不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态

周宓

【摘要】不动产登记行为的主要效果表现为物权变动，本质上乃私法行为。因不动产登记机构登记错误产生的损害赔偿责任应为民事责任，并应采用过错责任原则。损害产生的原因不同，其责任形态也不同。本文认为在申请登记人和登记机构构成混合侵权时，二者之间的责任形态宜确定为不真正连带责任。

【关键词】不动产登记；登记机构；责任形态

一、不动产登记机构赔偿责任的性质

（1）不动产登记是不动产物权变动行为之重要构成。不动产物权变动的行为由当事人申请登记的行为与登记机构的审核登记行为构成。不动产登记机构的审核登记行为是不动产物权变动行为中不可或缺的一部分，从功能上看乃一种辅助性的法律行为。登记是我国不动产物权变动的公示方法，若抽离了登记，不动产物权变动将无从实现。

（2）不动产登记的功能主要在于民事方面。不动产登记制度的功能主要包括：确定物权归属；保护交易安全；提高交易效率；对不动产交易进行宏观调控。其中，仅第四个方面的功能才间接具备行政管理的因素。不动产登记机构虽可通过不予登记、更正登记等措施对违法的物权变动行为予以规范，但其并无行政处罚的权力，只是为其他行政机关的宏观调控提供依据和资料。

（3）保护对象是受害人的民事权益。不动产登记机构错误登记给真正权利人造成的损害是对民事权利方面的损害，即对不动产的物权造成损害。相关法律法规中关于登记机构错误登记赔偿责任的规定，其目的是解决民事赔偿问题，保护对象是受害人的民事权益。既然侵害的是民事权利，其应承担的当然是民事责任，且为民事责任中的侵权责任。该责任性质不会因责任主体是登记机关而发生变化。

（4）行政责任不利于对受害人的保护。采用行政责任不利于受害人实现充分救济。其一，目前我国对申请国家赔偿设置了诸多条件和程序要求；其二，依照国家赔偿的违法归责原则，受害人只有在不动产登记机构及其工作人员因违法行为造成损害时才可申请国家赔偿；其三，行政机关较行政相对人处于优势地位，认定其行政行为违法较为困难，受害人获得赔偿的难度也因此加大；其四，《国家赔偿法》对国家赔偿责任做了数额限制，原则上只赔偿直接损失，不赔偿间接损失，导致受害人得不到充分的赔偿。

二、不动产登记机构赔偿责任的形态

责任形态，即责任由谁承担，如何承担。损害产生的原因不同，其责任形态亦不同。例如：A 无权处分人通过伪造虚假材料将B的房屋出卖给不知情的C，而登记机构没有尽到审查职责，为其办理了过户登记。此时C 已取得房屋的所有权，B无权请求C 返还房屋，只能请求A 和登记机关赔偿其损失。二者应如何承担责任，学界观点不一。理由如下。

（1）二者之间不是连带责任。连带责任属于较重的共同责任，只在法律有明确规定时才适用。从侵权责任法来看，连带责任要求加害人之间有共同故意，构成共同侵权行为。如上述例子，A 和登记机关之间不存在共同故意，造成损害的直接原因是A 实施的故意、积极的侵权行为，而登记机构仅未尽到合理的审查职责，该过失、消极的行为仅为造成损害的间接原因。并且从中获利的是提供虚假材料申请登记的A，而非登记机构。

（2）二者之间不是按份责任。实践中相对较多采用此种做法，由法院依自由裁量权，根据案件具体情况确定双方各自应承担的责任份额。采用按份责任存在如下不妥：其一，若将登记机构的赔偿数额全交法院自由裁量，但目前我国缺乏详细的相关法规以及具体的裁量标准，加上当前司法公信力不足，法院恐难以担此重任。其二，由于登记机关和司法机关之间存在更为密切的关系，使登记机关处于优势地位，容易导致司法不公。其三，按份责任不利于对受害人的保护。随着房价的上升，不动产的价值往往较为巨大。若申请人赔偿能力不足，而登记机构只按其过错承担部分责任的话，受害人就无法得到实质性救济，有违民法“有损害就有救济”的精神。

（3）二者之间是不真正连带责任

符合不真正连带责任的基本构成。首先，申请人提供虚假材料申请不动产登记与登记机构未尽合理审查义务错误登记的行为，都侵害了受害人的同一不动产物权，符合基于不同的发生原因和同一损害事实的基本构成条件。其次，符合不真正连带责任的基本特征。受害人对登记机构申请人和登记机构都享有损害赔偿请求权，可根据自己的利益选择其一或全部承担赔偿责任；救济目的都相同，即为了弥补受害人不动产物权所受的损害。通常登记机构非最终责任者，在其承担全部赔偿责任后可向最终责任者，即登记申请人或第三人追偿。

由登记申请人承担终局责任的正当性。对于不真正连带责任，其追偿是单向的，且为全额追偿，而非按比例追偿。对此，主张按份责任的学者认为由申请人承担终局责任，而登记机关只承担中间责任的做法不合理，会导致登记机关逃脱其过错行为所应承担的责任，从而违背了侵权责任法，根据各自过错程度及原因力大小承担赔偿责任的原则，以登记机构承担间接责任与其不承担任何法律责任并不能划等号。一般情况下，申请人提供虚假材料申请登记的行为才是登记错误发生的根本原因，而登记机构的过失行为仅为损害发生的间接原因，申请人的責任理所应当为最终的本位责任。

在登记机构与登记申请人构成混合侵权，登记机构应承担补充责任的情况下，登记机构所支出的赔偿额，既可以向登记申请人追偿，也可以向有过错的工作人员追偿。不过，就追偿中的责任承担问题而言，因行为性质、过错程度、造成损害的原因不同，应使提供虚假材料故意实施侵权行为的登记申请人承担第一顺位的责任，而对于有过失的工作人员，则宜使其负补充责任。

参考文献

[1]朱晓将.不动产登记机构赔偿责任若干问题探讨——析《物权法》[J].法治研究，2013（01）.

[2]陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京：法律出版社，2013：285.