为了明天住房租赁业急需优化升级

文/本刊记者 陈平

住房租赁产业是在政策驱动与市场召唤下迅速被催生出的万亿行业，有数据显示，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。风口来临之时，房产公司、中介机构、金融界、企事业单位等纷纷涉足其间，抢食这块巨大的“蛋糕”。经历了缺乏监管、乱象丛生、黑幕不断的草创阶段之后，升温的租赁行业逐渐冷静，调整思路积极进行优化升级。未来只有不断进行品牌的塑造维护、经营理念的更新、运营模式的创新，住房租赁业才能步入良性的可持续发展，有序分得一杯羹。

更新经营理念提升中介服务水平

一直以来，中介机构是房屋租赁行业的主要服务者，房屋租赁市场中很多中介机构依靠中介费生存，收入来源单一无形中导致中介服务急功近利、唯利是图，甚至会损害租客的合法权益。因此，提升中介服务水平、增加盈利品种、更新服务理念、做到诚信经营是保证住房租赁业健康发展的基础。

早在2016年9月，国务院办公厅在关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见中就明确指出，要充分发挥中介机构作用、规范住房租赁中介机构，努力提高中介服务质量、提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易，向用户提供规范的居间服务。

今年4月份，链家地产发布了一份《2001-2017社会责任报告》，总结了创立17年以来企业在社会责任方面的践行情况。“过去17年，链家一直带着使命感努力解决一些行业难题，也会自问给这个社会、城市和社区带来了什么样的价值。”链家相关负责人这样表示。

从实行透明交易不吃差价，到力推真实房源，再到做安心服务承诺等等一系列举措，链家十余年来不遗余力去打破中介行业在租赁方面的“顽疾诟病”，始终坚持向承租者做出的三大承诺：房源保真、房东保真、不成交不收费。在链家地产官网上记者了解到，根据市场需求，链家及时推出了“房屋管家”业务，业主只需进行“一站式委托”，即可享受到从房屋评估、房屋验收、保洁出新、推荐客户、客户迁入、房租收取、房租划账到纠纷解决、维修服务、费用结算、还房清洁等一系列的全程服务，可以让业主轻轻松松做房东、开开心心收房租。

同时，根据公寓租赁的特点，链家适时推出了公寓租赁快、易、通服务，代理京城全部公寓楼盘、准公寓甲宅，竣工新盘及时纳入、销售网络一路畅通，然后网上实景看房、上门服务、多语种服务等，做到阳光操作、透明交易。

如今早已很好地携带互联网基因的链家，更是借助于大数据进一步为行业赋能、并将服务延伸到社区——所有的链家门店均提供免费打印服务，还率行业之先建立了“楼盘字典”，囊括8000万套房源数据，实现了线上线下无差别分享，确保用户充分了解到市场上真实有效的房源信息。

北京链家着力培养专业化的中介团队

中介应当是诚信且专业的。链家方面表示，多年来，链家一直致力于提升经纪人的专业性、专业化培训、管理升级及设立自律性规章，逐渐改善中介人的职业形象，从内部打造竞优机制，并对外输出企业的价值观和行业关怀，努力改善中介行业在社会的形象。

在《2001-2017社会责任报告》中，链家几乎用了五分之一的篇幅来介绍多年来在推动经纪人职业化方面的努力，比如服务流程标准化，并针对消费者的全面需求形成了一个以跨区域全国连锁为基础，三网（店面、互联网、呼叫中心）合一，含括房屋租赁、二手房买卖、房产委托过户、个人房产金融服务为一体的全新中介模式。目前，其在全国已经拥有北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、太原、宁波八家分公司、800多家连锁店面以及15000名经验丰富、训练有素、勤奋敬业的专业房地产经纪人和优秀管理团队。有关负责人表示，今后链家将进一步向二三线城市和新兴区域扩展，提供优质、便捷、可靠、完善的房屋租赁服务，力争成为房屋租赁行业中的领军者。

在租购并举住房制度建设加快的背景下，搭建住房租赁监管服务平台成为多地提高租赁市场信息透明度、规范租赁市场发展的重要抓手之一。去年10月，北京住房租赁新政策正式实施，住房租赁监管和服务平台也同步上线运行。业内人士指出，以平台强化服务和监管将助力北京住房租赁市场的培育与规范发展。

