田园综合体建设运营模式研究

蔡磊

田园综合体的规划设计模式并不同于传统的乡镇规划发展思路，更不能以现有的城市规划进行设计，其在规划布局上要突出自身的创新性、主题性、生态性和特色性。目前，土地问题、社会资本问题、农民利益保障问题，是田园综合体顺利落地与运营的关键问题。未来，发展乡村休闲旅游农业、建设乡村养老养生基地、培育宜居宜业的农业特色小镇是田园综合体主要发展模式。

“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施，被写进2017年中央一号文件。目前关于田园综合体仍未有一套完善合理的建设模式。山东省今年5月率先出台了《田园综合体建设规范》，但基础设施与环境、产业发展、运营管理、公共服务等主要内容仍在制定中。本文着力于田园综合体的构成要素、建设运营要点及未来发展模式进行了分析。

一、田园综合体主要构成要素

田园综合体是以农民合作社为主要载体，以实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”为目标，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌等建设，形成的集循环农业、创意农业、农事体验于一体的复合体。

田园综合体是以旅游为先导、以产业为核心、以文化为灵魂、以流通基础为支撑、以体验为价值、以乡村复兴为目标，集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式。

二、田园综合体的规划布局

（一）规划布局要点

1.创新性： 田园综合体包含多种业态，前期规划要能同时满足各个业态间的功能要求，不能在建设中途两种业态相互排斥，规划要统筹业态发展，让各种新型业态在布局中稳健发展。再者，要以市场为中心，各业态要能满足游客的需求，以应对日益更新的市场变化。

2.主题性： 文化是旅游的灵魂，对于田园综合体亦然，其规划要考虑布局的文化性、主题性；可以从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题。在文化引领下的规划布局，更能迎合市场及时代的需求。

3.生态性： 任何的旅游开发都离不开生态的基底，生态为先的规划理念也是田园综合体规划要着重考虑的要点之一。

4.特色性： 田园综合体落地在某一个地方，必须要与当地的特色相结合，地方特色性是区别于其他同类型项目业态的最大竞争力。

（二）产业构成上的规划布局

农业产业片区是大的田园景观背景区，也是展开农业耕作、农业休闲的承载区。规划布局要做到三件事：一是要满足现代农业生产型产业园的功能要求；二是要预留休闲农业、创意农业的活动空间；三是要配备CSA（社区支持农业）的菜园（菜田）空间。

文旅产业片区要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；加载丰富的文化生活内容，打造符合自然生态型的旅游产品以及度假产品的组合。

地产及村舍片区要尊重原有的村落风貌，打造村落肌理，近似于还原一个“本来”的村子，同时需要布局管理和服务区块，构建完整的村舍服务功能。

三、田园综合体的建设运营

（一）土地问题

土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一，解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。

作为休闲农业或田园综合体用地的门类存在多样性，包括农民自有住宅、闲置宅基地；农村集体建设用地；四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）；城乡建设用地增减挂钩；对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线，如不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围等。

目前有些田园综合体建设采取的规避办法是用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；以建设临时生产用房名义进行修建；建筑采用架空结构，以满足不破坏耕作层的要求；修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；以建设温室大棚的方式建餐厅；用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。但以上“擦边球”方法存在较大不确定性风险。

（二）社会资本的挑战

田园综合体是社会资本进入乡村振兴市场的重要渠道。田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业，以农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能的新型“三农”复合载体 。社会资本的进入，为乡村形态改变提供了更多可能。

田园综合体运营团队等人才的欠缺，是目前田园综合体建设的一个难题，导致一些规划设计方向走偏，或难以落地。在规划设计阶段，针对田园综合体的三产融合就要进行完整的体系化考虑，且农业规划要先行，在接入文旅布局。鲜明的品牌形象、便捷多样的交通方式、完善切实的主客共享、完善的游乐活动体系、特色化住宿餐饮体系、高绩效循环的农业体系等，是田园综合体的必备要素。在社会资本进入后，必须要系统化考虑这些问题。

社会资本的收益主要有三块：实现完整业态后，通过产业经营获取经营性收入；酒店、民宿社区等配套实现收益；周边配套土地升值。

（三）农民利益保障问题

检视田园综合体成效的一个重要因素，在于农民利益的保障。不管在田园综合体的概念还是落地实施中，农业、农民都处于前置状态，因为农民是田园综合体的核心主体。

在田园综合体利益分配架构中，农民收益主要来自三方面：以农村土地入股村集体公司和乡村运營平台，定期分红，或者出租土地获取租金；成为企业员工获取劳动报酬；土地及地上附着物一次性补偿。

农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。他们需要在传统与现代间进行文化的构连和融合。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。

四、田园综合体的发展模式

（一）发展乡村休闲旅游农业

乡村休闲旅游的元素非常多，包括山水自然及田园风光、古村古街与古建、农耕用具与农耕文化、民俗风情、民间小吃、民居老宅、乡村风水文化、民间娱乐文化、民间遗产文化、农业劳作过程与农业生产过程等等。特别是近几年比较火爆的乡村“民宿“业态更是突显其乡村休闲功能。

乡村休闲旅游是一种综合一体化的现代乡村休闲旅游模式，简单来说，就是要让游客来到乡村之后，有休闲放松的项目，有参与体验项目，有度假生活的项目，也就是能吸引人，能留住人。而田园综合体包含的创意农业、农事体验正是乡村休闲旅游产业不可或缺的加分项目。

（二）建设乡村养老养生基地

今年的中央一号文件明确指出，丰富乡村旅游业态和产品，打造各类主题乡村旅游目的地和精品线路，发展富有乡村特色的民宿和养生养老基地。鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业。多渠道筹集建设资金，大力改善休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务设施条件，在重点村优先实现宽带全覆盖。

近来年，随着城市生活压力的加大，追求绿色生态美丽乡村生活成为市民的一大时尚，清新的空气、洁净的水源、新鲜且无污染的食物、缓慢的生活节奏都是都市人追求的养生必要元素。

（三）培育宜居宜业的农业特色小镇

一号文件中提及旅游部分的内容，其中重点指出大力发展乡村休闲旅游产业和培育宜居宜业特色小镇。即围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色小镇。支持各地加强特色小镇产业支撑、基础设施、公共服务、环境风貌等建设。打造“一村一品”升级版，发展各具特色的产业小镇。

所以在开发农业特色小镇项目时，应该充分发挥这个乡镇的新型产业优势，如果这个乡镇本身有手工艺、农产品土特产或文化符号等一些可以吸引人们来休闲旅游的要素，这些要素就是可以被传播、采纳、加工售卖的，因此我们更要注重对这些地方产业特色或文化特色的一种再挖掘，充分展现文旅和休闲项目的魅力。正如创意农业以创意和文化加持，才能永葆青春和活力。

“田园综合体”做的是田园旅游和乡村旅游，它作为新型城镇化发展的一种动力，通过新型城镇化发展一、二、三产业，人居环境发展，使文化旅游產业和城镇化得到完美的统一。因此，“田园综合体”是与“旅游产业”是相辅相成的存在，二者密不可分。（作者单位为南京高科置业有限公司）