武汉市住房租赁新政的 背景、创新与影响 成立

魏凌

摘要：为了更好的贯彻落实十九大精神，武汉市培育和发展住房租赁试点工作领导小组在现有政策的基础上，印发了《武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策（试行）》的通知，进一步加大住房租赁试点工作的支持力度。在新的发展阶段，完善住房租赁市场，健全住房保障制度，以人为本实现“住有所居”，保障城乡居民共享城镇化发展的红利是武汉市新型城镇化的题中之义。

关键词：武汉市；住房租赁；房地产市场

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0025-30 收稿日期：2018-01-06

作为我国中部和长江中游地区唯一人口超千万人、地区生产总值超万亿元的城市，武汉不仅在城镇化和经济发展上取得了巨大的成就，同时也是当前住房制度改革的排头兵。2017年7月18日，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并在全国范围内确定了包括武汉在内的12个首批培育和发展住房租赁市场的试点城市。8月28日，国土资源部、住建部又联合发文，将武汉列入《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中的试点城市。9月1日，武汉市政府正式印发《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》，明确提出了鼓励住房租赁市场发展的六大方面共24条工作举措。10月12日，第一批26家企业、3个项目入围住房租赁试点并将按政策规定享受试点相关优惠政策。

2017年11月14日，为了更好地贯彻落实十九大精神，武汉市培育和发展住房租赁试点工作领导小组在现有政策的基础上，印发了《武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策（试行）》的通知，进一步加大对住房租赁试点工作的支持力度。

1武汉市住房租赁新政实施的背景

1.1保障城乡居民共享城镇化发展红利

2000年以前，在非均衡化的改革开放过程中，受国家区域发展战略、省市关系、城市治理模式等的影响，武汉市的城镇化建设发展相对缓慢。2001年，时任建设部部长的俞正声调任湖北省委书记后，一方面协调统一省市关系，集中配置经济要素，另一方面积极争取中央政策支持，从而使武汉市的城镇化进入加速发展的通道。从2001年到2010年10年间，武汉市的城镇化率从59.2%迅速提升到65.1%，年均增长0.6个百分点。武汉市在城镇化取得巨大成就的同时，也存在着城市发展空间布局不合理、四化发展不协调、产城发展融合度不够和人居环境亟待改善等诸多问题。2011年，武汉提出“建设国家中心城市”奋斗目标。2014年，武汉被列入国家新型城镇化综合试点地区。2015年出台的《武汉市新型城镇化规划（2014—2020年）》明确提出了“全域一体、全民共享”的新型城镇化发展目标。2016年，武汉市的总人口为1076.62万人，是中部六省中唯一总人口超千万的城市；武汉的城镇化率为79.77%，在中部六个省会城市中仅次于太原。同年12月，国家发改委发布《促进中部地区崛起“十三五”规划》，首次明确支持武汉建设国家中心城市。2017年，十九大报告提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”和“以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展”。在新的发展阶段，完善住房租赁市场，健全住房保障制度，以人为本实现“住有所居”，保障城乡居民共享城镇化发展的红利是武汉市新型城镇化的题中之义。

1.2招才引智推动地方经济转型升级

早在20多年前，邓小平在南巡讲话中就提出“人才是第一生产力”。当前，我国进入了经济发展的新常态，人才在经济社会发展中所起的重要作用显得愈发突出。习近平总书记强调：“人才就是未来”，“聚天下英才而用之”。人才的规模决定了城市未来经济发展的潜力，人才的结构影响城市产业发展的结构，人才的优势决定了城市竞争力的高低。而人才的流动与城市本身的经济基础、公共服务、人文环境、生态环境等因素密切相关。其中，就业空间和居住成本是影响城市对人才吸引力的重要因素。为扭转武汉教育资源高度集中但人才流失严重的局面，2017年2月武汉正式提出“百万大学生留汉创业就业工程”，4月武汉正式成立“招才局”，将招才引智列为“一把手工程”，大力推动“百万校友资智回汉工程”，聘请了陈东升、雷军等16名知名企业家为“招才顾问”和“招才大使”。政策刺激下，2017年前10个月武汉累计招商引资签约项目投资达16758亿元，预计2017年武汉签约投资将超过2万亿元。这将为人才的发展提供坚实的产业基础和广阔的发展空间。在住房政策上，武汉一方面综合运用房地产调控的政策手段遏制房价的过快增长，稳定商品房市场；另一方面通过大力建设大学毕业生保障性住房和完善住房租赁制度来降低人才的居住成本，进而提升城市的人才吸引力。2017年10月武漢市发布的《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见（试行）》中明确提出“未来五年，建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房”，同时，“让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房，以低于市场价20%租到租赁房”。

