剖析装配式住宅开发重要关注点

【摘要】现阶段，随着装配式建筑大力推进，政府部门正在渐渐的从土地招标阶段就要求开发商配比一定比例的装配式建筑及要求达到一些指标，目前很多开发商还未有装配式建筑的开发经验，本文笔者通过多年的装配式建筑开发建设经验，剖析装配式住宅开发重要关注点，以供同行同业者参考借鉴。

【关键词】装配式建筑；关注点；产业链；并行；BIM

随着各类先进科学技术在建筑行业应用的普遍增多，人口红利渐渐消失，人民日益增长的美好生活需要和“节能减排”的要求，建筑产业化特别是装配式建筑发展已成为大势所趋，特别是2016年《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》、国务院办公厅《关于大力发展装配式建筑的指导意见》文件发布，全国各地大力推进装配式住宅，各地政府部门土地出让时就明确要求采用一定比例的装配式建筑及达到一些指标，但目前很多开发商还未有装配式建筑的开发经验，且也存在有些开发商在装配式住宅开发过程中出现一系列技术、质量、安全等问题，没有做好对装配式建筑的研究、没有选择合理技术体系、没有对一些连接节点作重点研究和控制，导致现场出现这样或那样问题，没有发挥装配式住宅优势。基于此，本文结合房地产开发的不同阶段、不同方面，剖析装配式建筑开发的重要关注点，以期为装配式住宅開发提供一些参考，少走一些弯路，希望能够激发更多从业人员和开发商致力于装配式住宅的研究并做好各个关口和环节的打通。

1、土地获取及定位决策阶段

（1）房地产开发公司要针对收集到的土地信息，研究土地招标条件，仔细分析设定的土地指标，尤其是装配式建筑指标，在做拿地方案的同时，必须搜寻符合条件的预制构件工厂，与符合条件并有意向的预制构件工厂签订框架合作协议，以方便取得土地后有进一步合作基础且有利于一些指标的参考分析，能更好的为公司做好项目可研、投资决策及定位决策。

（2）在土地获取阶段甚至更早时候就成立装配式建筑开发研究小组（当然研究范围可以扩大，如推广到绿色建筑、智能建筑等），小组成员含投资开发、财务、设计、工程、成本、采购、营销、物业客服及顾问团队等，及早就结合公司模式、现状及未来规划研究装配式建筑在资金周转、财税、产品设计、工程管理、发包模式、营销等方面应采取的措施。

2、产品研发设计阶段

（1）传统住宅可以边设计边施工，但是装配式住宅很多工作必须在前期设计阶段就要提前考虑，如水电预埋、预留各门窗洞口及相应预埋件、门窗框提前预埋、保温、二次结构与主体结构构件同步吊装等，考虑装配式住宅一般为精装修建设以及根据开发商项目需求及工厂现状等可以将更多东西前置（如整体厨卫、内外饰面等），这需要必须将许多工作“前置”、“并行”和“一体化”。其中仅仅一项技术管理就要涉及到工艺设计、工具设计、工厂生产、施工组织管理的方方面面，如例图。

（2）目前国标《装配式建筑评价标准》已正式发布，各地也有实施细则，预制率、装配率、评价等级能否达到最基本要求，如何达到，预制构件规格、现场现浇规格如何拆分，每块板最大规格及重量，各个指标如何从各个角度研究取舍都是要重点关注。设计阶段宜进行预评价，以便理清思路及时纠偏调整。

（3）各合作公司、各供应商、各部、各专业必须要在设计阶段就要紧密锣鼓的调动起来，以高度的责任心提前介入，模具设计、构件拆分及详图、架体设计、模板设计必须要对应。要形成构件材料一览表（每块构件包含哪些材料，如各种连接件、预埋件、线盒、保温板等）、连接节点大样及做法一览表（含主体结构及装饰）、材料意向品牌选用一览表等。同时便于采购部门、成本部门、工程部门等部门提前开展工作。各种工作相辅相成，相互反馈推进。

