“新时代”上海房地产业的发展

刘琦

2017年12月15日，国务院以国函〔2017〕147号文批复了上海市城市总体规划（2017—2035年）这是国务院在十九大后批复的第一个城市总体规划。批复中上海城市性质是，上海是我国直辖市之一、国家历史文化名城，国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心。把上海建设成为创新之城、人文之城、生态之城，卓越的全球城市和社会主义现代化国际大都市（注：城市性质是对城市在国家、区域中的地位与特定职能的界定）。到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。要严守城镇开发边界，完善管控办法。加大存量用地挖潜力度，合理开发利用城市地下空间资源。根据人口分布，合理安排居住用地布局及其配套设施建设，促进职住均衡发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。稳步推进城市有机更新，开展城市修补和生态修复，加强城乡环境综合整治和违法违规建设治理，提高城市的承载力、包容度和宜居性。《总体规划》是上海城市发展、建设、管理的基本依据，必须严格执行，任何部门和个人不得随意修改、违规变更。上海市人民政府要坚持一张蓝图干到底。

《总体规划》描绘了上海今后18年的美好蓝图。九层之台，起于累土。要把这个蓝图变为现实，必须不驰于空想、不骛于虚声，逢山开路，遇水架桥，一步一个脚印，踏踏实实地干好工作。幸福都是奋斗出来的。

12月11日上海市委书记李强主持学习讨论会时强调，新时代，要有新使命，新作为。在新时代坐标中，坚定追求卓越的发展取向，构筑，具有强力支撑作用、难以被人取代的战略优势，全力打响上海服务、上海制造、上海购物、上海文化四大品牌。

上海是世界六大城市群之一，国务院批准的《长江三角洲城市群发展规划》明确提出“以上海建设全球城市为引领”。中国未来新型城镇化将形成多个城市群，城市群在发展的过程中，逐步形成城市群内部各个城市的分工职能；职能决定了城市的定位，从而也就决定了各异的楼市供需结构和构成要素，以往，惯性地按线性思考方式城市等级划分一、二、三线城市将被重新定义！在城市群中处于引领的总部城市、创新中心城市这个很重要。上海将建成为一座令人向往的创新之城、人文之城、生态之城，到那个时候“街道是可以漫步的，建筑是可以阅读的，天空是可以眺望的”。2017年12月31日我们兑现了承诺实现上海黄浦江两岸杨浦大桥至徐浦大桥之间45公里滨江公共空间全线贯通！把最精华、最核心江岸开放给老百姓，还江于民。践行了对人民群众美好生活向往的奋斗。

当下，上海的房地产市场，也正随着上海的城市性质、城市功能变化在发生的显着变化，并不是什么“黄金时代”向“白银时代”的转换，这个谁都说不好？可以确定的是“增量时代”向“存量时代”的主赛道切换了，“房住不炒，生活美好”这是一种最根本的、深刻的改变。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在《学习时报》撰文表示，为鼓励租赁市场发展，应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率。为了抑制炒房行为，就应增大反覆交易的成本；为盘活存量抑制投资，就应增加住房保有环节税负。

为适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展，进一步集约利用存量土地，实现提升城市功能、激发都市活力。生活在这座城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。要对建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动这就是城市更新了。

过去是以新建为主，现在和未来可能不会再有那么多城市综合体新建而是以改建为主了。在城市更新的背景下，存量资产时代我们需要一个观念上的转变，马克思所说的劳动创造价值，创造使用价值的具体劳动和创造价值的抽象劳动相对应，价值是由必要社会劳动时间决定的，那是以新建为主的增量时代。而在以改建为主的存量时代，我们是不是要重温一下在里根、撒切尔倡导供给侧时代的理论代表人物哈耶克。哈耶克认为，价值是主观的，是物对人的欲望满足的重要性；价值的成因是效用加稀少性；价值量的大小也只取决于边际效用的大小，与社会必要劳动无关；价值产生于消费领域，不是生产资料将其价值转移予其产品，相反是产品价值赋予其生产资料以价值；资本和土地的收入，或是各自提供效用的报酬。哈耶克说的是资产创造价值。

未来资产价值更多受经营现金流决定，我们知道资产的市场价值=收益/资本化率，也就是由资产运营状态決定的，我们需要成熟规范专业的资产管理团队。存量时代资产管理是金融式的资产盘活，是运营为王的主动管理，是大数据化的智能系统，是多方共赢来分享溢价。在房地产宏观调控政策引导下持有性物业将越来越多，资产的价值体现上租金等现金流收入比销售差价收入的比重越来越大。

