我国长租公寓企业发展的国际经验借鉴

崔霁 詹毅凡

摘要：当前我国住房租赁市场方兴未艾，企业提供的租赁住房占比低，租赁企业盈利模式尚未形成，市场格局尚未稳定，与发达国家租赁企业相比，从专业运营、盈利模式、金融手段等方面都有较大的差距，研究发达国家成熟租赁企业的发展经验对我国租赁企业未来发展具有重要参考意义。

关键词：长租公寓；国际经验；发展路径

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0066-70 收稿日期：2018-01-10

十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”从房地产的角度看，中国当前住房市场的主要矛盾，已经转化为人民日益增长的美好居住生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。老百姓从过去的“忧房”到“有房”，新时代将进入“优房”时代。2018年是中国房地产业发展三十周年，过去的三十年是购房市场的舞台，随着十九大提出“租购并举”这一方向，今后中国房地产业发展中，租赁住房将隆重登上舞台。

1美国租赁市场成熟，为企业快速发展提供了土壤

美国住房租赁市场的成熟得益于政府为租赁市场发展提供了多重政策保障和法律保障，包括金融政策支持，大力发展REITs；税收鼓励政策，分别有针对低收入群体的租赁住房税收鼓励政策和市场化租赁住房税收鼓励政策；还有住房租金补贴政策，美国住房和城市发展部将每年预算超过50%用于租金补贴，用于租金补贴的资金不仅在解决低收入群体的居住方面更有效率，而且还能撬动更多社会资金投入租赁住房供给。

成熟的住房租赁市场，使美国住房租赁专业机构渗透率达30%左右，是一个专业化的市场。企业发展模式大致分为两类：重资产持有模式和轻资产运营模式。其中重资产持有模式主要是公寓型REITs和房企开发商。在TOP10的企业中，公寓REITs、房企和分散托管型企业三分天下。美国租赁市场虽机构化专业化比重较高，但相对于日本的租赁企业市场集中度，美国租赁企业集中度不高，TOP10的租赁企业共管理约140万房间，只占整个市场的3.3%，拥有房源量最多的Greystar市场占比只有1%。而日本租赁企业NO.1的大东建托市场占有率达4%，TOP10市场占有率达到17%。中国目前所有租赁企业市场渗透率为1%，远低于美日国家（见图1）。

2 EQR成功的四大法宝：资产驾驭能力、精准客群定位、高效运营能力、更好的服务体验

美国EQR于1969年成立，1993年上市，是美国第一家上市的公寓REITs，也是美国最大的公寓运营商。截至2016年12月，EQR在全美拥有约302處物业，76513套公寓，市值已经超过两百亿美元，相当于人民币近1400亿元。

2.1踏准周期，资产驾驭能力强

研究EQR的发展历程发现，基本上可以分为三个历史阶段，在每个不同的阶段，EQR都能踏准周期，高抛低吸，资产驾驭能力强。作为一家公寓型REITs，EQR能够提供较高且稳定的收益率，旗下物业NOI口径的投资回报率持续稳定在7%以上，由此吸引了以养老金为代表的风险-收益偏好折中的资金。

第一阶段：1993-2000年，迅速扩张战略。物业持有量从1993年的21个扩张到1104个，8年间增长了51.6倍。这个阶段的扩张离不开其较强的融资能力，依托REITs、债券、优先股等渠道融资，得益于较低的杠杆水平、稳健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。

第二阶段：2000-2005年，缓慢收缩战略。“911事件”导致美国经济出现下滑。美联储为刺激经济连续降息，同时资产价格快速上升，资产的租售比快速上涨。而租金水平却处于相对停滞的状态使得租金收益大幅度下滑。在这种背景下，EQR收购扩张难度加大，因此选择缓慢收缩战略，6年间共出售了约7万间房间，获得了资产出售的资本利得。

第三阶段：2005年至今，聚焦核心战略。流动性大幅提升下资产价格进一步上升，资产收购的压力和风险进一步加大。EQR将战略调整成剥离非核心区域物业，积极调整物业类型，逐步聚焦租金价格较高的中高层物业。

2.2精准客群定位，以家庭客群为主

将战略布局调整为核心城市之后，EQR将主力客群定位为家庭，并针对性地推出不同户型的产品。根据EQR年报，家庭租户占EQR总租户的57%。与此同时，高素质、高学历、高收入的青年单身人群也是EQR的主要客群。这类客群普遍具有更加注重事业与生活品质的特征，也对住房的灵活性以及便捷性提出了更高要求，愿意以更高的价格寻找合适的住房。EQR对于客群的精准定位以及相应产品的推出，实现了极高的住房出租率以及租金溢价率。

2.3高效运营能力，管理费用全美最低

2016年EQR总收入为21.77亿美元，同比2007年数据，十年间增长了38%；运营净收入为15.43亿美元，增速为57%。在保持收入增长的同时，总支出只增长了6.5%。除了对比收入及支出的增速，还可以通过单位运营净收入对应的运营费用体现EQR的运营管控能力。该指标是运营费用与运营收入的比值，运营费用越少，收入越高，则指标越小，公司的运营能力越好。2016年EQR该指标为0.413，低于美国的其他REITs型公司。而10年前EQR的该指标为0.607，十年间降低了47%。除此以外，EQR的管理费用率在2%左右，仅仅是美国住房租赁企业平均水平4%-4.5%的一半。

