老旧多层住宅电梯加装对策研究

马爱萍

(重庆能源职业学院，重庆 402260)

人口老龄化程度的不断加剧，部分老旧小区多层住宅没有电梯，老年人行动不便，对出行方便的呼声越来越高，也引起了相关部门的高度重视。2000年开始，多个城市主管部门陆续出台相关政策或指导意见，提出了老旧小区多层住宅电梯增设的意见及建议，但在具体工作推进过程中，碰到了种种难题，文章对老旧小区多层住宅增设电梯的进展情况和难点进行了分析，提出了相关对策及建议，为类似工作的推进提供经验借鉴。

1 老旧多层住宅电梯加装概况

《建设工程质量管理条例》于2000年颁布，在这以前，我国针对多层住宅电梯配建执行的标准不够统一。主要按照国家标准《住宅设计规范》中规定执行，七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯，这就导致部分多层住宅未达到安装电梯的标准。这就给相当一部分中老年居民或行动不便者带来了极大的日常出行难题，且随着我国老龄化程度的加剧，这一问题将会更加突出。

针对这一问题，已经引起了政府的足够重视，在部分城市先后提出并开展了老旧小区多层住宅增设电梯试点工作，通过一系列的试点探索工作，得出了一定的经验总结，并形成了具备比较高的可行性和可操作性的指导意见或实施建议，对电梯加装的申请条件及主体、受理及审查部门、使用权或产权、安装资金分摊方案、安全设计及施工导则等内容出台了相应的规定，对老旧小区多层住宅电梯加装工作起到推动作用，方便了部分中老年及行动不便居民的日常出行。

表1为我国部分城市出台的有关既有住宅加装电梯的政策文件部分内容。

表1 全国部分城市关于既有住宅加装电梯的政策文件内容表

续表1

2 老旧多层住宅加装电梯相关问题分析

虽然多个城市已开展了试点工作，其他城市也紧跟形式推进类似项目，但是受工作经验多寡、政府支持力度大小、申请审批程序的复杂程度、受众的理解程度及对待态度、资金来源渠道、使用权或产权划分、老旧多层住宅总量大小等限制，相关工作的推进过程中仍然面临许多问题及难点。

2.1 相关指导意见在具体操作层面存在不足

通过目前各城市相关工作推进中了解到，老旧多层住宅增设电梯遇到的阻力，其根源在于制度缺失。虽然多个城市已出台相关操作指导意见或建议，但是相关规定比较宏观，对具体工作开展的指导性存在不足。例如针对加设电梯是属于“新建”还是“改建、重建”没有明确规定，这在住户表决及审批程序上会有不同处理方式，阻碍具体工作的推进。

2.2 住户出于自身利益，难以形成统一意见

这个主要表现在两个方面：一是高低住户针对电梯加装后带来的影响方面的关注点不一致：高层住户对加装电梯需求迫切，认为电梯加装后不仅可以方便出行，还会对住宅的升值带来有利影响；低层住户对加装电梯需求不迫切，认为加不加装电梯对自己的出行影响不大，且会对住宅的采光、环境产生影响，进而影响房子的市场价值。二是高低住户针对电梯加装费用的分摊存在分歧：电梯加装后，底层住户认为高层住户受益最大，而且还会对自己利益产生影响，不愿意分担费用；高层用户认为电梯加装后，低层用户同样受益，应该分担相关费用。

2.3 报建程序有待简化

多个城市老旧住宅多为工作单位分房，住户只有使用权，加装电梯还需要取得工作单位同意，并由工作单位牵头办理相关审批手续，但是由于规划报建的手续比较多，原工作单位不愿办理手续。导致部分住宅只能住户自己办理报建手续，出现管理单位不予受理的情况。不管是个人还是单位办理此项手续，都反映程序比较多，过程复杂，审批时间长，实在影响效率。

2.4 筹措加设电梯资金困难

老旧多层住宅加设电梯的费用主要由两部分构成：一是电梯加设的直接投入资金，需要一次性投入，二是电梯加设运营后日常的维保费用，且日常维保费用是需要长期支付的。受老旧小区的居民经济条件及物业管理费用偏低限制，单单依靠居民集资存在较大难度。

3 老旧多层住宅加装电梯对策及建议

3.1 细化并出台相关操作细则，提高可操作性

细化深化已出台相关操作指导意见或建议，形成可操作性强的工作细则，“一目了然”的指导相关工作推进。例如明确加设电梯是属于“新建”还是“改建、重建”，提出对应的操作方式及办理流程。再例如，电梯加装，需要三分之二及以上的户数同意即可，还是只要三分之二业主人数同意即可等等，都需要细化明确。

3.2 完善电梯加装的相关补偿机制及费用分担机制

建议相关部门针对不同案例，制定详细的电梯加装补偿机制。例如电梯加装后，低层用户受益不大，且会对住宅的通风、采光等产生影响，具体会产生多大的影响，应该有怎样的对应补偿机制。同时还需明确电梯加装针对不同住户的受益程度，应该怎样分担相关费用。

3.3 简化相关审批程序

政府组织相关部门及专家，研究制定老旧多层住宅电梯加装管理政策，在满足既有相关法律法规的前提下，尽可能简化审批流程，方便相关手续的办理。例如，电梯加装需要专业部门对住宅楼进行相关的检测，以保证电梯加装后不影响住宅楼的结构安全，针对这部分工作，相关单位可提前谋划实施，组织建筑设计咨询方面的专家，针对不同住宅改造的特殊性，提前制定电梯加装方案，在相关住宅楼住户办理相关审批手续时出具明确要求，既保证建筑结构安全，又缩短审批时间，方便相关工作的顺利及时推进。

3.4 政府提供适当的优惠与扶持政策

老旧多层住宅加装电梯，这是关系到国家民生的问题，各级政府应高度重视。在相关工作推进中不应指导管理审批角色，还应扮演好引导、推动和服务的角色。为了快速高效的推动这一关乎民生的工作，建议政府采取一定的财政补贴手段，一是可分担部分电梯加装及后期电梯维保费用或是对利益受损住户进行财政补偿，二是允许住户申请使用住房维修基金或房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金等，充分推动相关工作的开展。

4 结语

老旧小区多层住宅电梯加装不仅是一项关乎民生的重要举措，也是一项涉及多方面复杂的系统工程，需认真对待，才会处理好相关工作推进过程中存在的种种问题或难点。目前，相关工作的推进和实施，已经引起了政府部门的足够重视，相关操作规范、准则也在不断完善中，相信针对老旧小区多层住宅加装电梯工作的推进将起到很好的引导作用，进一步完善城市居民的生活品质。

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