据了解，北京市住房租赁监管服务平台按照政府统一监管和多方网络交易服务相结合的“1+N”模式构建：“1”是指政府部门的租赁监管平台，由北京市住建委牵头搭建，具有市场主体认证、租赁房源查验、租赁合同备案等功能，用于政府部门实施租赁管理和租住赋权；“N”是指链接到监管平台的多个住房租赁交易服务平台，用于为租赁当事人提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请等服务。

目前，北京房地产中介行业协会、链家、我爱我家以及建设银行开发的住房租赁交易服务平台均已正式上线服务，有麦田、中原、安信瑞德21世纪、金色时光、中天置地、蛋壳公寓、金城阜业等企业在使用，近万条住房租赁信息在平台上发布。

住房租赁市场应该努力提供质优价低的产品

北京房地产中介行业协会相关人士认为，培育发展住房租赁市场、规范中介服务是坚持房屋居住属性的政策着力点和发力点。运用大数据、云计算和人工智能等技术发挥服务平台作用，这些举措将助力住房租赁新政落地，对加快实现住有所居具有重要意义。

房产中介从本质上来说就是服务行业，因此中介行业应该提供更安全和更专业化的诚信服务。

打造贴近房客需求的房源满足各方需求

透过近两年陆续曝光的“黑中介”不难发现，不管禁令和整治多么严格，还是有很多租客蜗居在安全隐患重重的群租房或者地下室里，其中的重要原因就是过高的房租所致。通过中介机构，少则数千多则上万的房租不光让普通打工者承担不起，即便是收入较高的白领层也不愿意将辛苦赚来的工资大部交给中介。因此，面对租赁急剧市场化的现状，增加房源，不断推出符合工薪阶层、白领、高端人士居住的各种房源以及相匹配的租金，是住房租赁业升级优化的重要举措。

记者了解到，租赁市场的巨大潜力催生了品牌公寓的快速发展，各种品牌公寓雨后春笋般地出现，租金根据房屋面积、配套设施、租赁长短有所浮动。其中，嗅觉灵敏的Alibaba闻到了巨大市场蕴藏的商机，很快便推出“免押金”服务，直接在支付宝“租房”板块上线。支付宝接入蘑菇租房，集中式房源房东、分散式房源房东和公寓主都可以申请芝麻信用免押金，在报名并且通过资质认证后，房源即会显示“免押金”三个字。在上海上线后，随后北京、深圳等城市也都将陆续上线。

在未来的租赁市场格局中，品牌公寓将占据半壁江山，规模是品牌公寓盈利的关键，而运营能力是其核心竞争力所在。

今年4月，链家上线了一款“贝壳找房”APP。贝壳找房在公告中称，将搭建服务者的信用评价体系，从营销、经营、供应链、技术数据、金融、交易等角度进行赋能。贝壳找房会“继承和升级链家网的产品技术和数据挖掘等能力”，研发VR看房等创新科技技术手段，将目前的线上交易流程变得可视化，让租客线上就可以找到符合自身价位需求和款式的房子。

贝壳找房相对链家的升级之处，在于贝壳找房有链家体系之外的外部房源以合作方式进入到该系统中，比如优客逸家、龙湖冠寓、自如、魔方、美丽屋、You+、乐乎、同创、城家、湾流等等。有关人士指出，多渠道提供符合需求的房源，提供更多居住舒适、价格亲民、能长期租用的房源是保证租赁业持续发展、优化升级的催化剂，不一味追求高大上，只有切实从租客适应性角度出发，才能让更多人居有其屋、提升生活品质。

注重品牌建设 提升自身实力

2014年9月，贝客公寓在南京开张第一家店。作为市场化运营集中式公寓的创业企业，短短4年时间便在北京、上海、南京、苏州等城市拥有4000余间房，今天，“贝客”已经发展成为业内知名品牌，口碑集中于优秀的产品自主研发设计能力，在入住率、单店毛利率、项目投资回收周期等处于行业领先水平的运营指标上。