2.4更好的服务体验，租金可抵扣房款

为了能够长期、稳定得吸引客户，EQR也积极出台各种优惠政策，例如跨城转租以及租金抵扣房款计划。租客若因工作家庭等原因，需要到其他城市工作生活，EQR凭借其在核心城市庞大的市场布局，能在短期内就为租户提供与原城市同一等级及类型的产品，为租户减少重新租房的麻烦。若EQR的租户有购房计划，在租期达到一定期限的前提下，租户可以获得一部分返还的租金用于购置EQR指定开发商的物业。更好的服务体验使得EQR的租户住得更舒心、更放心。

3日本税收政策决定租赁企业多以托管分散为主

与美国住房租赁市场不同，日本的住房租赁市场集中度更高，但企业运营模式较为单一，大都走上了托管分散式的轻资产之路。主要是受税收政策以及租赁住房建设优惠政策原因影响。日本不但在赋税端给与建造租赁住房减免，同时允许以租赁住房的土地、房屋价值抵扣高昂的房产税及土地持有税。与此同时在租赁住宅的出租环节，房租将课以不动产所得税，不动产所得税即为不动产收入额扣除有关费用后的余额，而企业类业主可扣除的费用远远高于个人业主，许多出租住房的个人业主委托租赁企业出租房屋，以合法避税。

4大东建托四大法宝：一站式承建包租、全产业链协同、高ROE现金流好、高成单率租期长

大东建托是日本托管分散式租赁企业的代表，成立于1974年，2016年共管理房间92.4万间，总规模、运营能力等都是日本第一。

4.1一站式承建包租，从前到后为业主服务

大东建托始终坚持从业主出发，推出贯穿整个房屋生命周期的服务与业主建立长期的信任和委托管理关系。从前期的建筑方案咨询规划到物业的建成再到建成后的物业出租、维修、保养，整个过程业主都不用操心便可安心获得房租。大东建托的一站式承建+包租的管理模式使得其掌握了大量的业主和房源。

4.2全产业链协同，租赁是收入中心非利润中心

大东建托是一个多元化产业的住房租赁企业，除了住房租赁还涉足建造、能源、环保、医疗等一系列相关产业。虽然住房租赁业务是大东建托最有名的业务，但公司的主要盈利却不是来自租赁业务。租赁在大东建托多元化产业链中起到的是一个平台入口，带动上下游的作用。根据大东建托2016年报数据，大东建托该年总收入883亿元人民币，租赁业务以及建造业务各占55%以及42%。盈利的主要来源为建造业务的64亿元人民币，贡献率高达75%，而租赁业务只有20%。这是因为“二房东”模式的盈利方式主要是租金差，需要向业主交纳较高的租金。而該模式则能以租赁为入口，带动上游的建造业务、下游的能源、医疗业务，丰富了盈利来源。

4.3 ROE高，现金流好，较高的周转率

ROE全称净资产收益率，可以用来反映公司运用自有资本的效率。大东建托的ROE非常高。根据大东建托年报数据，其ROE高达31.2%。6年平均ROE为28.6%，比行业第二的Leopalace 21高出13%。根据分析，大东建托的高ROE主要来自其较高的周转率。自 2009 年大东建托逐渐将业务中心移至租赁业务后，大东建托的周转率从 2008 年 1.2 左右的水平提升到之后的 1.7 以上，8年平均周转率为1.86，远远领先于其他租赁企业。快速的资本周转使得大东建托能够拥有较好的现金流，保证整个企业多元化业务的运营。

4.4高成单率，租期长，整体入住率高

大东建托的中介服务人员成单效率也很高。2016年，1150名中介承担全年26万单的成单量，平均每人每月促成18.6单，远高于我国传统中介水平。整体入住率自2011年就维持在96%以上，高出日本平均水平10%。平均租期也达到3.4年，远高于中国8-10个月的租赁周期。

5中国住房租赁企业当前亟待形成独特发展路径

当前中国住房租赁市场由于金融、税收以及相关保障政策还尚未落地，REITs虽呼之欲出，但等待REITs出台再布局长租公寓已经错失发展窗口。正是在当前政策还未落地的过程中，企业盈利模式还未形成的过程中，存在强者顺势上位，弱者不断退出的趋势。当前某些长租公寓企业融资成本已高达10%，有些甚至到20%依然无法融到钱，未来这部分高融资成本企业发展将存在巨大风险。学习美国和日本经验，中国未来租赁企业将形成两股重要力量。一是集中自持式：以地产开发基因和国有企业为主，靠资产升值、运营能力、金融手段发展，未来将成为租赁企业主流模式。二是分散托管式：以中介经纪基因企业为主，靠高周转、租金规模、产业协同来发展，未来将成为大平台企业发展模式。链家自如已完成A轮融资，估值约220亿元人民币。至于一些创业运营型和酒店管理型长租企业未来会不断向集中自持式发展，轻重并举。无论是哪种发展模式，中国式住房租赁企业都要走出一条特色道路，企业需要找准定位、明确方向，同时要不断优化战略和策略；企业要做大规模、提高竞争力，需要不断在市场需求判断、房源获取、运营能力提高等方面下功夫；立足现实、把握趋势，租赁企业将实现规模效应和品牌效应，最终获得更大的市场占有率。