不动产登记数据整合中房屋与宗地数据整合方法的研究

吕东洋

(沈阳市勘察测绘研究院，辽宁 沈阳 110000)

1 引 言

不动产登记数据整合工作是实现我国对不动产统一登记制度提出的“四个统一”中“登记簿册”、“登记依据”统一的信息化成果，是“信息平台”统一的基础数据来源。建立和实施不动产登记制度是我国实施机构改革和政府职能转变的一项重大改革任务[1]。自2015年3月1日正式施行《不动产登记暂行条例》以来，全国各省市陆续开展不动产统一登记工作的同时，不动产数据整合工作也已相继开始同步进行。

沈阳市自2016年年底全面开展不动产统一登记工作，由于房产与宗地日常登记发证量最大，与百姓切身利益相关性最强，房产与宗地优先进行数据整合以满足统一登记发证的日常需求。

在数据整合工作方面，国土部相继下发了《不动产登记信息管理基础平台建设总体方案》、《不动产登记数据库标准(试行)》、《不动产登记数据整合建库技术规范(试行)》等规范对数据整合建库制定了一系列要求，对数据整合流程、步骤等进行了说明。本文根据沈阳市房产及土地数据现状情况，从整合流程、核实方案、数据入库等方面对沈阳市房屋与宗地不动产登记数据整合工作进行了探讨，并选取了部分试验区验证了整合方法的可靠性与有效性。

2 数据现状

开展不动产统一登记业务，需要以存量不动产登记数据为支撑[2]。对房产与宗地的不动产登记数据整合工作应充分利用已有的房产与土地数据，整合前需对已有数据进行详细的调查了解。根据要求，不动产以不动产单元为基本单位进行登记[3]。原先的房屋登记以房屋基本单元进行登记[4]，土地以宗地为单位进行登记[5]。

2.1 土地数据现状

沈阳市地籍档案与数据存放于沈阳市规划和国土资源局地籍处及各个区分局地籍科，自2013年信息化改建启用“在线发证系统”后，实现了登记发证数据统一化管理。但2013年以前沈阳市各个区分局均有发证的权限，登记发证档案管理的标准、发证数据使用的软件系统、宗地数据保存格式等均不统一。经过前期对地籍档案与数据情况的调查，需要整理的地籍宗地中约有64%具有空间坐标位置信息，剩余约36%宗地空间数据缺失。现状宗地档案中抵押、查封、异议等权利数据占档案总数约20%左，部分分局查封档案及抵押档案单独归档进行管理。

2.2 房屋数据现状

沈阳市不动产登记中心管理的房产数据已经实现了统一信息化管理，登记数据与房产数据已形成房屋登记数据库。沈阳市在实行不动产统一登记前，原房产登记发证数据以坐落为空间位置管理依据，具有空间位置信息的数据约占房屋总数20.6%。但空间数据存在房屋图形形状不准确、房屋位置偏差大、坐标系统不一致等问题，剩余约79.4%房屋数据无空间坐标位置信息。

3 整合流程与方法

为进一步实现“房屋落宗”，所有房产登记发证数据及图形的最高级单位应为自然幢。即房屋数据整理后，所有房屋登记信息通过编码或业务流水号关联后最终都应对应一幢房屋自然幢图形数据。

国有建设用地宗地数据根据《城镇地籍数据库标准》对建设用地使用权登记的空间数据进行整理时，须保留地籍区层、地籍子区层、建设用地使用权宗地层、界址线、界址点以及与之相关联的属性信息。

依据《房地产市场基础信息数据标准》结合沈阳市房屋数据情况对房产登记数据进行预先整理，保留楼盘表和房产登记数据，并与房产交易业务管理数据关联。由房产登记数据根据唯一关联字段关联匹配房产的自然幢房屋图形。对于匹配成功的房屋图形房屋，通过数据格式转换、坐标转换，与沈阳市现有地形图房屋图形数据进行套合确定最终房屋自然幢图形位置及形状。

