2017年北京大型商业设施发展调研报告

【摘要】本文通过与北京市商委联合开展的全市大型商业设施数据摸底调研，总结截至2017年底全市大型商业设施的规模体量、环线分布、行政区划、经营业态等发展现状，并与2015年调查数据相对比，提出北京大型商业设施的发展新趋势。

【关键词】大型商业设施 数据调研 发展趋势

一、调研说明

大型商业设施的发展规模和发展状态是反映城市商业发达水平的标志之一，北京作为国际性的大都市和特大型消费城市，承载了大体量的大型商业设施。在北京“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”新的战略定位指引下，在首都功能定位优化调整、非首都功能疏解不断深化背景下，一部分大型商业设施有效保障首都民生、提升首都消费品质，与首都新的战略定位相契合；但也有一部分市场类的大型商业设施，在北京中心城区占据重要位置，对区域交通、人口密度与产业格局都产生了一定的负面影响。

因此细致摸排北京大型商业设施的基本情况，全面掌握大型商业设施的行政区域、地理位置、营业面积、经营情况等信息，对厘清北京商业、特别是零售商业家底，把握商业总体布局规律，指导商业规划实践以及政府的宏观调控都具有具有重要参考价值，对切实保障民生发展，提升北京商业品质，配合北京非首都功能疏解以及推进首都“四个中心”建设都具有积极作用。

（一）调研范围界定

服装、百货、建材、装饰材料大市场或者综合性大商场，大型的餐饮、娱乐、休闲设施，商业广场等标志性的与民众生活密切相关的商业设施，统称大型商业设施。随着我国商业的快速发展，尤其是近年来体验经济的兴起，能够一站式满足城市家庭生活方式，集合吃、购、娱于一体的大体量商业设施快速兴起，对于大型商业设施的界定底线也在不断提高。在2010年《中华人民共和国标准——零售业态分类》（最新版），对于有店铺零售业态中，将6000平米作为大型商业设施的界定标准，其中涉及到的业态包括：

本次调研的业态类型仍然沿用这一标准，但随着北京大型商业设施体量的普遍性增加，本次调研主要针对10000m2以上的大型商业设施。

（二）调研基础与数据来源

2011年北京财贸职业学院商业研究所受北京市商务委委托，承担北京市万米以上的大型商业设施调研工作，作为京商研究的重要内容，汇总全市大型商业设施基本数据信息。2015年在2011年的基础上进行补充调研，同时对于大型商业设施的发展情况进行概括与总结，完成《2015年北京全市大型商业设施调研报告》。2017年作为一项长期持续工作，考虑到近两年北京大型商业设施规模化成长并且向郊区快速扩张，项目组对于大型商业设施重新进行摸排，在数据更新基础上进行情况分析与总结，完成本报告。

本次调研的数据来源主要有三个渠道，一是与个区县商务委员会相对接，从政府层面获取各区县大型商业设施的基础数据；二是通过调研公司从各种数据库中抽离出大型商业设施的数据，与从政府层面获得的数据相比对、相补充；三是由调研员对获取的基础数据进行核实与处理，包括对重复数据的剔除与对错误数据的核实更正。尤其是对于已关张停业的大型基础设施，从原有数据库中剔除出去。

（三）调研内容

本次调研数据的搜集与校对截止时间为2017年11月底，对于10000m2以上大型商业设施通过摸底调研，主要包括以下信息：

（1）大型商业设施的名称、地址；

（2）大型商业设施所在行政区与城市环线位置；

（3）大型商业设施的经营状态，包括正常营业、在建与停业等；

（4）大型商业设施的业态类型；

（5）大型商业设施的建筑面积与经营面积等。

通过对商业设施的经营面积、所在城区、所在环线、功能业态等进行分析，得出北京大型商业设施的总体分布情况。同时与2015年发展情况进行比较分析，得出北京大型商业设施发展的总体规律，分析其背后的成因。并通过案例分析总结重点大型商业设施发展的成功与失败经验。

（四）调研方法

本课题主要采取规范研究与实证研究相结合、一般研究与具体研究相结合、数据收集与调研分析相结合的方法，通过对相关数据的收集整理和客观分析，完成课题报告，实现课题的主要目的。包括以下内容：

（1）数据调查：为了更有效地进行本次摸底调研以提高基础数据准确性，本次调研首先把北京市商务委的数据与各区县商务委提供的大型商业设施数据进行整理与汇总，在此基础上与以往的调研数据相比对，同时采取了网络查询、电话问询、实地考察等多种方式对数据进行二次整理与核对，力争保障数据的准确性；

