城中村补偿问题分析

孙悦

随着中国整体经济的发展，我冒城市建设高速发展过程中可建设用地越来越少。“城中村”的存在弓|发7诸多的社会问题。无论从城市形象、精神风貌、社会治安、经济发展、还是人居环境上，都与城市纳“以人为本”思想相冲突，存在者夜大的安全隐患，而且还会遇到改造资金瓶颈的制约，政府、开发商、村民在改造具体实施过程中的利益博弈等诸多问题。本文主要以太原城中村改造为例重点分析了城中村改造过程中村民的补偿问题并提出了相关的建议

城中村改造

村民补偿问题 相关建议

城中村改造补偿问题

（1）违法建筑的处理问题。随着城中村改造在太原大范围的展开，太原出现了许多的违法建筑，城中村的违法建筑严重侵犯了城市的公共资源和公共利益，但城中村违法建筑的形成，既有公众逐利的原因也有政府的责任。从拆迁的现实分析，违法建筑的拆除和补偿方式直接涉及村民的切身利益，直接影响到城中村的改造进度和成本。所以，要对城中村的建筑进行拆迁改造，一定要首先辨明城中村现有建筑的合法性，建立一个公平合理的法律规定框架，合理合法地解决城中村中的违法建筑，保证公众利益和个体利益分配的相对公正。

（2）补偿标准的确定。针对城中村改造存在的补偿安置标准不统一、规划设计水平不高、配套政策不完善等问题，太原市出台了《关于进一步规范城中村改造的若干意见》，以依法、快速、有序的推进城中村改造。城中村改造的拆迁补偿标准，在实际执行中主要存在两个问题，一是在同城的不同区位拆迁补偿标准的差异是否科学；二是现行的拆迁补偿标准如何为村民所接受。这两个问题一旦处理不得当便会损害公众利益，引发拆迁方与村民之间的矛盾，最终延缓城中村改造的进程。

（3）补偿资金的使用管理。补偿资金的使用涉及两方面的问题，一是村民的补偿资金如何使用和管理的问题，一是村集体经济补偿资金的使用和管理问题。从城中村的拆迁看，村集体经济补偿资金的使用和管理问题直接涉及村民的安置问题，当前，城中村改造中大多数城市采用了股份制经济的形式一一成立股份有限责任公司或股份合作经济实体。由于村民分红欲望的强烈性和持续性，往往造成股份制经济实体和村民代表大会之间的矛盾难以协调，所以，如何建立一套村集体经济资产所有、占有、使用和分配的运行体制和机制，是解决这一问题的关键。

解决改造补偿问题的对策

（1）完善征地标准。在征地补偿标准的制定过程中至少应该包含以下因素：土地的区位、产出物的数量和类型、科技进步对于产出物增值潜力的影响、货币上涨因素等。对于住宅拆迁补偿需考虑要应该的因素包括：房屋的数量和质量、周围环境、区位价值、交通通讯乃至购物的便利程度、居民的拆迁成本（包括心理成本、感情成本、经济成本）居民的就业压力等。

（2）丰富拆迁补偿内容。在考虑拆迁补偿的内容时应该综合考虑土地类型、土地的产出价值、土地的区位价值、当时的土地供求关系、城镇居民的生活水平等诸多因素。除了要考虑居民的当前收益还要考虑未来收益。除此之外还需要充分考虑被搬遷居民的年龄以及其接受新事物的能力，农民不仅需要有充足的时间，而且还需要有一定的经济支撑，使其在日后成为新市民，拆迁补偿内容中应该考虑这方面的因素。

（3）补偿与养老相结合。城中村拆迁补偿中需要重点考虑失地农民的养老问题。在失地前，作为传统农民虽然收入水平不高但有土地作为保障，农民的基本生活有依靠。农民失地不仅意味着当代农民失地，而且意味着农民的后代也将没有土地可耕种，城中村居民将世代与土地脱离关系。在补偿方式的选择上，笔者认为应该分阶段稳步推进，根据不同年龄段保障对象的特征和要求实行不同的基本生活保障，将征地时的农户划分为超过劳动年龄、正值劳动年龄以及未达劳动年龄等三个阶段。

解决改造补偿问题的必要性

（1）城市土地高效利用的需要。在城中村改造的过程中由于土地资源的紧缺，使得城中村改造进程减慢。作为城市最宝贵资源的城中村土地未能实现利用和效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。尤其占据城市优越区域的城中村，在开发上远远落后于其他区位条件差的城市地区，而要提高城市土地的高效利用就必须妥善解决村民的补偿问题。只有合理解决这一问题才能大大促进城市土地潜力的提高以及城市经济的发展。

（2）加快城市化进程的需要。加快城市化进程就是要提高城镇化水平，使城镇化与工业化、市场化相匹配，达到协调发展的目标。城中村改造被认为是城市化进程中最大的难题，甚至有人把这比喻成“第二次土改”一点儿也不为过。而解决城中村改造补偿问题，促进城中村经济管理体制和社会管理体制向现代化城市管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市，对于能否加快城市化进程具有举足轻重的作用。

（3）城中村本身发展的需要。目前，城中村以出租屋经济为支柱的发展方式，在当代市场来看缺乏发展后劲。城中村经济想要进一步发展必须打破这种原有的发展模式。寻求一种与当地相适应的经济组织形式。在经济发展的同时，人们认识到在诸如卫生、教育、城建、治安等方面同城市的差距越来越大，无论是从城中村自身发展还是城市整体发展来说，这无疑是个绊脚石。

研究结论。

城中村改造会产生两个结果：其一是让城市更加漂亮，从而促进城市的发展；其二是让城中村居民的生活方式彻底改变。政府有责任通过各种方式使村民获得更多关于拆迁补偿问题真实可靠的信息，让村民没有后顾之忧。拆迁补偿费用在保障村民生活比较体面的同时，并不意味着村民就此停止为其以后的生活继续奋斗，村民不能以被拆迁作为功劳簿并借以提出无限制的高要求，在拆迁成本为补偿方无法承受的时候，就会在各方之间形成尖锐的矛盾，从而阻止城中村改造的顺利进行。因此只有村民和拆迁方互相协商合作，村民补偿问题才能够有效解决。

[1]李俊夫-城中村的改造[M].科学出版社，2004，188-197.

[2]边宝莲，张和利.太原市城中村现象及其根治对策[J].2007，（1）

[3]陈建军-城市化进程中的城中村问题解读与对策研究一一以山西太原市城中村改造为例[J].2010，（26）.