1.3深入推进房地产供给侧结构性改革

十九大报告在经济发展上提出要继续“深化供给侧结构性改革”，在社会保障上则要求“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。过去我国房地产调控的基本思路是通过限购、限贷等行政强制力来管理商品房市场的需求端，虽然短期内对控制房价成效明显，但每轮调控放松后基本都会出现被压制需求的报复性反弹。其根本原因在于供给端的制度缺陷和市场结构不合理。房地产供给侧改革是通过深化土地制度和住房制度改革，放松房地产的供给约束；加快收入分配制度和户籍制度改革，解除房地产的供给抑制；最终通过供给侧的一系列制度改革和市场调整，实现房地产市场的理性稳态增长。建立和完善住房租赁制度，有助于优化房地产市场供给结构、引导城镇居民合理的住房需求、稳定商品房市场预期，是深入推进房地产供给侧改革的重要内容之一。2016年上半年，在去库存政策的指引下，武汉市放开了限购政策，房地产市场出现了一轮快速上涨的行情。进入四季度之后，武汉相继推出了三轮房地产调控政策，调控范围逐步扩大、调控力度步步升级，逐渐稳定住了房地产市场。2017年，武汉市继续保持房地产调控政策不放松，同时出台了一揽子培育和发展住房租赁市场的政策，深入推进房地产业供给侧结构性改革。

2武汉市住房租赁新政的创新之处

武汉市住房保障与房屋管理局最新印发的《武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策（试行）》（武房租〔2017〕4号，以下简称《扶持政策》）是对《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《湖北省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（鄂政办发〔2017〕18号）、《武汉市人民政府关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（武政规〔2017〕39号）等政策的继承和发展，政策内容共计50条，当前在全国范围内不仅是最全面的住房租赁制度，而且在土地政策、住房保障政策、公共服务政策、金融支持政策、生活配套服务政策和其他支持政策方面有所创新。

2.1规划、土地政策

《扶持政策》在规划、土地政策上的创新主要有五条：一是明确新建租赁住房项目招拍挂条件中应设置自持出租年限。二是明确了竞拍方式。对于新建商品房住房项目，“探索配建一定比例租赁住房作为土地出让条件”；对于新建租赁住房项目，则通过招拍挂方式出让土地。三是允许企业通过招拍挂方式获取的商品住宅用地上建设一定比例的租赁住房。四是允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，其中“具备直接采光和自然通风条件、功能相对独立”的客厅，可以出租。五是明确严格集体土地租赁住房监管，建设的租赁住房不得以租代售和转租。

2.2住房保障政策

《扶持政策》将2017年7月武汉市出台的《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见（试行）》中的两条规定也吸收了进来：一是明确“在大学生集中就业区域，开发配套完善、宜居宜创的供大学毕业生租住的建设项目”；二是“在地铁站点及沿线、‘三旧改造的商品住房开发项目，根据项目规模和大学毕业生需求，按适当比例配建大学毕业生保障性住房”。

2.3公共服务政策

基于保障租购同权的理念，《扶持政策》进一步放宽了户籍政策，提出承租人按照武汉市积分入户有关规定，可申请办理落户，并享受义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。

2.4金融支持政策

《扶持政策》进一步拓宽了企业的融资渠道，加大了对个人的金融支持力度。一是“支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券”。二是为企业提供住房租赁支持贷款。三是对个人的住房租赁交易，提供差别化、快速便捷的嵌入式贷款融资服务。四是对自持经营租赁住房的开发企业，比照保障房建设或棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。五是鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、不动产证券化产品等方式融资。