数据整合工作按业务类型将地籍业务与房产业务产生的档案数据分别进行整理后通过空间分析、属性挂接进行整合，整合的主要流程如图1所示：

图1房产与宗地数据整合流程

3.1 原始档案数据整理

原始档案数据整理是进行数据整合前的必要的数据准备工作。包括土地登记图形数据和土地登记业务数据以及相关参考资料[6]。

国有建设用地使用权宗地的档案与数据整理主要包含宗地属性信息录入与空间图形信息数据录入。根据《不动产登记数据库标准(试行)》结合沈阳市地籍发证原有的信息内容制定制式的登记信息录入表格进行属性信息的录入。主要包含基本登记信息属性表、抵押登记表、查封登记表等属性信息表，如图2所示。

图2宗地档案基本信息

宗地的空间图形信息充分利用已有沈阳市地籍发证数据库、城镇地籍数据库及历史发证数据库图斑等数据，经各分局地籍工作人员核实确认后，导入至不动产登记宗地图层，对于有问题的宗地及时在数据中对问题进行详细标注。

对于档案及数据库中空间坐标图形信息不明确的，需要进行外业权籍调查测量宗地范围，调查测量后经各个分局土地登记工作人员核实后进行图形入库。部分无档案或无法核实的宗地，首先根据台账信息核实确定宗地的属性信息，属性不完整的暂时按空项处理，结合电子数据确定图形位置设置临时宗地为相邻宗地提供宗地范围及四至的参考依据，后期根据业务实际登记业务情况逐个宗地进行进一步的权籍调查。

在进行档案整理及数据录入时应根据发证台账信息优先整理现状宗地数据信息。查封、抵押、异议权宗地数据在录入现状数据表后需另录入至查封、抵押、异议权数据表。

房产登记数据需首先清理已拆迁房屋及自然幢图形数据。对于自然幢图斑压盖情况，与登记中心工作人员沟通分析重叠压盖原因，协调整理已拆迁及错误位置自然幢图形数据。房屋登记数据中，逻辑幢中有记录明确说明某户已经实施拆迁，即判断该逻辑幢幢整体所有房屋均已拆迁，不再采集房屋空间数据。

对于有房屋登记数据信息而无房屋逻辑幢、自然幢图形的数据，列出房屋登记相关唯一登记号或流水号，为进一步房产图形缺失数据的补漏与查询工作提供依据。

3.2 房屋空间位置匹配与核实

由于原房产登记数据以地址对所有登记发证的房屋进行管理，存在空间图形与位置信息的缺失问题。因此需要对房产登记数据进行地名地址匹配将房屋位置空间化，然后再对房屋的地址、图形、位置进行核实。

根据前期对房产数据情况的评估，房产自然幢图形数据缺失情况较多。对于缺失自然幢图形的房屋数据，利用地名地址数据对房屋地址数据进行匹配，匹配成功后直接利用沈阳市 1∶500大比例尺地形图房屋图形加工制作房产自然幢图形。

将房产数据的地址与沈阳市“地名地址数据库”利用地址匹配算法，形成具有空间位置信息的“房产地名地址”点要素图层，如图3所示。

人工判断“房产地名地址”点要素图层相应要素所对应的自然幢楼房，从房产数据库中选择出相对应的户表数据，与地形图房屋面数据比对，确定并提取出所对应的房产外墙面数据。

图3 地名地址数据匹配空间化

根据地址确定出房屋自然幢的位置，根据户表确定房屋自然幢形状及大小。确定房产空间图形后，向房屋自然幢图形要素数据中添加楼ID，如图4所示。

图4 房产信息导入

地址匹配后需要对形成房屋空间图形进行核实，确保已经进行登记发证的房屋的空间位置准确无误，满足“房屋落宗”不动产编码的要求。

进行房屋核实时为确保房屋位置与图形的准确性，需制定严格的核实原则。要求逻辑幢属性中的坐落信息与地名地址门牌号数据和地形图门牌号数据保持一致，逻辑幢中房屋的外形与影像房屋外形一致，通过查档逻辑幢宗地信息与宗地数据中宗地信息一致，则认为自然幢和逻辑幢中的位置记录确认无误，如图5所示。

