美联储加息缩表对中国房地产市场的影响与应对策略

【摘要】随着美联储加息缩表、欧洲央行终止量化宽松，美国为缩减贸易逆差与各国掀起贸易战，力求重塑国际贸易新格局，从而打响世界各国加息的发令枪。这势必会对政府债务、企业融资、个人投资以及房地产市场产生重大的影响。本文结合美联储以及特朗普政府一系列财政政策、货币政策以及对华贸易策略，论述了这些因素对中国房地产行业的影响。根据当下中国政府和央行的财政政策和货币政策，分析了中国中长期的应对策略。

【关键词】美联储；加息；缩表；货币政策；房地产

1、美联储加息缩表的基本逻辑与历程

1.1美联储加息缩表的基本逻辑

根据货币经济学常识，加息缩表，意味着减少货币供应，增加融资成本，是一种通缩的举措[1-2]。作为全球储备货币，美元指数的走势在任何时候都会牵动全球经济的神经，引发全球资金流动、资产价格和大宗商品价格的动荡[3-5]。美元是全球经济真正的晴雨表和“锚”，在全球经济低于预期的情况下，美国经济和美元的避险属性就会凸显，资金就会流向美国。美联储加息缩表政策让强势美元回归，加剧了资金回流美国。

1.2美联储加息缩表的历程演化

每当美元进入强势上升周期，经济结构不合理的新型市场往往会出现一些严重的经济危机。本轮美元强势周期一直持续到2016年年底，国际资本流动以及大宗商品价格、资产价格，包括新兴市场的实体经济都受到美元升值以及美联储退出政策的巨大影响。进入2018年，受美联储加息缩表政策的影响，阿根廷、俄罗斯、印度等国的货币再次跳水。2018年5月3日，阿根廷比索暴跌8.5%，创下两年多来的最大跌幅，陷入全面的经济危机。为了稳住形势，阿根廷一周之内三次大幅加息将基础利率提升到40%，这个利率水平将让无数企业和负债的个人走向破产，人们胆战心惊地担忧这种情形会否向其它国家蔓延，全球的加息大潮会否如期而至。

美国加息缩表政策对大的经济体引发的危机，会让一些大的经济体（比如巴西）首先是拯救房地产，迅速终结房地产的下跌，促使虚拟经济的复苏。以巴西为例，在推出大规模救市计划以后，巴西2009年的房地产就恢复了上涨。实体经济需要宽松，而虚拟经济需要去杠杆。货币宽松，资金流向虚拟经济。去杠杆则伤及实体经济。

2、中国中长期的应对策略

2.1中国财政货币政策方面的应对策略

为应对美联储加息缩表，中国政府和央行主要从资本管制和货币放水两大策略入手。为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。新任央行行长在博鳌论坛谈及未来中国的货币政策时，明确表示：“货币政策在中国是审慎的、谨慎的货币政策。我们没有什么量化宽松，或者零利率的政策。现在世界大多数国家央行都开始收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表。我们已经有很长一段时间期待这样变化的发生，所以我们也已经准备好了进行这样的改变。”释放出明确的收紧货币政策的信号，央行不是跟着美国加息这样的紧缩政策，而是下调存款准备金的放松政策。降准意味着放水和释放流动性，这势必为房地产市场打了强心针。尽管每次释放流动性的初衷都是为了中小企业的融资，都是为了实体经济的发展，但每次放水都会导致房地产的恶性上涨。

2.2中国未来财政货币政策的应对策略

2018年3月，M2的增速8.2%，历史新低，社会融资额的增速下滑至10.5%，也是历史新低。由于银行系统前期贷款增速的加快上升和存款增速加快下滑，导致银行的流动性持续紧张。中国的存款准备金率目前大型银行是17%，小型银行的存款准备金率为15%，在全球都属于高水平。维持这么高的存款准备金本来就不合理，下调存款准备金具有合理性。但长期以来，由于存款准备金工具比较敏感，投鼠忌器，动用存款准备金容易引发对货币政策转向的猜测。

2.3中国房地产未来走势

中国房地产已经形成普遍上涨的预期，这为对冲美联储加息缩表政策是十分有利的。再加上本次降准，对于处在严控中的房地产无疑打了一剂强心针。尽管央行强调，是每一次打的旗号是为解决中小企业的融资难问题，为中小企业释放流动性，但事实上，每一次释放流动性，真正得到实惠的还是房地产市场。但是不可忽略的是，美联储加息缩表势必导致全球美元资金链全面紧张。资本管制短期可以让人民币汇率维持在合理区间，但国内人民币的超发将会形成严重的堰塞湖，货币政策不可能一直宽松。可以预期，中国可能采取“降准+加息”的政策组合，这个组合的好处是，一方面确保整体经济对流动性的需求，另一方面，通过价格信号释放货币政策收紧的总方向，抑制资产价格的反弹，控制杠杆。毫无疑问，如果让经济平稳的转型，避免硬着陆，对未来中国政府的施政能力、房地产行业乃至整个国民经济都是一个考验。

结论：

（1）美联储加息缩表政策让强势美元回归，加剧了资金回流美国，引发全球特别是新兴市场的资金流动、资产价格和大宗商品价格的动荡，对房地产泡沫形成一定的挤压。

（2）中国房地产已經形成普遍上涨的预期，这为对冲美联储加息缩表政策是有利的。央行的降准为房地产无疑打了一剂强心针，但是持续的货币放水是不可持续的。

（3）受美联储长期加息缩表的影响，为要确保整体经济对流动性，又要抑制资产价格。中国可能采取“降准+加息”，通过释放货币收紧信号，引导房地产市场理性回归。

参考文献：

[1]朱孔来，张琳娜.浅议征收房产税对未来房价的影响[J].城市发展研究，2011（6）：133-135.

[2]忻奇琪.加息预期下的美国房地产投资[J].中国房地产金融，2017（7）：54-55.

[3]景乃权.美联储加息缩表双信号对世界经济有何影响[J].金融经济，2017（13）：7-7.

[4]毛航.营改增对房地产企业税收筹划的影响及对策分析[J].财会学习，2016（18）：161-161.

[5]蔡喜洋.美联储加息和缩表：路径、影响和应对[J].清华金融评论，2017（7）：105-108.

作者简介：

黄霞，武汉科技大学城市学院，湖北武汉。