（2）案例研究：对重点区域大型商业设施发展的具体情况、北京大型商业设施开发建设的重要集團等进行案例研究；

（3）比较研究：对于2015年、2017年的大型商业设施发展变化情况进行纵向比较研究，对于各个区域、不同体量的大型商业设施进行横向比较研究；

（4）调研访谈：通过现场访谈、专家会议、电话访谈等方式，调研相关政府部门、相关企业运营单位、相关学者专家等，以大型商业设施布局的合理性以及重点大型商业设施发展中存在的问题与成因，听取各方对北京大型商业设施发展的建议；

（5）专家研讨：在前期调研成果的基础上，广泛听取行业专家意见，形成报告。

二、北京大型商业设施发展情况

（一）总体情况

1、规模体量

按商业设施经营面积分析，北京大型商业设施中10000m2-100000m2有306家，占比89.5%；100000m2以上共有36家，占比10.5%。中大型化依然是大型商业设施的主流，随着北京商业市场发展日趋成熟和规范化，早期求大求全的粗放模式已不适合市场发展之需，经济化适应性发展已成为大型商业发展趋势。

2、环线分布

按商业设施所处地理位置（环线位置）分析，全市万米以上的商业设施在五环外分布最多，共有250个，占50.2%；其次分别是三至四环91个，占比18.3%；四至五环72个，占比14.5%；二至三环47个，占比9.4%；二环以内38个，占比7.6%。从北京大型商业设施的地理分布看，向内环靠近的商业设施数量相对减少，究其原因，一方面在受政府政策限制引导；另一方面，随着城市空间格局的不断外扩，郊区城市化进程不断加快，且随着主城人口不断向郊区疏解，五环外区域成为城市大型商业设施区域及郊区化发展的重要方向。

3、行政区划

按商业设施所处行政区分析，全市万米以上的商业设施集中最多的行政区是朝阳区，共67个，占19.9%；其次是海淀区和丰台区，分别为37个和33个，占比11%和9.8%。延庆区、怀柔區和门头沟区分布较少，其中门头沟区仅有1个。

4、经营业态

按商业设施业态分布分析，全市万米以上商业设施主要集中分布在购物中心、百货、超市、家居建材和专业专卖店5种业态。其中购物中心业态个数最多，为134个，占39.9%；其次是超市71个，占21.1%；百货70个，占20.8%；家居建材34个，占比10.1%，专业专卖店24个，占比8%。

（二）存量情况

1、存量万平方米至十万平方米商业设施

北京建筑面积在1万至10万米的大型商业设施共306家，总体情况如下：

（1）从地理位置分布看，万至十万米以上商业设施分布较为均衡，其中五环外区域最为集中，占比45.4%

全市306个万米以上商业设施有139个分布在五环外区域，占比达45.4%；其次是三至五环，布有93个，占比30.4%。三环以内分布有74个，占比24.2%。

（3）从经营业态分布看，购物中心、超市和百货店成为万至十万米以上商业设施的三大经营业态，其中购物中心占比达36.6%

全市306个万至十万米商业设施中，购物中心、超市和百货占据三大业态，其中购物中心112个，占36.6%；超市71个，占23.2%；百货店67个，占21.9%。家居建材和专业专卖店分别有29个和27个，占比均不足10%。

2016年5月1日，由万科联合住总联合打造的北京住总万科广场开业，大兴旧宫区域一改无高端品质购物中心的历史，并为旧宫及亦庄区域商业市场发展注入新活力。北京住总万科广场位于大兴区旧宫镇核心区，紧邻地铁亦庄线旧宫站，商场共六层，建筑面积6.3万㎡，停车位约588个。项目定位为精致生活引导者，致力于为顾客提供一站式都市休闲生活的完美体验。引入品牌120个，主营业态涵盖精品影院、精品超市、餐饮、零售、儿童、娱乐等多种业态。其中，主力店卢米埃影院、永辉超市等均于当日同步开业，整体开业率超过98%，招商签约率已达到100%。作为万科的又一力作，北京住总万科广场如期盛大开业，不仅填补了京东南片区的商业空白，还在商业地产

（2）从所处行政区分布看，万至十万米以上商业设施主要集中在中心城区，占比达60.1%

全市306个万至十万米商业设施有184个集中在中心城区，占比达60.1%，其中核心区（东、西城）分布有51个，占比16.7%。郊区县分布有122个，占比39.9%。

业务上实现了诸多创新和突破。绿色生态的理念及奇幻精致的主题贯穿整个项目。秉承万科的绿色建筑理念，北京住总万科广场全面配置冰蓄冷，雨水收集利用、室外微喷节水灌溉、LED节能、楼宇智能化控制等系统，多项节能降耗举措确保商场整体的能耗处于较低水准。同时，在项目内外设置公租自行车租赁点、新能源汽车充电设施，与地铁接驳车合作，积极倡导绿色出行。此外，项目创新性的引进了新

