房地产开发企业土地增值税税收筹划

吴华丽

针对房地产开发企业土地增值税税收筹划问题，文章采用案例分析方法，分别从土地增值税征税范围、销售收入、扣除项目以及税收优惠四个方面送行筹划，为房地产开发企业常见纳税项目提出了具体可行的节税方法，以期对房地产开发企业提供借鉴和参考。

土地增值税

税收筹划 房地产开发企业

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，土地增值税是其主要税负之一。对土地增值税进行必要的纳税筹划，是实现降低房地产开发企业税负、保持房地产企业健康有序发展的有效途径。

土地增值税基本要素

（1）纳税人：土地增值税的纳税人是对国有土地使用权、地上建附着转让的个人或单位。房地产开发企业是土地增值税的最主要的纳税人。

（2）税率：土地增值税适用四级超率累进税率。

（3）应纳税额：（转让房产收入一规定扣除項目金额）×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。

房地产开发企业土地增值税税收筹划具体方法

（1）从土地增值税征税范围出发进行纳税筹划

1.变销售为出租、投资联营

房地产企业将开发的房产变销售为出租，由于未发生房产产权的转移，不需要缴纳土地增值税，仅需就租金收入缴纳较低的增值税和房产税。税法还规定，将房产进行投资、联营时，投资、联营的一方以房产作价入股进行投资、联营，则免征土地增值税。

案例：A房地产开发公司将开发建设的一栋写字楼转让给B公司做办公楼，转让价6000万，开发成本4000万元，对于该项交易，A房产开发公司应按规定缴纳土地增值税。

筹划方案：A房产开发公司将该写字楼作价6000万元，作为实物资本投入B公司。经产权过户到B公司之后，再将原A公司的所占股权以6000万元平价转让给B公司。

筹划结果：该项投资人股，免征土地增值税。

2.利用合作建房筹划

税法规定，一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值税。房地产企业可以充分利用该项优惠政策。房地产企业在购得一块土地使用权准备开发房产前，找到最终客户与其协商合作建房，但不进行房产的产权转让，以达到合理避税、实现房企和出资方双赢的局面。

3.利用代建房筹划

代建房方式是指房地产企业通过签订合同与客户确定合作关系，以受其委托的名义开发房地产，待房屋建成后，房地产企业只向客户收取一定的劳务收入。由于代建房屋并未发生房产产权的转移，不需缴纳土地增值税。

案例：A房地产开发公司建造一栋写字楼，一部分自用，一部分拟销售给B公司。销售给B公司部分的写字楼拟售价5000万元。该项拟销售交易中，A房地产开发公司需要就其销售给B公司部分缴纳土地增值税。

筹划方案：A房地产开发公司与B公司签署一份合作建房合同，由A公司出地，B公司支付写字楼建造成本3000万元，另给A公司建房手续费2000万元。建成后双方按约定比例分成自用。

筹划结果：A公司仍取得收入5000万元，根据文件规定，可以享受免交土地增值税的优惠政策。

（2）从销售收入出发进行纳税筹划

1.订立不同销售合同，分别确认收入。

案例：A房地产开发公司销售某套精装修的房产总售价（不含税）为1000万元，包括出售房屋800万元和装修房屋200万元，准予扣除项目总额为600万元。

筹划方案：对精装修房产项目，分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，对销售毛坯房收入计缴土地增值税，而装修收入则无需缴纳土地增值税。

筹划结果：销售收入总额并没有减少，但将销售收入分为毛坯房销售收入和精装修收入后，应纳土地增值税减少了，收益非常明显。

2.增加中间销售环节，分散销售收入。

案例：A房产开发公司现准备转让一块土地给B房地产开发公司进行土地开发，转让价6000万元，可扣除项目为2330万元。

筹划方案：考虑增加中间环节，分散应税收入。A公司将土地以4000万元转让给其子公司，由该子公司再将土地以6000万元价格转让给B公司。

筹划结果：A公司筹划前缴纳土地增值税1485.5万元，筹划后A公司及其子公司应纳土地增值税1102万元，可以节税356.5万元。

（3）从扣除项目出发进行纳税筹划

1.适当增补额外项目，降低增值额。

案例：A房地产开发公司开发一项10万平米普通标准住宅小区，正处于成本用结算阶段。该普通标准住宅小区可扣除项目为10115万元，预计销售收入为13000万元。A公司在原有项目基本完工，经测算，土地增值率为28.52%。

筹划方案：A公司可以通过增建绿化带健身器械，增设停车雨棚，等方式增加投入成本750万元，使得增值率降到19.65%，免征土地增值税。

筹划结果：较筹划前增加成本750万元，但免征土地增值税865.50万元，实际节约资金115. 50万元。

2.合理筹划代收费用，增加成本。

案例：A房地产开发公司出售楼房，售价5000万元，准予扣除项目金额为3000万元，代收费用500万元。

筹划方案：分别就是否将代收费用计人房产销售价格，分两种方案对比分析。方案一将代收费用单独核算，方案二将代收费用并人房价核算，哪种方案缴税少，就选取哪种方案。

筹划结果：方案一与方案二中增值额是不变的，但方案二将代收费用并人房价会增加其扣除项目金额，对A房地产公司更加有利。

3.巧妙安排利息費用支出。

案例：A房地产公司开发某项目取得土地使用权，支付金额2000万元，开发成本4000万元。开发过程中获银行贷款2000万元，贷款利率7%。如果贷款为5000万元，贷款利率不变，对利息支出如何安排。

筹划方案：根据规定，利息费用支出的计算有两种方法。方案一为据实扣除：即房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%+允许扣除的利息费用；方案二在10%以内限额扣除：即房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%。本案例中，贷款金额为2000万元，方案一扣除方式下的开发费用金额为440万元；方案二扣除方式下开发费用金额为600万元。

筹划结果：方案二比方案一多列费用160万元，能够增加A房地产公司可扣除项目金额，有利于降低土地增值税税额，因此在此案例中，应该选择方案二。

（4）从土地增值税税收优惠出发进行纳税筹划

税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的税率20%就是纳税临界点。

A房地产开发公司开发一批普通标准住宅，该批住宅以2410万元的价格出售。按规定可扣除费用为2000万。

筹划方案：将该批住宅的出售价格适当降低。例如从2410万元降低到2370万元，可以将增值率控制到税收临界点20%以内，从而可以享受土地增值税税收优惠。

筹划结果：虽然价格降低了40万元，但是土地增值税却从129万元降低到了O，通过筹划，节约资金89万元。同时，价格有所降低，更加有利于提升企业市场竞争力。

结语

本文对土地增值税的税收筹划分别从征税范围、销售收入、扣除项目金额、税收优惠四个方面进行案例分析。希望通过对这些税务问题的分析，为房地产开发企业进行合理税收筹划提供有益的参考。但是，房地产开发企业所涉及的税务问题比较复杂，在实际工作中尚需结合企业的实际情况，理论与实际结合，才能更好做好税收筹划工作。

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