利率政策对房地产价格的传导机制分析

阳娟

通过对目前我国的房地产价格状况以及利率政策进行分析，发现利率对于房价具有反向影响，其影响主要是通过财富传导机制、托宾Q传导机制以及售贷传导机制发生作用的。为保障房地产价格在合理范围内波动，应充分发挥利率政策对于房份的反向作用，畅通利率对房价的传导渠道，促进房地产市场的健康发展。

利率 房地产价格

财富传导机制 托宾Q传导机制

信贷传导机制

我国房地产价格状况与利率政策的分析

我国房地产市场从1998年开始住房商品化改革，从1998年至2000年，我国的商品住宅价格一直保持着相对平稳的上涨速度，商品房的售价既反映房地产成本，又反映房地产市场上供求力量。但2000年以后，除了2008年金融危机期间房价有所下降之外，我国房地产业的投机需求不断增加，房价持续上涨，大大超过了其正常波动范围。房价的不断持续上涨对我国经济造成了巨大的影响，同时房地产作为人民居住的必要需求，其价格的过度波動会使得居民压力变大，情绪不稳，对社会的和谐稳定造成威胁。

利率政策是中国人民银行调节市场利率以达到特定的宏观经济目标的方针和各种措施。中央银行可以降低存贷款利率来扩大经济发展，反之，可以刺破经济泡沫。2008年金融危机过后，我国经济开始恢复，中央银行在201 1年三次连续加息。而自2012年开始，我国存款利率不断下降，从2011年的3.50%（一年期）下降到了2015年的1.50%（一年期）。而一年期的贷款利率则在2012年之后也是一直呈下降趋势，贷款基准利率从2011年7月的6.56%下降到2015年10月的4.35%。

通过以上对我国房地产价格和利率调整的分析后可以发现：2008年以后，由于全球金融危机的影响，我国房地产价格下降，政府采取连续下降基准利率来刺激经济的措施，房地产行业也得到了一定的复苏。2010年后我国经济恢复，国内出现了通货膨胀，政府又不断上调基准利率，缩减信贷规模，我国房价也从2010年开始有所下降。从2014年开始，我国经济发展水平下降，房地产需求减少，房价下降。政府为了刺激经济发展不断采取扩张的货币政策，不断下调基础利率，在2015年，我国房价又出现上升趋势。因此，从利率和房价的这种同期反向变动可以看出，利率调整对房价具有反向影响，加息会抑制房价的上涨，降息则推动房价上涨。

利率政策对房价的传导机制分析

利率对于房价的反向作用主要是通过以下三个效应发生作用的：财富效应、托宾Q效应和信贷效应。财富效应是指资产价格的变动会导致居民财富水平的变动，从而改变其消费倾向。当利率上升时，在银行存款和股票投资之间投资人会倾向于选择银行存款，这就导致股票市场上资金的需求会超过资金的供给，股价下降。股价下降使得居民家庭财富减少，进而使得居民的购房需求减少，房地产市场供求矛盾缓和，房价下跌。当利率下降时，银行吸收存款的能力下降，社会资金流向股票市场，股价上升，居民家庭财富增加，对房地产的需求也上升，房地产供不应求，房价上涨。托宾Q理论用q值（q=市场价值/资本重置成本）解释股票价格如何影响企业的投资决策行为。当利率上升时股票价格会下降，股票价格直接影响到企业的市场价值，股票价格下降使得企业的市场价值降低，从而q值下降，当q值1时，企业的市场价值大于企业的资本重置成本，企业就会增加投资。对房价的影响是：若利率上升使得房地产企业的股价下降，且使得其q值

结论与建议

利率通过财富传导机制、托宾O传导机制和信贷机制对房价产生影响，当利率上升时会促使房价下降，当利率下降时则会促使房价上涨。因此为保证房价在合理范围内波动，充分发挥利率政策对于房价的调节作用，必须要先畅通我国利率政策的房价传导渠道。这可以从以下两个方面人手：一方面是加快推动利率市场化进程。利率市场化的本质就是将货币市场利率的决定权交回给包括金融机构在内的市场参与主体，由金融市场的参与主体根据对市场发展的判断以及资金状况对利率水平加以调节。推进利率市场化，有助于完善房价为中介的货币政策的利率渠道传导效应，从而有利于央行更好的通过利率的调整影响房地产市场的运行。另一方面则是继续建立完善的市场体系。目前我国的市场经济体系尚不完善，市场也不够成熟，这使得我国利率政策具有较长的时滞。因此为了畅通我国利率政策的房价传导机制，必须要继续完善我国市场经济体系，提高市场参与者对利率变化的敏感性，保证利率的有效性和传导速度。

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