2、存量十万平方米以上商业设施

北京建筑面积在100000米以上的大型商业设施共36家，总体情况如下：

（1）从地理位置分布看，十万以上商业设施主要集中分布在五环以外区域，占比达到47.2%

全市36个十万米以上商业设施有17个分布在五环外区域，占比达47.2%；其次是三至四环和四至五环，分别为10个和7个。而三环以内仅有2个，且集中分布在二环内。

（2）从所处行政区分布看，十万以上商业设施主要集中在朝阳、丰台、海淀区三个区域，占比达到58.3%

全市36个十万米以上商业设施中，朝阳区9个，占25%；其次是丰台和海淀区，各有8个和4个，分别占22.2%和11.1%；门头沟、平谷、怀柔和延庆区没有分布。

（3）从经营业态分布看，十万米以上商业设施以大型购物中心为主

全市36个十万米以上商业设施中，购物中心有28个，占77.8%，遥遥领先其他业态。其次为家居建材商店6个，占比16.7%；百货店2个，占比5.6%。

（三）增量情况

1、新增万平方米至十万平方米商业设施

全市建筑面积万至十万米商业设施比2015年新增加32个项目，具有代表性的有住总万科广场等。

新增建筑面积万至十万米的商业设施项目主要有如下特点：

（1）从地理位置分布看，新增万至十万米商业设施大都分布在五环以外

新增的32个万至十万米大型商业设施地理位置分布大都集中在五环以外。五环外商业设施增加了19个，占增量的59.4%；三到四环和四到五环分别增加了5个，占比均为15.6%。

（2）从所处行政区分布看，新增万至十万米商业设施集中分布南城

新增的32個万至十万大型商业设施分布在朝阳、海淀、丰台、通州、昌平、顺义、大兴、房山、怀柔、密云、石景山、东城和平谷13个行政区。其中，大兴区新增万至十万米大型商业设施9个，占总数的28.1%，所占比例最大；其次是丰台区新增6个，占18.18%。新增商业设施集中分布在南城。

（3）从经营业态分布看，新增万至十万米商业设施中购物中心占大半壁江山

新增的32个万至十万米大型商业设施中，有22个是购物中心业态，占增量的68.8%；其次是百货店5个，占15.6%；超市有3个，占9.4%；家居建材商店和专业专卖店各1个，分别占3.1%。

风除霾系统，致力于把项目打造成旧宫乃至北京市级的绿色生态购物中心典范。新风除霾系统无疑是项目一大创新亮点，该系统覆盖整个商场，确保室内空气常年处于优良状态。目前这个系统一期已经完成并上线试运行，消费者不仅可以在商场内看到各区域的空气质量监测结果，还可以通过北京住总万科广场的微信公众号实时了解商场的空气质量情况，在家就可以决定是否要来商场躲避雾霾。

此外，住总万科广场还创造性的打造了空中动物园“V - Z OO”，来逛街的顾客可以在购物中心中与羊驼、孔雀、兔子等动物近距离接触。北京万科商管公司董事总经理张媛女士表示，新风除霾和“V - Z OO”概念不仅仅是对空间的再造，更是迎合更多的家庭消费群体对休闲生活的需求，为消费者的休闲生活添加更多的乐趣。此外，住总万科广场引进120余家国际国内知品名牌，100%的招商签约率和98%以上的开业率是已开业万科广场中的业绩新标杆，也达业界一流水准。其中，近50%的品牌为首次进入京东南地区，包括卢米埃影院，服饰零售类的GAP FactoryStore、NEW LOOK、UNIQLO、Adidas Original形象店、凌志集团北欧风情馆等，餐饮美食类的星巴克、云海肴、西贝莜面村等，儿童类的好孩子集合店、纽约国际儿童俱乐部、识博教育、莫莉幻想等。另外，在北京住总万科广场项目，还有约25%品牌为首次与万科合作。大量优质品牌的首次亮相和升级，填补了区域空白，也将有助于提升区域消费者生活品质。

2、新增十万平方米以上商业设施

全市建筑面积十万米以上商业设施比2015年新增加12个项目，如影响比较大的项目有大兴区世界之花假日广场、龙湖时代天街，丰台区中粮万科半岛广场、槐房万达广场等。

新增建筑面积十万米以上的大型商业设施项目主要有如下特点：

（1）从地理位置分布看，新增十万米以上商业设施分布较为均衡

新增的12个十万米以上的大型商业设施地理位置分布较为均衡，二环以内没有增加，全部在二环以外。其中五环以外的商业设施增加了4个，占增量的33.3%；三到四环增加了3个，占25%，四到五环增加了3个，占25%。由此可见，北京市近几年大型商业设施在城区的限制措施成效明显，商业布局结构更趋合理，也为今后进一步进行疏解打下了良好基础。

（2）从所处行政区分布看，新增十万米以上商业设施在南城较为集中

新增的12个十万米以上的大型商业设施集中分布在朝阳、丰台、大兴、顺义和密云五个行政区。其中，丰台区新增十万米以上大型商业设施6个，占总数的50%，所占比例最大；此外朝阳、大兴区各新增2个；顺义和密云区各新增1个。