“创造有爱有体温的社区”“用爱重塑生活”，贝客董事长王健倡导的理念道出了其快速发展的精髓。

相比多数中介，链家投诉率保持低位

相比于周边租赁物业，贝客公寓通常拥有20%以上的溢价，这相当于美国龙头公寓EQR的运营水准，秘诀出自于运营。在居住空间上，创意、情调、坪效三个要素浑然一体；在产品线上，除了金贝、银贝分档之外，针对北京市场专门推出绿贝，除霾、新风、净水等系统是全国公寓首例；在经营社群上，租客求婚仪式、母子厨艺互动等爱的标签与租客之间的互动氛围特色鲜明；居住空间的创意设计具体到了每一间房是否都有设计感，让租客“我想住一住的感觉”瞬间便会被调动了起来。

“驱动贝客快速发展的，与其说是环环细扣，不如说是贝客人用情怀做事。”验证王健这句话的是贝客公寓的收入规模从2015年的967万元上涨到2016年的2750万元，2017年突破8000万元，三年间其复合增长率高达400%。

与此同时，“中国放心公寓联盟”也表现出强烈的品牌意识，与传统的房屋租赁中介不同，放心公寓联盟以蚂蚁金服旗下的芝麻信用为基础，“用户可以凭借自己的信用，减免押金，按月交租”，直接减轻了消费者租赁过程中的经济压力。同时，在这种依托信用记录的平台上，消费者爱护房源、按时交租等守信行为会增加信用积累，而房屋提供方的虚假房源、提前清退等失信行为会影响到信用评估，这些都对租赁双方形成了诚信激励和惩戒约束，有助于规范房屋租赁市场。

贝客公寓以开发高端住房租赁市场为方向

相关人士分析认为，基于消费者个人诚信记录的“信用租房”展现了大数据时代“互联网+租赁服务”具有的天然优势，放心公寓联盟通过信用的探索运营强化了品牌影响力，提振了房屋租赁行业的整体形象，从长期来看也会对传统地产中介行业形成一定的倒逼趋势。

建立长租市场机制保证租房安全感稳定感

按照现行租赁规则，签订租房合同后租客就会支付与房租相同的中介费，如果租客都是签订一年、2年甚至更长租期，中介会失去中介费，而不断搬迁不断有新房客，中介会获取更多的中介费。因此，各方呼吁要建立起稳健长效的房屋租赁机制，保障房屋租赁市场发展，这样能够从根本上解决承租户的心理压力、维护租客利益，实现居者有其屋。

今年4月3日，58集团旗下58安居客房产研究院发布了今年第一季度住房租赁市场报告，从租赁市场供应、租房需求情况、租金价格走势、市场展望等角度进行剖析。可喜的是，租房报告显示，长租公寓正在成为市场的生力军。

据了解，北京的万科翡翠书院是首批企业自持租赁房项目之一，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才高品质地改善家庭租赁社区。按照此前约定好的规则，开发商变身房东，这批房子只租不售，最长租期达10年，是真正的“长租公寓”。

“所有房源按精装修标准，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”万科方面介绍道。根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式，能够达到节能减排目的的绿色建筑，有10%的房源尝试采用超低能耗建筑的最新技术。目前，翡翠书院项目已经开工建设，近期将启动预租，预计2020年底将交付第一批租赁房源供使用。

长租市场成新风口，房企的争相布局推高了长租公寓房源的供应水平。58安居客房产研究院监测显示，在全国知名房产企业中，已有万科、金地、龙湖、旭辉、绿地、万达、碧桂园等企业进军长租公寓市场。截至3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万。我国现有的长租公寓布局以北上广深4个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

不过有业内人士指出，当前我国的长租市场发展仍然处于起步阶段，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策将推动长租公寓市场未来的加速供应，未来长租公寓还有很大的发展空间。

长租公寓无疑可以锁定租约期内的租金、保证租房生活的稳定，值得房地产开发商实践。但也有声音指出，在开发类似的长期公寓时，应该尽可能顾及到普通租客的需求，开发出更多符合工薪阶层居住、价格低廉、更宜居的长租房屋类型。

业内人士同时也指出，从根本上说，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，让租房有安全感和稳定感，解决承租人的后顾之忧，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务、规范市场行为、稳定租赁关系。这也是德国等租赁市场比较发达国家的经验。