浅谈如何有效控制房屋修缮造价

曾薪龙 田兵权 郑梓乐 倪博

摘 要：众所周知，建设项目的全寿命周期是指项目的建设使用以及最后的清理的整个过程，要使建设项目在其全生命周期内的成本达到最低且各项任务完成质量达到合同约定和国家标准，于是乎，很多建设单位将其成本控制重点放在了建设前期和建设期上，而相对工程项目投产运营期的成本则视之为九牛一毛，其实不然，本文将对建设项目竣工后的运营阶段的保修、维修、维修后的保修做阐释，從工程质量和维修后的保修两方面探讨建设项目全寿命周期内的成本控制。

关键词：房屋维修；成本控制；运营阶段；建设项目全生命周期

因为建设成本和运营成本构成了建设项目的全过程造价，而这两部分无论在建设前期投资分析还是在实施过程中极易出现一种情况就是目标相互发生冲突，即是说，建设成本和运营成本的关系是此起彼伏的。因此，作为建设单位，不但要考虑建设阶段的成本控制，与此同时还应该注意工程项目在运营阶段的成本控制，以达到项目全生命周期中成本达到最低效益达到最大。而运营阶段的成本影响因素很多，在众多的因素中，工程项目的维修是比重较大的因素之一，而现实生活中，很多企业都出现一种情况即是建设之初投入的成本和建设过程中的投资远大于运营阶段的维修和保修费用，又特别是在地价和每平方建设造价如此之高的情况下，不论是施工单位还是建设单位皆认为做好前期的控制意义远大于后者。而笔者认为施工单位也罢建设单位也好，不会只建设一项工程，那么多套工程的维修费自然就成了一笔可观的成本。针对工程保修阶段，我们都知道建设单位在竣工结算时会扣留一部分质量保证金，在此我们不妨参考某建设单位和施工单位在竣工时签订的工程项目保修合同中的几项保修内容：

由此可见，非结构构件保修年限大抵5年，而工程项目的使用期远比此要长，那么在此阶段内该部分构件出现的缺陷无疑会使成本增加，由此我们不妨从房屋维修的影响因素、维修特点、维修后的保修工作三方面探讨建设项目全寿命周期中维修成本。

一、房屋维修的影响因素

房屋维修的影响因素是多方面的，最根本的原因却在于建设项目质量、运营阶段人为因素和自然环境的影响。首先针对人为因素，房屋在使用过程中，房屋的各个构件、装饰部件等易受到其他物体的碰撞与摩擦、使用者的不当操作使用、住房人员的不当改装和改修让房屋各部件损坏而又未及时发现或发现后未取得处理，长此以往在重力荷载或剪应力的作用下造成一定范围的破坏损伤，给人们生活带来不便或影响其使用功能，人为因素导致的维修，人们往往是自行处理或物业公司承担部分费用；其次对于自然环境因素，该因素在房屋外墙防水保温系统、屋顶的保温与防水上显得尤其重要，因为房屋在自然界经常经受风、霜、雨、雪、地震等作用后，部分构件老化或脱落或失去部分功能的情形，如仿古建筑，大多是以木材搭建，而木质材料不论如何让处理都相对于其他材料在抵抗风荷载、酸雨侵蚀、蛀虫蛀蚀方面均处弱势，这种破坏不仅影响了原有风格风貌给人们不适感，在安全上，还会给游客或住户造成极大威胁。那针对这类因素所致则是由建设单位承担其维修费用，在维修后的保修期中诸多注意参照第三点工程质量的影响中罗列的办法；最后归根结底说到工程质量，作为工程中“铁三角”之一的质量管理尤为重要，甲乙双方往往都追求用最少的费用获得最好的质量，在工程建设中我们常常用价值工程来确定很多细节。而针对在竣工后的保修期中，如上表中提到的屋面防水、外墙面防水保温、门窗松动、给排水工程等这些普遍存在且频繁出现问题的部分，对施工单位而言，要控制成本，那就得在施工过程中的施工工艺、建筑材料、施工技术、施工过程管理上严格把控，保证其工艺流程、施工机械与人员技术的密切配合以及建筑材料的质量。比如要规避保修期内屋顶漏水的问题，第一，施工前的技术准备，从熟悉图纸开始；其次，对专业的施工队伍进行技术交底再施工；第三，施工完后监理做好验收工作。而从建设单位出发，则除了保修期内的问题还有超过保修期后的维修工作，在保修期内可按照法律法规或者合同约定的进行解决，而要避免保修期外出现的工程质量问题则应从施工阶段抓起，也就是上述施工企业施工过程中应注意的，与此同时质量要求还应更高，当然还可采取防范措施或者及时采取补救措施。不论是人为因素还是环境因素还是工程质量原因，这些都是房屋检修堪检报告中会明确指出的，为后面编制相应的维修计划和方案提供必要依据。

二、结论

我们都知道做每件事都要有一定价值和意义，如此，房屋的维修，对建设工程项目成本控制起着一定价值作用，维修成本和建设成本无疑是此起彼伏的关系，其次维修成本影响着运营成本，从而影响建设工程全过程造价、施工单位，建设单位做好相关措施或方案，注重维修阶段的管理工作，方可有效降低成本，控制建设项目全生命周期的工程造价。

参考文献：

[1]来丰刚，田兵权.房地产项目管理信息化建设探讨，2007.2.

[2]丰艳萍，邹坦，冯雨生.工程造价管理.机械工业出版社，2015.4.