政策评估视角下我国房地产调控政策效果探究

王梦 史欣欣

近年来，房地产市场投资过热、房份过快增长等现象愈发突出，引起了社会广泛的关注，十九大上习主席也指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，住房问题已然成为了关乎经济健康、社会民生与政治稳定的焦点问题02004年起，我国政府先后采取了一系列的房地产调控政策，综合运用7税收、财政、土地等政策对市场进行调控、规范市场秩序。本文将对房地产市场存在的问题进行分析，并对国家层面采取的调控政策进行梳理，然后从政策评估角度，对房地产调控政策的效果进行评估，最后，针对现存问题，进行思考并提出政策建议。政策评估房地产调控政策建议

改革开放以来，我国的住房体制也进行了相应的改制，由原来的单位赢接提供住房逐渐转变为由市场提供住房，此举极大的促进了房地产市场繁荣与发展，城乡居民的住房水平也得到了大幅度提升，然而这种改制带来的问题也不容忽视：住房足消费者的刚需，需求量过高直接导致市场供不应求，房价上涨过快。住房问题已经成为百姓几中谈论较多的话题。从表面卜来看，住房问题是由房价过高导致的，但深入来看便不难发现，其折射出的足政府的公共政策不力的现实问题。其实，尤论足2005年颁布的“国八条”，还是2006年的“国六条”，再到2009年底到2010年初的“国四条”“国十条”，都说明我国政府想要进行房地产市场调控的决心，虽然所颁布的政策暂时没有根本解决房地产市场过热的问题，但还是从一定程度卜遏制了这种苗头。从政策评估的视角来看，对房地产调控的政策进行评估，明确其实施中的优点与不足，有助于我们制定更加完善的调控政策，促进房地产市场健康稳定的发展。

我国房地产市场现存的问题

（1）房价飞速上涨

表l是国家统计局公布的2012至2016年五年期间住宅商品房平均销售价格和同比增长率的统计，从表中不难看出，住宅商品房的价格一直在上升，且速度基本保持在8%，在2016年甚至超过了10%，呈飞速增长的态势。这直接导致了住房价格超过了一般家庭的承受能力，成为一种负担，并引起了民众的不满。

（2）市场投资过快过热

表2是2012年至2016年我国筑房地产投资增长情况（来源于国家统计局数据），由此可以看出，我国房地产开发投资额也明显呈上升趋势，且增长率也较高，今年来，虽然增长率有暂缓的趋势，但由于基础数额较大，投资增加的绝对值依旧居高不下。投资方面的增长势必会对行业起到拉动的作用，但另一方面也使得经济对于房地产行业的依赖性越来越大，非常不利于产业结构的调整，金融、信贷等风险增加，并带动原料行业的价格上涨，对于经济的持续稳定发展十分不利。

（3）供给结构不合理

政府重要的职能之一就是保障民生，住房便是其中非常重要的一项，但由于我国现阶段的发展还未达到可以由国家来分配住房的阶段，因而住房就成为了一个兼具公共物品和商品双重属性的准公共物品，由市场来供给。虽然住房是一个准公共物品，但是对于无收入、低收入或切实需要解决住房问题的，国家需要进行调控，以保障一部分人的住房需求。然而现阶段我国的情况是：地产商大量的投资建设商品住房，导致商品房数量激增，而作为保障性住房的公租房、廉租房、经济适用房等数量却很少。然而从表3可以看出，地方财政住房保障的数额一直较少，与前文的市场投资相比更显稀缺。这就导致了我国住房供给的结构过于偏向市场供给，结构不尽合理。

我国政府近年调控主要政策汇总

房地产调控政策效果评估

（1）积极作用

纵观2010年至今我国各级政府采取的宏观调控措施，可以看出，政府部门在调控房价方面一直在不懈的努力，且对于供给结构、住房价格、房地产投资等方面格外关注。我们必须肯定政府所做的一系列工作，对于房价稳定、抑制资本过热等方面起到了一定的积极作用，从前文的数据中国我们也能看出，虽然房价依旧呈卜-升趋势，但上涨的速度明显得到了一定的控制，并且趋于稳定，总体来说，市场的发展趋势愈发良好，具体表现在：

1.房价卜涨形势稍稍得到缓解。

2.房地产投资行为得到抑制，过快过热的现象有所降温。

3.供给结构实现了部分优化，加大了保障房提供力度。

（2）不足之处

1.原有的问题没有得到根本解决。

商品房数量依旧过多、高档别墅、大面积的住宅规模过大。2016年我国房地产开发别墅、高档公寓投资额为3478.74亿元，占住宅房地产总投资额的5%，虽照比2016年之前的10%左右的比例下降了许多，但整体来看比例依然较高。另外，雖然我国政府非常重视中低收人家庭的收入问题，并采取了一系列政策措施来保障住房的供给，但是截至2016年，公租房、廉租房、经济适用房等保障性住房的数量依旧不足，国家对于保障性住房的投入力度依旧无法妥善解决许多对住房有刚需的群体的住房问题。

