北京楼市“限转共”新政来袭

王红茹

5月7日，北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知（征求意见稿）》（下称“《通知》”），规定限房价项目（编者注：限房价项目是指按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目）可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授表示，由于“限房价项目”在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售“限房价项目”，社会上非常关注。本《通知》的发布，应该说是给出了一个探索性的解决方案。

那么，新政之下，会被转为共有产权房的限房价项目将占比多少？对房地产市场的影响大不大？

85%的比值是怎样来的？

《通知》明确了限房价项目收购的具体操作：若比值不高于85%的设定比例，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

举个例子，若某地块在拍卖时规定限均价为5万元/平方米，在辦理施工许可证后，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

若评估价为5.5万元/平方米，则5/5.5=90.9%，大于设定比例85%，该项目将按照商品房程序进行售卖。若评估价为6万元/平方米，5/6=83.3%，小于设定比例85%，则该项目将会按照共有产权程序进行售卖。此时，购房人获得83.3%的产权份额，剩余16.7%的产权份额转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

为什么把85%设为分水岭？这个比值是怎样来的？

北京房地产业协会秘书长陈志向《中国经济周刊》记者表示，85%的设定比例是经过综合考量和测算的。“如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。” 陈志说。

不过，85%的比例也并非一成不变，而是富有弹性的。刘洪玉表示，《通知》明确了当前限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整，是建立在根据市场实际状况进行必要调整的更加富有弹性的制度。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也持有相同的看法，“限价房房价为市场价的85%，可以理解为政府给打了个8.5折，政府让利。未来这个比例可能根据政府的财力、政策的变化而变化。”

新政目的是遏制投资投机客炒房

在85%的红线下，北京各等待入市的限房价项目，都开始算起了账。

比如，中粮天恒旭辉联合开发的“瑞悦府”项目虽然位于五环外，但周边都是高端别墅，二手房价在6万～10万元每平方米。销售人员表示，项目周边二手房价都有10万元，而瑞悦府销售价格只有6万多，差价高达4万元。简单计算比值，肯定是低于85%的红线。

再比如，位于二环边的金茂佑安府，项目离二环直线距离不到一公里，名副其实寸土寸金的地段。而该项目周边，三环外的紫辰院卖到了13万元/平方米，东南二环外的首开璞瑅公馆卖到11.9万元/平方米。佑安府的销售人员称，佑安府仅有120套90平方米的限价房，限价8万元/平方米左右，计算比值的话，也远低于85%的红线。

由此，如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然会趋之若鹜，如果不采取必要的措施，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位就无法实现，那些原本用来居住的房屋，就成了投资投机客炒房牟利的工具。

“《通知》所起的‘双防双保作用，就是为了遏制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波详细说明了“双防双保”的作用。他说，“双防”即通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低，引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

“限转共”项目占比不会高，对北京楼市影响不会大

《通知》中，仍具悬念的是，有多少项目可能会触及85%的比例要求，被转化为共有产权住房。

诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2017年至今共53宗限价地中，已有3宗低于85%的设定比例，其中2宗为海淀城区较为繁华地段，一宗为孙河地块。比例在85%～100%之间的地块有16宗，其中大部分地块位于城区内。

因此基于此数据来看，“限转共”的限房价项目占比不会高。

中原地产首席分析师张大伟则认为，待政策正式出台，有可能发生产权变化的，只有最稀缺的核心位置的房源。有影响的其实只有位于五环内的少数项目。五环外项目转变可能性都不大。

除了关注产权发生变化，这些“限转共”项目对目前北京的房地产市场影响究竟大不大？

“影响并不太大。”陈志告诉《中国经济周刊》记者，从供给的角度上看，出台此项政策，更多的是不希望开发商炒地，提高地价提高楼市价格;也不希望限价房成为某些投资、投机人的套利工具，“其实传递的是一个信号，一个风向，是市场的一种指引。”

事实上，如今的北京新房市场，俨然已经是限价房及共有产权房的天下。据统计，今年5月，北京预计有13个项目推盘入市，其中5个纯新盘均为限价房或共有产权房项目。据业内人士初步测算，北京已经出让的限房价项目总货值在2300亿元上下，在一段时间内，北京土地供应中，限价房供应绝对是“主流”。

这个判断得到楼建波的认同，他告诉《中国经济周刊》记者，已经上市的共有产权房都是限价房变更过来的，将来限价房肯定没了，都将变成共有产权房，共有产权政策一定会继续往下走。“但是如果以后房价平稳了，商品房价格也没那么高了，共有产权房也会退出。毕竟我们的最终目的，是要让老百姓有房住、住得起。”

未来，如果限价房或共有产权房成为北京房地产市场的主流，对二手房市场会不会产生影响？

对此，陈志的回答是肯定的。“当然会。如果以后北京的新房都是这样一种价格模式，新房价格以后会逐渐地归于理性，二手房当然也会受到影响。如果新房和二手房在同地段，但是品质上有差异，为什么还要去买二手房？显然二手房的价格就会被抑制。其实就是给二手房树立一个标杆。”