城市工业用地时间演变 及空间分布规律研究

李伟 郑坚

摘要：工业用地的布置直接影响到城市功能和形态，在城市规划和开发中，重点安排好工业用地十分重要。因此，研究城市工业用地的分布规律，分析形成过程和原因，对现阶段工业用地调整、城市空间结构优化等都有重要意义。以南京江宁工业用地为例，分析其历史变迁、空间布局及形成原因，为政府对工业用地的规划引导提供政策建议，同时对工业用地的供地等提供依据。

关键词：工业用地；空间；规律

中图分类号：F293.2 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0071-74 收稿日期：2018-01-03

1江宁工业用地调研

1.1江宁经济发展情况

江宁区是南京市的市辖区、南京对外沟通的重要枢纽；总面积1558平方公里，户籍人口为95.62万人。

统计局数据显示，2016年江宁实现地区生产总值1680.52亿元，同比增长9.5%，占南京市的比例16%左右；2016年人均地区生产总值13800元，比南京市高8.59%。从产业结构看，近年来江宁产业结构以第二产业为主，2016年第二产业增加值892.56亿元，同比增长9.2%、第二产业占比53.11%。

2016年江宁工业投资额为382.6亿元。截止到2016年底，江宁规上工业总产值实现3002.7亿元、同比增长1.8%。

1.2调研内容规划

江宁区面积大，且工业较为发达，工业用地分布范围广，因此，调研准备工作尤为重要。本文调研前搜集资料包括但不限于江宁的土地利用总体规划、江宁工业用地分布图（工作中积累的资料）等，在这些资料基础上，以街道为单位划分调查区、以工业用地地块为调查单位，分组开展。具体包括：（1）工业地块的坐落、用地性质、用地行为发生时间土地面积、建筑面积等。（2）工业地块的现用地单位、生产内容、地上产生的营业收入、税收及从业人员情况。

1.3调研结果

从调研执行情况看，第一项内容的获取相对简单，第二项内容因涉企业生产经营状况，需协调的事项较多，获取难度大，也因此，第二项内容产生了一定的数据缺失，但不影响总体研究成果。

从获取到的数据看，共调研南京江宁区工业用地236块，地块上的企业共1890家。土地面积约5589.6万㎡，建筑面积5238.2万㎡，平均容积率0.94，实现产值2783.7亿元，实现税收220.5亿元，地均吸纳从业人员26人。

2江宁工业用地按时间的供地规律研究

从时间上看，无法收集到供地时间的地块面积131.3万㎡，占总量的比例为2.3%，在有供地时间的数据中，从供地规模来看，2000年以前，江宁供应工业用地1100.7万㎡，平均容积率0.94；2001-2008年，江宁供应工业用地2738.0万㎡，平均容积率0.93；2009年以后，江宁供应工业用地1619.6万㎡，平均容积率0.94。可见，供地高峰出现在2008年前的8年间，而容积率的基本变化不大，维持在0.93-0.94间（见图1）。

从地均产值来看，2000年前供应的土地中，2015年实现产值957.2亿元，实现税收94.5亿元，地均产值8696.7元/㎡，地均税收858.6元/㎡，地均从业人员21人；2001-2008年供应的土地中，2015年实现产值1345.0亿元，税收95.2亿元，地均产值4912.2元/㎡，地均税收347.7元/㎡，地均从业人员35人。2009年以后供应的土地中，2015年度实现产值461.9亿元，税收29.2亿元，地均产值2851.9元/㎡，地均税收180.6元/㎡，地均从业人员16人。可见，越早供应的土地，现今产值反而越高（见图2）。

3江宁工业用地按空间的供地规律研究

从空间分布形态看，2000年以前供地主要集中在北部和东部，地块面积小，分布相对分散；2001-2008年，供地集中在中部和西部，大面积地块较前期增多，分布相对集中；2009年以后供应地块相对均匀的分布在全区各部，包括中部大部分、北部小部分、南部、西部和东部（见图3）。

从分布相对集中的几个区位看，基本形成了以重点企业为龙头，有效带动区域上下游产业发展的局面（见图4）。以北部的南京汽车集团为例，地块土地面积约76.2万㎡，实现营业收入约62.8亿元，周边汇集了舍弗勒（南京）有限公司、日捆物流（中国）有限公司等众多上游、下游企业。中部以长安马自达汽车有限公司为中心，同样形成了类似格局。在几大典型企业带动下汽车制造业也成区域优势产业之一。

4结论

第一，工業用地空间布局与经济发展步调有较大相关性，重点企业的布局影响未来十年区域发展。从江宁开发区创办历程看，2001年江宁撤县建区，南京对江宁采取更加宽松的政策，使江宁城市和经济有了突飞猛进的发展，开发区的发展也顺理成章，逐步确立了江宁经济技术开发区、高新技术产业园、滨江开发区、空港开发区等工业集中区，也成为整个江宁区的经济增长源。在这样的背景下，江宁的工业用地分布正是以几大工业集中区为点，不断向外扩充，形成了多个中心分别发展，最后全区集聚的形态。

第二，供地规模与容积率相关性不大，从江宁情况看多年来工业用地容积率始终维持在0.94左右。即使供地规模最大的2001-2008年，工业用地的容积率始终保持在0.93，与其他两个阶段相差0.01，说明容积率与供地规模并无太大的相关性，也说明江宁政府控制容积率的工作较为到位。

第三，早期供应土地的使用企业对区域发展影响较大。从江宁情况看，2000年前供应土地的使用企业产值最高，因为这批企业都是实力较强的企业，直接带动了周边产业链的形成，从而形成了区域行业的集聚性。