随着“城南计划”的实施，南城城市基础配套建设的兑现，商品房持续的开发和大量的人口迁入，形成了巨大的消费市场，而商业需求的空白亟待填补。在全市新增的12个十万米以上的大型商业项目中，有8个集中在北京南城，占比66.7%；其中丰台区6个，大兴区2个。这些项目的陆续入市共同烘托出南城逐渐浓郁的商业氛围，并有效改善了长期以来南城商业发展滞后的局面。如随着万达广场、龙湖时代天街等大型、高端的综合型商业相继落地，当地人群的购买力就可以在本地实现，此外随着一些较好大型商业设施的落地，不仅吸纳了项目周边区域内的客群，还吸引了来自北京其他区域的购买力。如龙湖大兴天街开业首日，总客流量已破15万人次，总销售额达到700万。

2016年12月22日，槐房万达广场和丰台万达广场同期开业，并形成双星耀京南之势；槐房万达广场开业首日，广场客流突破25万人次，销售额突破2800万，繁华指数刷新商业历史。作为万达商业向轻资产转型的首个合作项目，槐房万达广场汇聚了316个国内外知名品牌。并是国内首家拥有升降舞台的购物中心，打造出更加时尚高端的万达广场。另外，北京槐房万达广场此次引进了全球领先的万达影城、大型室内儿童娱乐主题乐园m2万达宝贝王、全球领先的连锁电玩城——大玩家、国内大型连锁超市——永辉超市、北京著名的“中华老字号”饭庄——便宜坊、古德菲力健身、唐时圣宴KT V、联合电动、林氏木业、优衣库10大主力店。真正实现了购物、休闲、娱乐的“一站式”生活新体验，打造京南新地标！

随着时代龙湖天街、万达广场在南城的陆续开业，南城的商业全面进入发展加速期，南城商业发展也逐步由原来的商业价值洼地向多中心、副中心、区域中心等网络状、多元化的商业格局迈进。

（3）从经营业态分布看，新增十万米以上商业设施以购物中心为主

在全市新增的12个十万米以上的大型商业设施中，购物中心新增11家，占比91.7%；新增的大型商业项目集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，力求满足消费者全方位的需求，对周边均起到较强的辐射作用，有效地改善和提升区域商业品质，成为新的商业地标。

2017年12月23日，作为京南最大的购物中心世界之花假日广场正式开业。开业当天场内品牌开业率超80%。世界之花假日广场位定位城市级体验型文化商业综合体，着力营造“一站式”生活购物和“家庭亲子”体验中心，引领北京全新生活方式与购物模式。世界之花假日广场汇集国内外快时尚、潮流品牌服饰，大体量全品类生活主题集合，国际国内特色主题餐饮等多元业态，是集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的中高端休闲生活购物公园。

2017年11月10日开业的密云华润万象汇，作为密云地区首个大型综合购物中心，密云华润万象汇的开业在填补区域商业发展不足的同时，积极通过消费升级推动密云的商业变革，为解决消费需求，密云华润万象汇带着“打造不一样的商业与生活体验”的理念走进市场，希望为消费者提供一个集时尚购物、餐饮、娱乐、生活配套为一体的多主题购物中心。此外，密云华润万象汇凭借自身品牌优势，积极引入多个首次进入密云的品牌加快密云商业升级，在引入品牌中，不乏国际国内一线品牌，例如H&M;、优衣库、GAP、星巴克、玩具反斗城、迪卡侬、必胜客、汉堡王、西西弗书店、滔博运动城、博纳影城、西贝、云海肴、悠游堂、物美超市、探奇乐园等。值得一提的是，在全场240余个品牌中，有80%是首次进驻密云，并开业当天实现100%招商率。密云华润万象汇在场内二层运动品牌空间，打造了一个“万有动力”运动主题区。主题区周边不仅汇集了耐克、迪卡侬、滔搏运动城、优享健身等多种组合的品牌，同时在主题区内，也摆放了运动美陈以及投篮设备。这些生态旅游氛围的业态及功能设置，让运动成为密云的一种生活方式。为面对新家庭消费者的崛起，密云华润万象汇在三层打造了一个“万有稚趣”儿童主题区，这是密云华润万象汇特别邀请了日本设计师设计的，面积达300平方米。这个主题区属于商场的公共区域，对消费者免费开放，里面不仅有恐龙等动物陈设，还有全木质是儿童游玩“木屋”以及家长休息区。无论是带孩子玩累了，还是想找一个与孩子互动的空间，这里都是绝佳的场地。

（四）在建情况

2017年，全市在建或未开业的建筑面积万米以上商业设施8个，具体情况如下：

1、在建項目均位于五环外

从地理位置分布看，全市万米以上的在建或未开业的商业设施主要位于五环外，充分体现了大型商业设施的地域分布趋势。

2、在建项目集中南部城区大兴和房山区

全市万米以上的在建8个商业设施中，有3个位于大兴，2个位于房山，丰台、顺义、通州各有1个。北京大型商业继续加大在南城地域的分布趋势，同时以体现出大兴区商业发展的后发优势。

