一家行业领先企业却在消弥大规模扩张带来的种种问题，例如整体收购本地公司以后原公司的经营团队不能适应母公司多年形成的经营管理风格，以至于母公司不得不空降负责人到本地公司谋求彻底改造之；又如这家公司同样也采取了特许加盟的经营模式，但加盟店也在经营管理上给母公司造成许多困扰。

因此可以预计的是：房地产经纪行业的规模化经营是必然的发展方向，但在走向规模化的同时也要考虑如何解决行业长期存在的痼疾：老板重经营轻社会责任，经纪人素质整体不高。

关于经纪人的素质问题，就在上个月的专栏文章《善待房地产经纪人与经纪人的自我救赎》中已经有所讨论，关于房地产经纪企业社会责任问题，在2012年6月刊专栏文章《从美国亚裔房地产协会看房地产中介的社会责任》和2016年12月刊专栏文章《企业伦理与社会责任》中也讨论过，以后还可以专文再次讨论我国房地产经纪企业社会责任普遍缺失的原因和对策。这里只想先写出结论：缺失社会责任的企业是无法长久的。

前面用“潤物无声”来形容房地产经纪行业发生的逐步走向规模化的进程，这种逐步推进的过程属于自下而上的诱致性制度变迁，这样的制度变迁在走向上会有比较大的不确定性，时间也会很长。从2016年开始的这一轮对房地产经纪行业的整顿属于强制性制度变迁的过程，其走向是由政府明确设定的，但变迁完成的进度取决于政府的决心和力度。从目前情况来看，已经有很多积极的成果，但也有一些长期形成的制度障碍有待依靠政府力量来进一步突破。