2017年全国50城土地成本合理程度研究

文/王梦雯

一、全国土地购置成本走势

2017年，全国土地成交价格涨幅较高，引起社会高度关注。国家统计局公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，2017年房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，同比增长15.8%，土地成交价款为13643亿元，同比增长49.4%，进一步测算出考虑容积率的全国土地购置均价为5349元/平方米，同比增长29.0%。同样方法计算出2017年全国商品房销售均价7892元/平方米，同比增加5.6%。由于地价增幅高于房价增幅，使土地成本进一步上升。

2017年，未考虑容积率的全国土地购置均价占商品房销售均价比重进一步攀升至68%，较2016年增加12个百分点，绝对值和涨幅双双创下历史新高。回顾历史走势发现，2004-2012年，此比值始终在20%-40%区间内低位盘整，2013年突破40%，此后加速攀升,不断刷新历史记录。

二、地价房价比的计算方法及衡量

地价房价比是指报告期内商品房用地成交单价与当期商品房成交单价的比值。具体公式为：

其中，商品房土地为报告期内土地招拍挂市场中成交的纯住宅、商住、商办和综合用地。商品房为报告期内房地产交易中心已签约的住宅、办公和商业物业。

考虑到各地建材施工费用、土地资源稀缺程度和房价涨幅预期不同，绝对值不具备比较意义。本文将在地价房价比的基础上，计算出地价房价比偏离度，以此作为其合理与否的判断标准。

具体公式为：

三、50城地价房价比

根据地价房价比计算公式，得出2017年全国50城地价房价比为38%，较2016年回落7个百分点，但较2010年以来均值高出13个百分点。值得注意的是，这里的地价房价比使用的地价口径为考虑容积率的楼面地价，与上文未考虑容积率的全国土地购置均价有所不同，笔者认为考虑容积率的楼面地价更能反映土地成本。

进一步分析各城市2017年的地价房价比，不难看出，北京、天津、厦门、广州、苏州、杭州等6城地价房价比值在60%以上，其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位，其余4城比值在60%-61%之间。此外，漳州、佛山、南京、中山、沈阳、无锡、重庆、东莞、济南等9城的地价占房价比例在50%以上。其中，漳州（59%）、佛山（58%）、南京（58%）、中山（57%）等4城市比值接近60%，其余5城的比值在51%-55%区间内。

表1 2017年全国50城地价房价比

剩余35个城市地价房价比值在50%以下，占样本城市总数的7成。汕头、武汉、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40%-50%区间内，镇江、泉州、泰州、深圳、南宁、宁波、长沙等7城比值在30%-40%区间内。剩下21城比值在30%以下，其中肇庆（14%）、西安（13%）、韶关（12%）等3城比值最低，均在15%以下。

从各地的地价房价比增幅看，有24个城市比值上升，26个城市比值下降。总体上，跌幅大于增幅。比值上升的城市中，泉州、中山、汕头、南通等4城涨幅最高，分别较2016年上升30、28、26、25个百分点。此类城市基本位于都市圈内，而2017年房地产市场板块的轮动基本由一、二线城市传导至附近三、四线城市，使周边的土地市场升温。此外，这些城市对土地市场的调控相对较为温和，因此全年地价房价比增幅较大。

比值下降的城市中，厦门（-73）、上海（-63）、漳州（-47）、南京（-44）、长沙（-42）、福州（-37）、无锡（-30）等7城降幅较大。进一步分析发现，此类城市2016年土地市场较热，政府在下半年出台多条政策抑制地价，如“限地价竞配建”、“限地价竞房价”、“限地价竞自持面积”等，使土地成交价格明显下降，地价房价比值出现下行。但实际上，调控后的土地价格并没有得到实质性抑制，而是被无形地添加在配建面积和销售价格上。此外，部分城市如上海等，在2017年对市属国企定向出让多幅租赁用地，此类地块价格明显低于市价，也对土地成交价格有所影响。

表2 2017年全国50城地价房价比增幅（百分点）

四、50城地价房价偏离度

笔者认为偏离度在±15%为合理区间，从各城市的地价房价比偏离度看，近8成城市地价房价比偏离度过高。

中山、南通、天津、沈阳、清远、东莞、佛山、济南、成都、北海、苏州等11城偏离度超过100%。其中，中山、南通、天津位居前三，分别为260%、183%和155%，建议这些城市出台相关政策抑制土地成本进一步上行。此外，漳州、惠州、厦门、无锡、武汉、泉州、杭州、合肥、南宁、南京、贵阳、烟台、汕头、泰州、广州等15城偏离度在50%-100%区间内。其中，漳州、惠州、厦门、无锡超过80%，分别为91%、84%、84%和82%。此类城市的地价房价偏离度也相对过高，建议加强土地市场监管，谨防偏离度进一步攀升。此外，海口、北京、宁波、肇庆、重庆、江门、福州、青岛、大连、宜昌、岳阳、九江、长沙等13城偏离度在15%-50%区间内。其中，九江和长沙偏离度为20%和18%,接近合理区间。

表3 2017年全国50城地价房价比偏离度

50城中有11个城市在合理范围内，分别为长春、昆明、南昌、洛阳、上海、三亚、韶关、镇江、西安、郑州、深圳。其中，深圳仅为-11%，低于历史平均值，这主要由于近年来深圳土地大多以旧改形式出让，公开招拍挂土地以楼面单价相对较低的商办为主，使地价不断走低。合理城市可分为四类：第一类城市地价与房价同时下降，但地价跌幅大于房价跌幅，如上海；第二类城市地价下跌但房价保持正增长，如深圳、郑州、三亚、南昌；第三类城市地价和房价保持正增长，但地价增幅小于房价增幅，如西安、韶关；第四类城市地价和房价保持正增长，且地价增幅大于房价增幅，但地价基数较低而房价基数相对较高，因此仍在合理区间内，如昆明、镇江、洛阳。