浅谈我国房地产市场存在的问题及解决措施

【摘要】房地产市场是否能够稳定发展关系到我国能否实现经济发展方式的顺利转型和经济的快速发展。随着社会的不断转型，房地产业作为我国国民经济的主要拉动产业，近年来不断遇到瓶颈。本文主要从房地产市场问题现状出发，探究其市场问题出现的原因，以此为依据提出合理的解决措施，以期帮助房地产市场稳定运行。

【关键词】房地产市场；问题；措施

1、房地产市场存在的问题

作为推进城市发展的支柱型产业，房地产市场在迅速发展的同时也逐渐暴露出来多重隐患，如库存去化难、金融信贷风险加剧、经济纠纷屡见不鲜等相关问题，从而加剧房地产市场泡沫的出现。房地产市场具体呈现的相关问题如下文所示。

1.1库存去化难

房地产市场呈现出低迷的发展状态，去库存效果并不能容易实现[1]。以南京为例分析，目前为止，2016至2017年存在的库存量将近21.5万套，且2017年成交量为6.2万套，可以发现至少需要三年半时间才能去化掉这两年的项目。房地产高库存不但成为我国该行业快速发展的瓶颈，同时也阻碍了国家整个经济链条的有效运转。尽管当前政府已出台了购房补贴、降低购房首付比例等一系列政策，但实际上都没有超出刺激消费需求侧范围，库存去化难仍是房地产市场存在的问题。

1.2金融信贷风险加剧

对于我国房地产而言，开发商缺乏足够的资金以使得项目目标能够有效实现，在开发建设过程中需要大量的资金，而金融信贷则占据了很大一部分。存在部分房地产开发商为了追求自身利益最大化选择通过一系列非法途径获取资金，骗取银行贷款，以此导致我国金融信贷风险问题加剧，甚至通过投入运营资金从事进行房屋炒作，进而加剧了房地产泡沫现象的加剧。在经历 2008 年金融危机时，很多房地产商都遭受了有史以来最大的考验，信用风险达到了最高峰。

1.3经济纠纷屡见不鲜

房地产开发商通过前期的市场调研与可行性研究分析，在对政府划拨、出让的某块地感兴趣的同时，不会更多考虑周边住户的需求，更多的是项目开发建设的顺利与利润目标的实现。因此，在房地产项目开发建设过程中不免会出现征用地拆迁问题，同时拆迁后的款项支付数额也存在分歧，社会抗议、冲突的现象屡见不鲜，在经济纠纷现象发生的同时，社会不稳定因素也不断增加。

2、房地产市场问题产生原因

2.1房地产开发成本高

目前，政府挂牌土地起始价格越来越高，同时地王的产生使得房地产企业成本逐渐加剧，并且房地产的运营模式是拿到地块之后，在建设时逐步开展初期房销售，以此筹措部分资金，在此过程中进行房屋建筑项目的建设，同时会出现资金断裂的情形，地产企业资金流非常紧张，进而转向多渠道融资，才会不断出现非法集资的现象。需要针对该现象，不断加以改进相关政策。

2.2市场调节机制不健全

房地产企业作为房地产市场快速稳定发展的强有力推动者，对于维护社会和谐发展扮演着重要的角色。而对于房地产开发商而言，项目利润目标的顺利达成才是唯一所追求的，因此不断出现我国房地产近几年房价的一路暴增的现象，甚至出现一大部分投机者借此机会通过囤积房源、倒买倒卖等方式来不断炒高国内房价。进而使得客户只能不断观望，真正有购房刚需的客户买不到房、买不起房。而市场调节机制并不健全，以至于不断拉大贫富差距，社会和谐稳定发展难以顺利实现。

2.3开发商缺乏正确判断力，融资渠道单一

房地产开发企业为避免资金链断裂风险出现，采取多角度多方式开展融资活动，而根据国家统计局数据显示，自筹资金相较于其他资金来源方式占比较大，可见房地产企业目前融资渠道较为单一，因此在采用金融信贷方式时，为使得项目目标的顺利实现，收益能够如期获取，进而会采用非法融资手段已获得利益。此外，在利益的驱使下对经济形式缺乏正确的判断力，盲目无序的开发现象十分突出，进而引发社会矛盾，该类现象应通过政府及企业自身来不断改善。

3、解决措施

3.1加强政府宏观调控

鉴于目前房地产市场的去库存困难，政府的宏观调控能力可以得到改善[2]。首先是严格限制房地产開发供地，各级国土部门切实履行相应的职责，制定房地产开发规划，以防止房地产库存出现“边去边增”的现象，同时增强政府高库存问责制度，对于房地产开发商获得的但未实现开发建设的土地，应实现无偿清退或者低价赎回的方式。此外，应该大幅减少保障房的建设，防止保障房与商品房同时增长的现象，从而改善房地产供给侧结构。

3.2完善市场调节机制

政府宏观调控不代表直接参与或者直接代替市场的重要职能，若直接参与市场的职能制定相关的制度与规则将很难保持其独立性与公正性。因此，在强调政府重要职能的同时应不断完善市场的长效调节机制。首先应加快完善房地产市场的法律调控，如建立信息公开制度、失信惩罚机制等以此规范房地产市场行为，此外要在土地使用权招投标前期开展严格审查工作，建立销售价格网上备案制度，以此增加房地产市场的透明度[3]。

3.3拓宽企业融资渠道

当前我国房地产企业开发建设资金来源包括国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金以及其他资金来源，最主要的是自筹资金、国内贷款。其中自筹资金方式占比逐年增加，我国房地产开发商资金来源渠道较为单一，因此应不断拓宽融资渠道。同时，随着市场的发展，房地产企业的增多，金融信贷风险逐步增强，国家银监会应制定相应制度，继续开展政策执行情况的检查，对违规机构将按规定予以处罚。

总结：

目前我国房地产市场相较于前几年出现滑坡现象，房地产企业也逐步追求 “活下去”的基本目标。在这样的逐渐低迷的情形下，政府要发挥重要的作用，不断保护和引导房地产市场的发育，以市场为导向制定适宜的规则与制度，以避免市场出现混乱，从而使得房地产市场能够稳定发展。

参考文献：

[1]单雨.绵阳房地产市场价格区域分析[J].商.2016（16）： 291-291.

[2]赵敏.基于房地产经济安全与政府控管的研究[J].时代金融.2013（10）：304-304.

[3]张敏.我国房地产现状问题及对策分析[J].中国市场.2015（35）.

作者简介：

李海东，洪山高中，湖北武汉。