从城市地租的产生看公共住宅金融的经济基础之我见

蒋莉

城市地租 公共住宅 经济基础

公共住宅金融是政府履行住宅保障职能的基本内容，对政府弥补住宅市场缺陷、维持住宅市场平稳发展具有重要意义。公共住宅金融在不同的政治及经济环境下影响着城市商业住宅市场。公共住宅金融最终目标是促进劳动力的再生产。

城市住宅地租的产生

从某种意义上讲，城市住宅地租是城市地租的一种表现形式。当城市经济逐步形成和发展后，城市土地要从城市经济聚集效益中收获属于自己的利益，于是城市地租就产生了。工业企业从农村迁向城市获取聚集效益，之后工业企业或多或少都必须向城市土地所有者缴纳地租来获取城市用地的使用权。城市土地自身环境条件的好坏，直接影响着工业企业能否获取可观的经济效益，这使得地理位置较好的城市用地需要工业企业花费更高的地租来获得。与工业企业的城市用地类似，建筑业和服务业的城市用地也需要定期缴纳地租给城市土地所有者。

城市住宅地租的从属性与派生性

城市住宅的土地资源配置要遵循与其相关的市场机制。城市住宅地租不同于城市工业地租和城市服务业地租，它有着自己独特的属性，主要包括以下两大特点：一是从属性，二是派生性。

从属性指城市住宅用地有时会不可避免的受到城市工业用地和城市服务业用地的制约，与此相对应地，城市住宅地租也同样受到城市工业地租和城市服务业地租的制约。

生产力决定一切发展的事物，工业在城市日益集中的趋势决定了人口也必须向城市集中。工业企业的竞争力也在土地的利用上有所反映。随着我国经济的不断发展，制造业开始垄断城市土地的所有权，将聚集效益以城市地租的形式表现出来，并在此过程中占得头筹，因此我国近年来的制造业在城市用地中占据了主要位置。

在我国，不管是服务业还是其他行业，对聚集经济效益都较为依赖。居民住宅建筑业与其比起来，对聚集经济效益倒显得不那么依赖。原因是我国服务业的竞争力，在很大程度上受到聚集经济效应的影响。聚集效益越明显的地区，当地服务业的竞争优势越明显；与之对应的是：企业的经济效益越好，对城市地租的支付能力越强，反之亦然。有经济学家指出，我国服务业主导着城市的格局。由于我国主要的城市工业基本都布局在交通条件便利的城市周边，根本原因就在于聚集经济效益对我国服务业的重要影响，因此巩固我国服务业在城市土地的竞争力是十分有必要的。

城市住宅地租的派生性在一定程度上与城市住宅的需求有关。城市住宅的消费者之所以会对城市住宅产生需求，依然是源于聚集经济效益带给我们的影响。聚集经济会导致农村人口向城市大量流入，城市规模也因此不断得到擴张。生产需要劳动力，生产的目的就是满足人们的物质与精神消费，如果没有足够的、与之匹配的劳动力，工业生产活动几乎是无法顺利进行的。为了满足这些劳动力再生产的需要，城市住宅也必须发展到与之需求相匹配的程度。没有生产力就没有收入，没有收入也就谈不到消费，住宅需求作为一种消费，从一定程度上来说取决于生产，派生于生产。

城市住宅用地的从属性和住宅需求的派生性意味着，与工业地租和服务业地租相比，城市住宅地租的所占份额相对更多。当然收入分配不是一直都能保证公平，市场和政府也不能保证消费者的收入分配结构始终是平衡的。因此，政府应该适时地对土地市场进行干预，以确保城市企业聚集经济效益的最大化。

城市住宅地租的市场化与非市场化

城市住宅地租的市场化决定着城市住宅用地的配置。采用市场化配置来安排城市住宅用地，有利于对住房市场的优化；刺激高收入阶层对住宅的消费与投资；促进住宅市场的良性发展；形成完善的住宅市场体系；同时有利于社会收入的再分配，缓和社会各阶层间的贫富差距。我国住宅用地市场遵循原则进行合理化配置，既是对城市住宅用地的约束，同时也是城市住宅用地的要求。只有实现城市住宅用地的市场化，才能保证城市住宅用地资源使用效率最大化。

城市住宅用地的分配还需要遵循另一条原则：非市场化。城市住宅用地的非市场化主要与城市住宅的社会属性有关，比如城市住宅是城市消费者生活的必需品，但并不是所有的城市消费者都有经济能力从市场上购买属于自己的住宅，不能得出所有消费者都能够支付得起住宅所需资金的结论。这是由我国的基本国情决定的，我国工业制造业是在农业已经发展到一定程度的基础上产生和发展起来的。在从前的专制社会，老百姓无法对政府产生有效制衡，而在当代社会，政府不再拥有土地的专制权，老百姓可以通过自己的努力，支付相应的资金，便可以买到属于自己的房产。在我国，国民收入分配还存在两极分化的趋势。政府需要做的不是城市住宅地租的市场化，而是城市住宅地租的非市场化，根据消费者的支付能力调整城市住宅的地租。

城市住宅地租的价值属性

发展公共住宅金融的目的是促进劳动力的顺利再生产。主要原因是城市优质住宅供给有限，不可能满足高收入阶层的居住需求。一方面，土地投资作为一种市场化现象，必须进入公共住宅金融领域，成为公共住宅金融的对象。另一方面，土地投资不仅仅涉及普通住宅，还涉及优质住宅以及非住宅用地，因此，土地投资里还有很多市场价值范畴，需要通过理论与实践相结合进行进一步的分析。

总结语

公共住宅金融以劳动力价值为主要发展依据，这是公共住宅金融区别于其他金融市场的根本标志。中国发展公共住宅金融，应该充分利用好我国广阔土地的先天优势，更好地实现住房保障，确保公共住房金融市场的良性发展，防止住宅市场金融危机的发生。