3、在建商业项目以购物中心为主

全市万米以上在建或未开业的商业设施业态以购物中心为主。购物中心作为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、艺术等多项消费服务功能于一体的商业形态，“体验式”消费优势明显，在一定程度上适应并引领着消费需求，有其生存之道。

三、北京大型商业设施主要变化趋势

2017年北京万米以上大型商业设施有342个，与2015年298个相比增加44个；其中十万米以上商业设施增加12个，万至十万米商业设施增加32个。与2015年相比，北京新增万米以上商业设施呈现出以下特征：

（一）在地域分布上，大型商业设施呈现均衡化、补缺化发展趋势，新增大型商业设施七成以上位于五环外

1、核心功能区大型商业设施数量下降

大型商业设施发展方兴未艾，全市新增万米以上商业设施44家，在全市新增的44个万米以上商业设施中，中心城区（城六区）增加21个，主要集中在丰台、朝阳和石景山，核心城区（东西城）没有增加且减少1个。而南城（丰台、大兴、房山）成为近年大型商业设施快速发展的重点区域。南城（丰台、大兴、房山）新增大型商业设施25个，占比56.8%，其中丰台、大兴增加最多，各新增12个和10个。

首都核心功能区万米大型商业设施的数量下降与政府政策密切相关，一方面政府大力推动疏解非首都功能，加大对传统且人口密集的批发类业态的淘汰和疏解力度，造成此类商业设施数量减少；另一方面，根据城市商业发展规划，政府不鼓励在中心城区新建大型商业设施，导致首都核心功能区新增万米以上商业设施数量少。

2、南部城区大型商业设施增速高于北部城区

受早期城市规划及商业布局不均衡的影响，北京南部城区大型商业发展基础薄弱，南部城区大型商业设施的分布在数量及规模上与北部城区均存在较大差距。如2015年南部城区大型商业设施仅有41个，仅占北部城区大型商业设施数量的三分之一。此外，从业态构成上看，南部城区大型商业设施中家居建材业类业态比重明显偏大，而满足品质生活需求的业态如百货、购物中心、超市及专业专卖店的数量明显偏少。

随着“城南计划”的实施，南部城区商业市场进入快速发展的黄金机遇期，包括购物中心等各类先进业态在南部城区纷纷落地，并在改善南部城区基础商业环境的同时，加速提升南部城区在城市商业中的市场地位。南部城区的大型商业设施达到77个，比北部城区多16个。从新增大型商业设施的业态看，南部城区新增购物中心14个，北部城区同期仅新增4个；南部城区新增百货10个，北部城区同期仅新增2个；南部城区新增大型超市11个，北部城区同期仅新增2个。大型商业设施在南部城区的增速高于北部城区12个百分点。此外，从新增大型商业设施分布看，丰台和大兴区成为南部城区的热点区域。

南城（丰台、大兴、房山）成为近年大型商业设施快速发展的重点区域。在全市新增44个万米以上商业设施中，中心城区（城六区）增加21个，主要集中在丰台、朝阳和石景山，核心城区（东西城）没有增加且减少1个。而南城（丰台、大兴、房山）大型商业设施新增25个，占比56.8%，其中以丰台、大兴新增量最多，两区各有12个和10个大型商业设施入市。

3、五环外成为大型商业设施发展的主力区域

近年来，随着交通和市政配套的不断完善，新兴商圈正在不断崛起，北京商业格局由过去中心商圈集中于三环以内，变为分散于三环沿线至四环沿线甚至到五环外区域，五环外商业地产带来了重大的发展机遇，新的商圈将在五环外形成。

在全市新增的44个万米以上商业设施中，五环外区域新增大型商业设施33个，占比75%；其次为二至四环区域增加13个，占比29.5%。随着北京城市商业及核心商圈开发的饱和，北京商业格局不断从内向外多极化发展，此外受北京疏解城市功能的政策引导和五环外区域城镇化的加快及交通条件的改善，大型商业设施进一步加快在五环外区域发展的进程。

多個大型商业项目的落地在填补南部城区商业空白的同时，并加快以大型商业设施为核心的区域型商圈的构建和发展。如大兴西红门商圈和天宫院商圈的发展与荟聚购物中心和天宫院龙湖天街购物中心的建设发展密切相关。位于南五环西红门区域的荟聚购物中心的建设将沉寂多年的南城商圈彻底激活，并以荟聚购物中心为核心打造成型西红门商圈。作为北欧零售巨头英特宜家在北京的首个购物中心，荟聚购物中心总面积60万平方米，体量与三个西单大悦城相当，几乎囊括了目前北京最全的快时尚品牌。这也是继凯德MALL大峡谷之后，南城商业的一次重大升级。而凭借着大而全的体量和优质的品牌凝聚力，以荟聚购物中心为核心的西红门商圈，辐射范围已经远远超过西红门区域。其消费客群除来自大兴黄村、天宫院外，甚至包括河北固安等京南地区以及石景山、门头沟等京西地区。目前荟聚日均客流量达10万人次。