3、建设阶段

（1）进度控制方面：房地产开发讲究的是资金的效率，特别追求“快周转率”，装配式建筑很多工作必须前置，否则会导致现场、工厂、设计脱节，影响进度甚至会被迫停工；要根据预制构件数量，单体大小、场地布置综合分析合理选择塔吊布置和数量；提前对接做好工厂模具生产、构件生产、现场架体生产及模板选用；要与工厂对接好预制构件的生产供应节奏；引入熟练有经验的装配式开发团队及施工班组可以让工作事半功倍。

（2）质量控制方面：利用售楼部布置及样板房布置提前生产一些预制构件，进行样板引路，以避免设计失误影响质量；加强工人的实质有效教育培训，全面推行质量责任终身制和作业实名制；加大对工厂预制构件质量把控，特别是在目前各大预制构件工厂满负荷生产的情况下，构件工厂模具使用频次较多，质量控制容易疏忽；要精细化管理，对于梁柱节点连接、转换层钢筋定位、套筒灌浆、各种接缝处理及节点连接等要重点控制；提前疏通预埋管线和接管，以防堵塞并作反馈工厂进一步改进；做好防开裂和防渗水措施；做好成品保护。

（3）造价控制方面：建造方式的转变导致一些价格与传统价格有所不同，导致较传统住宅成本存在缺项和增项，导致同样工作因操作环境、配合环境不同而价格不同；注重装配式住宅全产业链企业信息收集与分析；提前将工厂构件等一些开发公司确定的材料纳入总承包承包范围，避免后期一些扯皮，但纳入总承包范围不等于不介入管理，诸如预制构件更应要加强沟通管理；根据发包模式做好财税管理。

（4）安全文明方面：厂区布置要考虑构件运输和堆放，需要加大对吊装、挂架的关注，塔吊及人货电梯附墙要设置合理，加固到位。

（5）合同管理：由于建造方式转变，很多工作前置，更要注重合同类别划分、工作内容划分、发包模式研究、责权利设置。注重合同风险预控和过程管理。

（6）信息管理方面及组织协调方面：加强工厂、设计、现场、供应链等信息融合；根据项目情况有条件的引入信息化管理，如从项目决策、设计阶段就引入BIM、VR等技术，现场管理引入射频技术、物联网技术，打造智慧工地；更重要的信息收集、反馈需要高效解决问题。积极的将标准化、信息化、智能化应用到组织协调中，短时间看是费时费钱费力，长远来说必将建筑管理推动一大步并带入一个新时代，将原先的碎片化组织协调进入规范化、程序化、数字化；装配式住宅项目协调工作多，任务紧而重，各种工作相辅相成，应根据项目情况，应增加或优化一些岗位设置；致力于装配式住宅全产业链组织管理、人才队伍建设、全方位创新。

4、推广销售及入伙交付阶段

做好对销售、物业管理人员培训，销售、物业管理人员要了解装配式建筑与传统住宅的不同及优缺点，做到心里有数，能够面对不同购房者和后期业主做出合理有效的回答；项目要针对装配式住宅优点要做好有效宣传和推广活动。入伙交付时，对顾客担心的质量问题做好查验；要针对装配式住宅的不同和注意事项，在产品质量保证书和使用说明书中着重说明；虽然装配式住宅一般均为精装修住宅，也存在后期业主会做出拆改，但拆改时业主未必能分清哪里是承重结构，哪里是内隔墙，因为从表面看都是混凝土，这就需要在住宅使用说明书中标注清楚及写明二次装修注意点，以防随意拆改，影响结构安全。

结语：

以上通过房地产开发不同阶段、不同方面剖析了装配式住宅开发重要关注点，因篇幅有限没有作过多深入说明，其实每个关注点都蕴含着众多值得深入研究的工作，希望有更多开发商能够致力于装配式住宅的研究并做好各个关口和环节的打通。希望本文对同行同业有可供参考与借鉴的内容，并欢迎批评指正。

参考文献：

[1]谢其盛.施工总承包企业如何有效推进装配式建筑[J].建筑机械化，2018，02. 13-15、25.

[2]盛厚德.建设单位如何做好装配式住宅项目开发及管理[J].城市道桥与防洪，2017，02. 179-182.

作者简介：

唐传林，合肥海恒发展股份有限公司，安徽合肥。