旧城改造开发项目的容积率问题研究

凌德玉

摘 要：随着我国城市化进程的加速推进，不断增长的城市人口与持续升级的功能需求，对现代城市的建设与发展提出了新的要求。旧城改造是提升城市形象和改善人民生活的有效手段。本文在阐述容积率相关概念的基础上，根据投入产出理论，提出了旧城改造容积率测算模型，分析了容积率与利润率之间的具体关系。旧城改造实施人员可据此提出适宜的旧城改造方案。

关键词：旧城改造；容积率；利润率

1 引言

旧城改造，作为一项民生工程，有着势在必行的趋势，但其庞大的资金需求已成为旧城改造的主要障碍。政府主管部门在主导旧城改造的前期，在拆迁任务和财政收入的双重压力下，通常的做法是先行出让有较高回报率的旧城地块。而其直接后果是，在拆迁较低价值地块时，资金问题将更难解决，严重影响了拆迁进度，导致了当地拆迁居民的生活水平迟迟得不到改善。在旧城改造过程中，由于旧城改造本身的复杂性和政府在制定旧城改造开发及规划方案的欠合理性，使得旧城改造步履艰难。旧城改造开发和规划方案的制定与容积率存在密切的联系，因此，容积率成为旧城改造讨论的焦点之一。

2 容积率相关概念

建筑容积率是指地上建筑面积与建设用地面积的比值。容积率用来表示城市土地利用强度，而经济容积率则是应用于城市土地利用潜力评价。赵奎涛等在2005 年第一次提出经济容积率的概念，并将其定义为：“在开发一定用途的宗地时，能取得的行业法定利润时得到的容积率大小”，明确了“经济容积率是区间”。咸宝林等对经济容积率进行了修正：行业法定利润这一说法已经过时，应采用最低基准总投资利润率来确定经济容积率区间。

容积率的上限取决于生态环境、社会环境质量的基本要求，而容积率的下限取决于投资者能承受的最高楼面地价。本文在进行容积率的上下限分析时，主要从政策和规划的角度进行考虑。容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制上。为了防止过度追求利润而造成居住环境的破坏，多数城市分区规划需对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控制。因此，容积率上限值通过城市的整体形象、空间形态和生态、社会环境来确定的，而容积率的下限主要是保证土地经济利用效益，防止土地资源浪费，促进城市可持续发展而规定的。容积率是建筑密度和层高的乘积，在各省市的《城市规划管理技术规定》都有建筑密度和建筑容积率控制指标表，该表限定了建筑密度和建筑容积率的上限值。目前容积率下限一般只适用于工业类用地，在居住类建筑容积率还没有进行容积率下限的规定。

3 旧城改造开发容积率测算模型

开发容量测算模型的理论基础是投入产出分析。基本原理是通过投入和产出间的平衡关系计算出合理容积率。其中，开发总投入主要包括土地费用、开发费用以及一定的利润；开发总产出为所开发房屋类型的销售收入。设R为规划容积率，贷款利息按照复利进行计算，费用均折算为单位建筑面积上的费用。具体推导过程如下：

3.1 土地成本测算

土地成本包括土地出让地价、拆迁安置费、税金和手续贷款利息费以及贷款利息。

（1） 土地出让地价

设P1为单位土地出让地价，进行拍卖的土地以拍卖地价款来计算，土地出让地价的底价包括土地使用权出让金和土地开发费用等，政府对土地出让金标准按照土地使用等级和土地使用性质进行规定；土地开发费用应依据实际开发过程中地块的具体情况而定。折算成单位建筑面积的土地出让地价为P1/R。

（2） 拆迁安置费

设C0为单位土地拆迁补偿安置费用单价（元/m2），根据被拆迁地块的现状和拆迁补偿标准进行计算。对于已确定拆迁方案的地块，C0一般为定值。折算成单位建筑面积的拆迁安置费用为C0/R。

（3） 税金和手续费

设T1为费率，λ为土地取得手续费率。一般税率和费率的取值为固定的比例，影响税费的主要因素是其计税基数和计费基数。对于土地交易时期的税费T1和λ以土地的交易合同价为基数进行计价。则单位建筑面积的税金和手续费用为P1（T1+λ）/R。

（4） 贷款利息

3.2 房屋开发成本

房屋开发成本包括工程成本、开发期税费、预备费、管理費用、贷款利息、销售期税费。

（1） 工程费用

设定单位建筑面积的工程成本为C（元/m2 ） ，包括前期工程费用、工程建设费用和规费等。C受层高的影响而变化，根据不同的层高范围按照当地不同的概算指标进行计算，一般随着层数的增加，单位建筑面积的工程费用会减少，但随着层数的继续增加，相关的配套设施承载量需要更大，C随着层数的增加而变大。

（2）开发期税费、管理费和预备费

设T2为房地产开发期的税率； α为管理费费率，取决于开发企业的管理水平；β为预备费费率，预备费包括基本预备费和涨价预备费，费率标准依据所在地区和所在企业不同而不同。开发期税费，管理费用和预备费用均以建筑承包合同等为基数进行计价，则开发期税费为C* T2，管理费用为C*α，预备费为C*β。

（3） 贷款利息

设K2为贷款所占房屋开发期间所发生费用比例，计算基数为①和②，n2为该贷款使用年限。则房屋开发期间的贷款利息为C （ 1 + T2 + α + β） K2[（1 + i） n2 -1]。

（4） 销售期税费

销售期税费包括销售费用和销售税费。设γ为销售成本系数，其取值与开发企业的管理水平有关；设T3为销售期税率；设所开发房屋售价为P0，销售价格P0除与房屋成本有关系外，与房屋本身的产品的属性也有关，如建筑密度、层高、绿化情况等等，当容积率变大时，居民对房屋的购买欲有时也会有所下降，除此之外，房地产受市场的情况影响较大，受房地产所处的地理位置、交通环境以及房地产企业对于利润的期望有很大的关系，可以通过其他的方法进行估算，如类似于市场比较法的可比楼盘量化定价模型进行估算。销售费用的计费基数为售价，则销售期间税费为（γ+ T3）P0。

4结束语

政府在实施旧城改造时，加强对旧城改造的投入产出分析，分析容积率与利润之间的关系，从旧城改造的整体出发，制定科学合理的旧城改造开发方案。合理规划是促进旧城改造工作高效、有序进行的先导和基础。在实际规划中应结合旧城改造地块的现状，从经济效益、环境效益和空间形态等多方面考虑，分析各方之间的关系和结合点，实现规划容积率控制的刚性和弹性的结合，保障土地的集约化利用，实现旧城改造的质量和效率双目标。

参考文献：

[1]武联.关于旧城更新思想方法的几点思考[J].城市发展研究，2009，（7） ：51 -54.

[2]赵奎涛.经济容积率在城镇土地利用潜力评价中的思考[J].国土资源科技管理，2005，（3） ：18 -20.

[3]王国恩.旧城改造控制性详规中容积率的测算[J]. 武汉城建学院学报，2010，（5） ： 20-23.