天宫院地处南六环外规划的大兴新城核心区，作为天宫院区域内第一个入市的大型商业项目，龙湖时代天街以15万米的商业体量奠定其在天宫院区域中的核心商业地位，并加速激活天宫院商圈的成型并发展。作为目前六环外面积最大的地铁上盖购物中心，龙湖时代天街聚集了优衣库、H&M;、GAP等众多国际快销潮牌，上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。并引入了物美精品超市、上影IMAX国际影城、喜悦滑冰场、迪卡侬、优衣库、H&M;、星巴克、便宜坊、汤城小厨等众多优质品牌，全面提升大兴区域的消费环境，引领南城家庭消费全新升级。

（二）在业种业态上，大型商业设施向休闲化、体验化、便利化方向发展，以购物为主的传统商业模式大幅萎缩

1、购物中心成为北京大型商业设施发展的主流方向

在全市新增的44个万米以上商业设施中，购物中心业态新增30个，占比68.2%；其次超市业态增加20个，占比45.5%；百货业态增加9个，占比20.5%；与之对应的是建材家居店和专业专卖店数量均不同程度出现下降。商业各业态的不同表现，既是政府加快非首都核心功能的疏解，对部分业态采取的限制性发展的结果；同时也受近年实体商业经营低迷，导致部分商业深陷经营瓶颈，对商业格局产生一定影响。

而经过此次市场调整，北京商业将进入新的发展阶段，尤其是近年大量购物中心项目的持续入市，在不断优化北京商业市场结构的同时，将持续加快北京商业向具备国际化、品质化和体验化的先进商业市场升级的趋势。

2、综合超市快速增长向社区商业综合体转型发展

随着市场竞争加剧和社区商业的快速发展，社区生活性服务业将成为北京商业发展的重要方向，而依托超市综合发展的社区商业综合体将成为社区商业主流模式。全市经营面积在15000㎡以上的大型综合超市有28家，占比39%；其中经营在20000㎡以上大型综超有11家，占比15%。以超市发为例，超市发近期发布了新的三年发展规划，计划截至2020年将门店数量扩张至220家。计划新开将以生鲜超市、生活超市作为重点发展业态。在物美开店计划中，将在新开的50家门店中选取一半门店重点发展大卖场业态。

3、百货增速下降明显，传统百货面临洗牌

在北京实体经济整体稳中有进的大环境下，面对网络零售冲击迅猛发展，北京零售业实体格局出现一些新的变化，“转停并购”成为近年北京零售业市场主要特征。2016年，北京百货零售行业有7家闭店，其中5家为外资百货企业，外资零售品牌成为北京零售实体商业闭店的重灾区。部分外资品牌百货的闭店，一方面在于在外资品牌百货丧失了自身特色，且没有采取合适的产品和营销策略，导致企业在中国的利润整体下降。另一方面这些外资品牌百货对国内商业市场的新变化反应不够敏锐，最终导致其商业策略受到很大的发展瓶颈。

4、以商品销售为主的专业店与专卖店数量大幅减少

大型专业专卖店在市场中的份额进一步下滑。专业专卖店在北京大型商业设施的比重从2015年的10.7%进一步下滑至2017年的7.9%。数量从2015年的32家增减少至2017年的27家。从近年大型专业专卖店的发展看，造成专业专卖店占有率下滑的原因，一方面在于网购迅猛发展对实体商业的冲击，以商品销售为主的传统经营模式发展难以为继；另一方面针对商品/品牌全面实现线下线上的整合，专业专卖店应对策略和创新力，专业专卖店经营下滑和业务链萎缩难以规避。

（三）在规模体量上，中等体量大型商业设施新增比例快速提高，大型商业设施发展从追求体量向追求内容方向转变

1、中等体量大型商业设施新增比例快速提高

中等体量大型商业设施新增比例快速提高。在在44个新增的大型商业设施中，面积在50000-100000㎡之间的大型商业设施占比29.5%，同比增长3.6%；面积在20000- 50000㎡之间的大型商业设施占比25%，同比增长2.8%；面积在10000- 20000㎡之间的大型商业设施占比27.3%；同比下降2.3%，面积在100000㎡以上的大型商业设施占比18.2%；同比下降4%。对比2015年和2017年的数据可看出，中等体量大型商业设施发展较快，市场占有率进一步提高。