2.5生活配套政策

《扶持政策》根据大学生租住生活习惯的特点，结合《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见（试行）》的相关政策内容，创新性地提出两条政策：一是鼓励“规划布局和建设集聚居住、消费、文娱等生活要素，融合社交、分享、创业等服务功能的大学生主题社区”，完善配套服务设施。二是“鼓励住房租赁企业创新推行共享模式，如共享厨房、共享洗衣房、共享客厅等，满足大学毕业生基本生活和社交需求”。

2.6其他政策

《扶持政策》进一步完善了住房租赁项目的物业管理制度。一是政府建立住房租赁服务绿色通道。二是要求武汉房地产经纪行业协会住房租赁专业委员会提供专业培训服务，提升从业人员素质和服务水平。三是“鼓励物业服务企业设立子公司，开展住房租赁业务。经营规模超过100套的，住房租赁子公司可享受住房租赁试点企业优惠政策”。四是明确“租赁合同备案证明可以作为居住证办理、工商注册、社会保障等公共服务的房屋使用依据”。五是建立房地产住房租赁纠纷便捷调解机制。

3武汉市住房租赁新政对房地产市场的影响

3.1有利于增加租赁住房市场的有效供给

流动人口是住房租赁市场的主要需求群体，但当前武汉市的住房租赁需求与有效供给之间的缺口巨大。根據武汉市2016年国民经济和社会发展公报显示，2016年末，武汉市常住人口为1076.62万人，其中，流动人口为242.78万人。2011-2016年，武汉市净流入人口持续增加。根据全国流动人口租赁需求的平均水平（70%）计算，武汉市约会产生170万租赁人口。而根据湖北永信行的房地产信息平台数据统计显示，武汉市整租和合租挂牌房源合计约为4万间，仅能满足2%的市场租赁需求。《扶持政策》一方面通过规划、土地政策支持、工商、税费优惠和金融支持等政策手段，降低了企业建设运营租赁住房的资金成本，提高企业供应租赁住房的积极性；另一方面允许个人按制度规范改造住宅后出租，并给予优惠的税收政策，这对于盘活空置住房、增加有效供给也将起到积极的促进作用。

3.2有利于促进武汉市长租公寓的发展

长租公寓是我国专业租赁管理机构的代称，主要指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上，在居住时长和服务上区别于酒店商旅住宿。长租公寓的特点是通过提供长周期、标准化的租赁服务解决租赁过程中产生的一系列问题。过去由于缺乏相应的制度规范和约束，无论是住房租赁机构还是个人房东，都将租金与房价挂钩，导致租金增长较快，租期较短且不稳定。根据易居研究院的数据显示，2017年6月武汉的人均住房租金为1060元，房租收入比为32%，在12个试点城市中属于住房租金相对较高水平。《扶持政策》允许企业利用集体建设用地、自有商品住房用地以及竞拍配建等多种方式建设租赁住房，在增加有效供给的同时也将有助于平抑租金。《扶持政策》明确新建租赁住房项目招拍挂条件中应设置自持出租年限，要求配建租赁住房在一定年限内不得分割转让、改建的租赁住房不得分割产权出售、集体建设用地上建设的住房不得以租代售等政策措施都将极大地增强租赁市场的稳定性，为长租公寓的发展提供了良好的政策环境。

3.3有利于推动房地产企业的转型发展

在中央“房住不炒”“住有所居”的住房政策引导下，商品房销售市场在现阶段被政府严格管控，而住房租赁市场则成为未来发展的重点。根据公开数据显示，当前中国的房屋交易总额约为15万亿元，租赁交易额约为1.1万亿元，仅占房屋总交易额的7%；而美国房屋租赁的交易额占到市场总额的50%。我国住房租赁市场的发展潜力巨大。武汉市出台的《扶持政策》既降低了企业开发建设和制度性交易成本，又降低大学毕业生租赁和购置成本，可以有效地促进租房租赁市场的供给和消费。当前房地产市场正处于调整周期，房地产企业响应政府政策引导，积极参与租赁住房的建设和运营，不仅是企业社会责任的体现，有助于提升企业的品牌形象，而且可以优化企业的资产结构，深入挖掘产业链价值，获得新的利润增长点。在《扶持政策》出台前，包括万科、碧桂园、保利、龙湖、卓尔等多家房企及冠寓、魔方、红璞等长租公寓品牌均已参与到武汉市住房租赁市场试点工作中，预计未来还会有更多的企业投身其中。