REITs投资价值渐现

王骅

截至9月20日收盘，今年上证综指累计跌幅达17.48%，但QDII-Reits基金表现出了较好的抗跌性，同期平均上涨3.98%，跌幅最大的广发美国房地产仅下跌4.45%。REITs长期以来收益率也相对稳定，纳入统计的REITs成立以来年化收益率6.26%。

REITs投资价值渐现

REITs是房地产投资信托凭证的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配給投资者的证券。根据规定，在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利，由此REITs的收益主要来自于所投房地产项目的价值增值和租金上涨。

目前市场上的QDII-Reits均主要投资于美国市场，广发美国房地产、上投摩根富时REITs和南方道琼斯美国精选分别跟踪以美国市场为主的REITs指数；诺安全球收益不动产、嘉实全球房地产和鹏华美国房地产为主动投资，虽然投资标的包括了权益型REITs、REITS ETF和相关地产公司，但是从持仓情况上看，即使在全球范围均有投资的产品也均以美国市场为主，因此从净值走势上看，目前的公募REITs产品具备了较强的关联度。

今年一季度，受加息预期和通胀上升预期以及中美贸易摩擦导致的全球市场暴跌的影响，美国REITs市场在一季度走势疲软；但进入二季度，非农等经济数据显示美国经济复苏超预期，市场对加息预期也消化得比较充分，在美元走强背景下，全球资金持续净流入美国市场，双重因素利好美国房地产价格，美国房地产指数维持上涨态势。

经济和居民消费的快速增长，在推升物价水平的同时也在推升物业的出租率和租金，而租金是REITs的主要收益来源。虽然美国进入加息周期，但在经济持续改善且稳步复苏时，市场对各类型的房产需求也在增加，同时推动租金价格上涨，这就对与房地产行业密切相关的REITs形成利好。

此外，在人民币走弱预期渐强的影响下，国内资产吸引力下降，投资者出于规避汇率快速波动风险的考虑，可以逐步将目光转向海外，因此REITs目前具备了优异的长期投资价值。

现有REITs产品如何挑选？

一般投资者会认为REITs的收益来源主要是租金和土地增值，是一款类固定收益产品，因此投资于REITs的基金产品也应该像债券基金一样走出缓步上升的净值；但实际上我国目前6只QDII-REITs产品净值均存在波动。

首先是因为美国房地产信托可以在二级市场交易，二级市场上的价格变动也将影响REITs基金的收益，以成立以来收益率最高的广发美国房地产为例，其重仓的大众仓储信托等在今年一月均遭遇回调，从而引发基金净值波动；其次，REITS产品还将资产投入美国房地产股票，广发美国房地产、南方道琼斯美国精选、诺安全球不动产均重仓了西蒙地产，而西蒙地产自2016年8月至2017年6月累计跌幅将近30%。

从基金业绩表现上看，今年以来被动管理的3只基金表现较好，其中上投摩根富时REITs因为成立在二季度，避开了美国REITs市场一季度的疲软，因此基金今年以来的收益率达14.85%。从长期业绩表现来看，也是被动管理产品表现更加突出，广发美国房地产累计收益达到56.50%，近3年年化收益率和成立以来年化收益率分别为9.11%和9.15%。主动管理类的鹏华美国房地产和嘉实全球房地产相对表现不佳，主要是因为他们投资的美国房地产股票波动更大。

考虑业绩、回撤等指标，被动指数型的产品更适合投资者，被动管理型产品管理费与托管费合计仅1.10%，大幅低于主动产品每年1.80%-2.05%的固定费率，同时主动管理产品频繁调仓也会带来较大成本。此外，美国股市的特点也决定了指数型基金更佳：美股是一个定价效率相对较高的市场，美国机构投资者也主要通过指数基金进行配置。

REITs与股票、债券市场相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可以优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。但是REITs在国内的发展并不完善，唯一一只纯REITs基金鹏华前海万科REITs也因为项目不享受物业增值，只有租金收入、持有房产比例低等原因并不是较好的投资标的。目前来看通过QDII-REITs的方式配置美国房地产是中小投资者间接投资房地产的良好途径，同时随着房地产行业步入到“后开发时代”，我们也可以期待相关政策推动国内公募REITs发展。