2.政策过于密集，且有前后矛盾现象出现。

由表4可以看出，近年来我国政府频繁的采取房地产调控政策，多的时候甚至一年之中会采取3-5个政策来进行调控，然而在实际的运用中，几乎所有的政策的效用均有滞后性，我国政府所采取的政策不会立刻奏效，如此频繁的出台相关政策的直接后果就是需要不断的出台新政策去弥补之前政策的不足和滞后性，甚至新的政策还需要推翻之前的政策，采取完全相反的措施去进行挽救。而且由于近年来经济大环境不够稳定，导致了政策的不断波动。，如果不能保持理性，盲日的根据市场变化去更新政策，无法掌控市场发展趋势，势必会陷入被动的局面。

3.地区之间差异化愈发明显。

从政策中不难看出，我国政府更为关注一线城市的房价调控情况，而对于二三线城市的调控较少。但是由于一、二线城市的基础设施完善、就业机会多、医疗教育资源状况好等原因，即使在调控政策下，房价快速上涨的趋势依旧没有得到遏制，且保持了10%左右的快速增长率，一线房企依旧更热衷于在一线城市进行房地产投资，资本热度并无下降。值得一提的是，由于信息的不对称性，政府掌握了大部分的土地信息，地产商反而处于被动地位，大大增加了开发成本，也正是由于这种信息的不对称性，导致市场上寻租行为的出现，并形成恶性循环：投入资本越来越多带动了房价越来越高，而不断高涨的房价，也会吸引更多资本投入。

调控思路及政策建議

1.透过现象看本质，进行深层调控。

我国房地产现存的问题，表面上看是由市场的供需不对称所引起的，但深层次来看，其实是由于我国供给侧结构不合理所引起的。简单来说，就是因为市场卜所提供的住房结构不合理。而这种不合理说到底是因为我国政府从改革开放之后逐渐形成的以房地产行业作为拉动国民经济支柱性产业的格局，过于片面的强调了房地产行业的作用，这种格局直接导致了我国房价过快上涨，因而想要对房地产市场现存的问题进行彻底整改，就必须改变政策思路，不再片面关注房地产的经济效益，而是更多的从社会角度出发，更好的履行政府保障民生的相关职能，在现有的情况下，应该更为关注保障性住房、经适房、廉租房等相关政策的完善，保障居民的基本住房需求。

2.加大政策公开力度，增加信息透明度。

现阶段我国住房领域的决策信息主要是由住建部门、国土资源部门、人民银行、财政部门等负责宏观调控的部门在综合考虑经济发展和政绩的基础上所制定的，代表了特定群体的利益，这些组织和机构垄断了政策的制定过程，且具有片面性，这就造成了政策的相对封闭性，无法直观的反应社会群众的呼声。

因而我国政府在制定政策的过程中，就必须避免此类片面和封闭的决策过程，鼓励和推进更多的利益群体、相关人员参与到政策制定的过程中来，采用听证会、新闻发布会等途径收集民众意见，促进多方参与政策建构，同时也利用好传达渠道，将政策制定的结果第一时间向民众公布，在试行阶段尽可能多的接受意见和建议，在正式运行阶段接受民众监督，才能使政策更贴合民众的基本需求。

3.放眼长期，构建具有前瞻性的政策体系。

深刻把握房地产市场的客观发展规律，不盲目随着市场的变化进行政策的更新。首先，政府要明确自己的宏观调控职能，广泛借鉴国外先进的调控措施，积极的进行房地产市场宏观调控。其次要及时更新观念，把握宏观趋势，坚持调控主导地位的同时，充分发动各社会团体、民办非企业单位的作用，弥补政府单方面调控的局限与不足之处。政府与非营利组织之间互相配合，由政府来把握大方向，控制调控节奏，制定法律法规等，由非营利组织和志愿机构进行具体实施。利用社会力量来解决廉租房、公租房等保障性住房的建设，提高公平性和透明度，同时也降低成本。最后，要科学合理的制定房地产宏观调控政策，从客观实际jLH发，切实了解房地产市场的发展现状，科学合理布局，达到房地产市场结构优化的最终目的。

总结

综上所述，从多个指标（房价、房价增长率、经济发展水平）来看，我国现阶段的房价水平依旧过高，尤其是较热的一二线城市，偏离了其正常的发展区间，且经过了十多年的时间，这种高增长、虚高的状态有所改观但并未有大的变化，房地产调控政策的效果也实在是难以让民众感到满意，甚至出现了“越调越高”的现象，这对我国政府的公信力是一种十分严峻的挑战。然而这种现象也不单单是政府政策的不力所引起的，归根结底还是我国现行的财税体制和经济体制给了房地产市场以“寻租”的机会。在未来的发展过程中，我国政府依旧需要在供给和需求两个方面着手，短期来看，可以通过税收的手段、增加保障性住房的手段来调控市场，长期来看，还需彻底转变发展思维，摒弃以房地产业为核心的经济结构，平衡产业布局，真正做到产业均衡，使得经济健康、稳定的向前发展。

总体来说，房地产调控政策虽然还未取得很好的效果，但我们能看到当前我国政府部门为止做出的努力，这是一个漫长的过程，需要政府部门、非营利组织、社会各界和各领域的专家学者共同进行研究和探讨，才能推动房地产调控政策的不断优化。

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