2、大型商业设施发展从追求体量向追求内容方向转变

历经近年商业地产的持续放量，北京大型商业设施发展近趋饱和。而在整体经济形势不乐观、電商凶猛冲击线下及消费者消费习惯和偏好转变的大环境下，大型商业设施开始摒弃传统“求大求全”的发展模式，趋向从追求体量向追求内容转变。

对应市场竞争和消费者的需求变化，朝阳大悦城近年启动了转型升级调整，大力推动商场从传统购物中心向蕴含生活美学的生活方式中心转变，希冀通过加强关注消费者体验，为消费者提供品质生活方式。如朝阳大悦城继续对场内空间及格局进行改造升级，以打造内含不同生活方式为主题的若干主题区。在继悦界之后，朝北大悦城全力推出以匠心慢食空间为特色的“拾间”主题区，“拾间”主题区继续小众化定调风格，以对生活品质有更高要求的小众客群为目标，集合追求食材品质与厨艺精进且拥有超级单品的精致店铺，公共区域以现代徽派建筑风格进行统装，打造别有情趣的用餐环境。此外，为增强场内的生活美学氛围，朝北大悦城加大对lifestyle业态的调整和优化，并积极通过引进全新或特色品牌全面提升场内品质生活方式中心的氛围，如将主题空间“悦界”的品牌更新30%左右，1F轻奢区和化妆品区加大引进更多的国际知名品牌，2F设计师女装区积极引进全新品牌。2016年朝阳大悦城新引进143个全新品牌，新店占比29%，其中，19个为北京首家，31个为北京东部首家；整体调整面积达2万㎡，占全楼的16%。2017年新引进106个品牌，占商户总数的21%，整体调整面积达1.4万㎡。通过一系列的调整和升级，朝阳大悦城对远端吸客能力进一步得到提升。2016年朝北大悦城销售额达到35亿，同比增长近30%；全年客流达2500万，日均客流近7万；场内坪效同比提升28%，客单价同比提升15%，提袋率同比增长10%；租金收入突破5.2亿元，增幅11%。

以三里屯太古里为代表，打造以时尚品牌聚合的体验新特色。作为太古地产在中国内地首个落成并启用的综合商业项目，三里屯太古里已成为北京时尚潮流风向标。但受近年网购电商发展的冲击，三里屯太古里面临巨大竞争压力，2017年营业额同比增速仅为2.9%，低于同期颐堤港的70.5%成为近年最小增长。为改善竞争压力，三里屯太古里近期加大品牌运营调整。如为更好诠释北京时尚潮流地标的理念，三里屯太古里积极调整原有的业态布局，加大引进创新业态或潮流时尚品牌的力度。如将原位于三里屯太古里北区的万宝龙全球最大精品店调整为国际时尚餐饮集合体验区。该国际时尚餐饮体验区主打潮流时尚餐食体验，在一层设置轻食餐厅，通过引入包括Bad Farmers Our Bakery，以及风靡韩国的网红巧克力面包“脏脏包”等轻餐品牌进住，加大对潮青人群的吸引。二层引入极具地中海和亚洲风味结合的高档西餐厅R estaurant Y。三层和四层引入法餐与夜店混搭品牌InfraR ouge。三里屯太古里还积极引入10余家国内外高颜值潮流店铺增添潮流亮点，如引入COS、Juice、Joseph、Sacai、C athK idston、A PMMO N A C O、SandroMen、祖马龙、K urtGeiger、AwfullyC hocolate等。此外还引入法国顶级时装芭蕾鞋品牌丽派朵R epetto进住。通过系列业态品牌的调整，三里屯太古里在延续潮流风尚地标风格的同时，继续瞄准国际潮流化的方向，加大营造独特的潮流体验氛围来聚合体验特色。

以石景山万达、西单大悦城为代表，积极融入文旅元素打造商业新体验。2017年8月，大悦城延续创新理念在西单大悦城推出以年轻潮范儿为主题的“样街”商区，“样街”商区位于西单大悦城9层，经营面积近3000平米，“样街”致力于为18- 25岁最in群体打造的社群集结型空间，召集了塔罗占卜、纹身、BJD娃娃、二次元手办、拇指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等29家潮玩潮酷店铺。有别于“悦界”侧重体验场景和客群聚焦化的创新模式，西单大悦城“样街”更突出通过开放式场景实现业态和消费互融，以此更大释放消费客群的参与感和体验性。此外，2017年9月，石景山万达广场重点打造的“厂东门1919”商区开业，厂东门1919商区位于万达广场二层，经营面积9300平米，布局有51个新潮流品牌，是万达联合首钢斥资3800万重点打造的以满浓郁钢铁工业氛围的文化主题街区。作为以“工业+时尚”为主题的体验式商区，厂东门1919不仅实现了首个将工业主题元素与现代商业进行融合，同时将文化旅游元素融入消费场景，实现时尚的服务站造型与充满浓郁钢铁工业氛围的文化主题街区相辅相成，以此形成旅游、商业与工业碰撞，观赏、购物与体验结合的全新视角，促动石景山万达广场全方位品质的升级。