房地产行业进入了“存量”时代。存量时代呈现出更新的行业特征：房地产长达十几年的玩法和逻辑被打破，在长效机制建立之前（或2020年前）限购、限贷还在，限售、限价成为常态；地产商传统开发业务生存空间愈发艰难，利润空间被一再挤压；市场集中度将持续强化，大象起舞，并购频现，在传统开发业务之外，拓展“小镇”开发、“城市更新”。小型开发商的被迫出局，另谋他业已成为选择。中型地产商寻求创新，转型突围，“联合办公”、“长租公寓”着重持有资产的运营、资产管理。租赁住房是多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度重要一环。一个城市要包容要宜居一定要善待租房者。“租”者，“禾”字边旁+“且”，直译就是：讨口饭吃，且行且珍惜！一座城市，如果连讨口饭吃的人都容不下，何谈包容，何谈宜居？前一段时间微信朋友圈盛传，上海地产（集团）再次狂拿5幅上海核心地段住宅用地2个月时间，合计拿下9幅上海优质住宅地块，合计建筑面积66.6万㎡，平均楼板价仅8079元/㎡。于是，我们终于明白了，租赁住房这件事，上海是“玩真的”；你将不会后悔来到这座城市；因为在通过自己努力实现买房之前，你一定有机会租到好的房子。奋斗路上，生活照样美好！

2017年房地产销售数据已出“碧桂园”5500.1亿元、“万科”5239亿元、“恒大”5131.6亿元，都突破了5000亿元大关，大者恒大，17家房企业绩破千亿元。大型房地产开发企业正以通过提高市场占有率而降低自身的市场风险。房地产企业还转型为金融地产集团，建立集团附属的银行、证券、信托、基金等从而拓展自身的融资渠道，稳定开发资金来源，寻求规模化优势。而中小型地产商，重新制定战略。从开发转向运营，或者对房地产细分产业链进行创新。地产已经到了真正以运营为主、从增量变成存量，从开发产销变成深度运营模式的时代了。房地产行业和开发商从来没有像今天一样对转型和运营达成高度一致。用基金的方式做房地产将成为常规选项，“融、投、建、管、退”处处着力；“GP管基金、AM管项目、PM管运营”步步为营。未来房地产行业会有四个业务方向：“投资公司、开发公司、资管公司和运管公司”。

房企开始寻求角色转变从“开发商”转变为“运营商”，探索城市空间更新和资产运营管理，对地产开发之上加载产业运营能力，房企的运营能力决定了自持物业的价值，资产运营能力成为考验着房企未来房地产平台期能否成为优秀的、挣钱的企业。当前的房地产行业已经进入了以“资产管理”为主的阶段了。而进入资产管理阶段，持有型项目如何布局，如何运营并扩大规模，长周期的项目该通过怎样的路径支撑公司业绩可持续发展，是个重要话题。

2017年10月23日，“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，本单REITs产品总规模为50亿元，由中联前源不动产基金管理有限公司（以下简称中联前源）、保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司共同担任总协调人。同年12月1日，以招商蛇口为发行人的资产支持专项计划获得深圳证券交易所审议通过，本单长租公寓CMBS，融资规模达60亿元。这两家千亿级的房企各在两个交易所做了两个主流资产证券化产品的推进，推进房地产资产证券化，推动REITs、CMBS的发行，把投资人对实物住房的投资需求推送到资本市场去，把资金引导到住房的实际供给上来。

房地产业的可持续发展，需要有效的资产管理。什么是有效的资产管理？有效的资产管理大约分成三个阶段，前期是做好投资可行性分析，审查资产的情况编制资产管理的方案，确定未来的方向。到了中期根据物业的类型和市场具体情况进行项目的重新定位，挖掘项目的潜在价值在哪里。之后要做一个投资估算，包括盈利预测、经济效益评价、敏感性分析等，通过定位，做设计，然后建设，改造，变成优质资产。最重要的还是要考虑其成为增值资产，涉及物业管理，租约管理，升级改造，定位调整等成为一个相对优质的基础资产之后，就可以把这个资产在市场上融资抵押贷款，资产证券化，或者打包上市，或者出售，做一系列的资产管理运作，拿到钱再投到目标项目上。

“新时代”，“租购并举”成为国策，“美好生活”成为所有企业奋斗目标。支持租赁住房证券化有了“政治正确”，公募REITs从来没有比今天更加清晰可见！不论有人叫它“白銀时代”还是“存量时代”他们表述的其实是一个高度的共识：资产管理为核，产业生态为先，深挖存量资产，整合金融资源，紧跟客户需求，通过运营服务取得长远的竞争优势。所有工作都要围绕“高质量发展”展开！（本文作者单位为上海地产（集团）有限公司）