3、大型商业设施发展从追求体量向追求内容方向转变

与新型大型购物中心积极调整经营策略及模式所不同，传统大型商业面对消费趋势的变化缺乏积极的应对之策，导致近年传统大型商业设施闭店状况层出不穷。2018年1月，具有27年历史的北辰购物中心亚运村店宣布停业。这是继去年

庄胜崇光百货遭遇“撤柜潮”，华堂、百盛等多个百货零售商场撤店后，又一个传统百货商场关门。

作为北京北部地区规模最大的百货商场之一，北辰购物中心自入市之初就受到市场的青睐，早期的北辰购物中心不仅位列北京市亿元商场行列；而且以30%的年均高投资回报率创造了轰动行业的“北辰现象”。但自2012年始，北辰购物中心的经营开始连续下滑，下滑最多的时候达到近20%。截止到2017年上半年，北辰购物中心营业收入仅为0.83亿，同比下降18.9%，这已经是北辰购物中心连续6年半出现营收业绩下滑。面对经营压力，北辰购物中心亚运村店曾先后尝试优化组织结构、调整经营方式、创新品类品牌组合、压缩成本费用等多种措施，但均未能遏制业绩下滑的大趋势。

从市场发展看，北辰购物中心闭店虽是个案，但充分反应传统百货的行业发展窘境。一方面受市场饱和、开店成本激增及电子商务冲击等多重影响，传统百货失去价格竞争优势，进入微利甚至无利经营状态。另一方面随着城市商业区域化进程的加快，包括郊区型购物中心等新商业的快速发展加大对城市中传统百货的人气“截流”，从导致传统百货经营举步维艰。第三，基于自身条件及经营模式的限制，传统百货缺乏创新发展的基础条件，最终导致转型发展机遇的丧失。

随着消费持续升级，传统百货必须进一步突破传统的思维框架和业务模式，积极推动创新，利用技术来驱动商业变革，迈向 “新零售”时代。其中，打通线上线下与物流服务无疑是未来发展的主流方向，拓展全渠道零售亦迫在眉睫。进行全面转型升级，推动智能化、数据化、线上线下一体化的“新零售”业态向前大步迈进。

（四）在发展品牌上，大型商业设施呈现集团化、连锁化发展趋势，优质品牌运营商项目经营效益明显高于平均水平

1、国内商业集团/品牌连锁化发展持续发力，经营效益高于预期

作为国内最大的商业零售集团，万达集团继续保持快速的发展势头。万达年报显示，2016年万达集团资产达到7961亿元，同比增长21.4%。营业收入2549.8亿元，完成年计划的103.2%，同比增长3.4%；当年新开28家万达广场，当年新增商业面积600万㎡。数据表明，万达集团经营效益明显高于预期。

作为国内最大的家居流通集团，红星美凯龙同样取得良好的经营业绩， 2017年年中财报显示，红星美凯龙在2017年上半年实现营业收入50.7亿元，同比增长10.6%；实现净利润近21.6亿元，同比增长11.9%。其营业收入增长来源于自有╱租赁商场及委管商场、租赁商场的租赁及管理费收入的增长以及开业商场的数量及经营面积的增加等方面。红星美凯龙目前在营商场达214家，总经营面积近1330万平方米，平均出租率达到97.0%。

2、国际零售/品牌连锁化紧扎本土，多元经营平稳发展

作为亚洲领先的综合零售及服务企业集团，永旺集团自1996年进入中国以来，目前国内共經营了将近400家不同业态的店铺。事业涵盖多个领域，从郊外摩尔Mall型购物中心、综合百货超市、食品超市到便利店等多种商业形态。从2014- 2016年永旺销售额和门店拓展看。近3年永旺销售额基本呈上涨趋势，增长率保持正增长。2016年营业额达到111.7亿元，增长率为4.9%。从门店拓展看，2016年永旺的门店数量为56个，增长率为3.7%。

参考文献：

【1】赖阳.首都商业格局的优化与提升[J].时代经贸，2015（1）.

【2】赖阳.“云消费”时代shopping mall 的探索[J].时代经贸，2016（1）.

【3】赖阳，韩凝春.京津冀协同发展中北京商业格局的优化调整研究[J].时代经贸，2016（3）.

【4】韩凝春，黄爱光.对现代北京商业发展的基本判断[J].北京财贸职业学院学报，2009（3） .

【5】李馥佳. 中国百货业发展趋势解析[J]. 时代经贸， 2009（3）.

【6】 韩凝春，康健.生活方式化与城市购物中心的发展升级[J].时代经贸，2017（2） .

【7】 王春娟.2009年北京商业发展呈现的几个趋势[J].北京商业，2010（1） .

（执笔人：北京京商流通战略研究院李馥佳）