图5 房屋核实流程

3.3 非空间信息关系建立

(1)宗地非空间关系重建

分别利用“分户土地证号”将土地分户发证数据、土地抵押数据、土地查封数据关联，将土地分户发证数据的“土地分户发证ID”属性写入至土地抵押数据和土地查封数据。

利用宗地号(土地分户发证数据中的“原地号”与宗地使用权基本信息数据中的“地籍号”)进行对应，将对应的宗地使用权基本信息唯一ID写入到土地分户发证数据中。

①通过宗地代码建立和对应的空间信息的关联。

②通过宗地代码关联抵押权、查封登记、异议登记的信息。

③在不动产发证中间库中分别建立土地分户发证数据(ZD_FHFZ)、土地抵押数据(ZD_DIYA)、土地查封数据(ZD_CHAF)图层。

(2)房产非空间关系重建

房产局提供房产数据库中，房屋幢与分户信息通过楼盘表内的幢号楼ID(ID_LID)进行关联。由于房产数据楼ID均以逻辑幢为单元进行编号，必须建立逻辑幢与自然幢间空间关系后通过制定唯一字段进行关联。

3.4 “房落宗”空间关系整合

宗地数据原有数据为北京54或其他独立坐标系情况时，通过求取转换参数，统一转换至西安80坐标系下。沈阳市不动产登记中心提供的房屋自然幢图形数据坐标系为独立坐标系。进行空间关系整合前，根据沈阳市 1∶500地形图房屋图形数据进行坐标转换及图形套合，保证其与对应的国有土地建设用地使用权的空间参考保持一致。

坐标转换后房屋自然幢图形位置与地形图房屋数据位置及图形不符时，为了保证自然幢图形与现势情况相符合的同时不影响原业务流程，将房产空间数据图层与沈阳市地形图房屋图层叠加，将地形图中自然幢的现势空间替换房产空间数据图层，然后复制房产空间数据图层相应房屋的属性信息至替换的现状自然幢图形。

新建房屋空间图层与宗地图层分别经过格式转换及坐标转换后均为统一西安80坐标系。图形要素空间位置进行相互叠加即可判断空间数据整合结果。

对于整合过程中遇到房屋跨宗地情况，应尽可能保持数据整合原始状态，不对房屋自然幢及宗地图形要素数据进行处理。对于不能落宗、跨宗等信息重叠、信息不全的情况，开展人工补录与实地调查结合的方式补充录入[7]。

3.5 整合建库

不动产测绘数据具有多模式、多来源、多时态、多属性等结构特征，从准确性、工作效率、精度等方面来讲，不同类别的不动产数据的获取方法有较大的差异[5]。对形成的地籍宗地数据和房屋数据，按照不动产登记数据库标准建立中间数据库。在整理的房产数据的基础上建立楼盘表，实现房屋发证登记信息“户归幢”及“幢落宗”。通过GIS进行空间关联分析，将自然幢及逻辑幢房屋图形落宗，并根据前期整理的宗地信息表或者台账完善数据库信息。

“户归幢”通过房产非空间关系重建已经建立房产分户数据与逻辑幢及自然幢关联关系。“幢落宗”非空间信息关联过程中，以宗地以“地籍号”作为唯一字段关联房屋自然幢数据，将宗地“地籍号”通过GIS空间关联至房屋自然幢数据属性中。

4 数据整合难点

由于房屋与地籍数据管理分散，不同时期、不同国土管理部门方法、技术手段的不同，造成数据格式、登记内容、存储方式的差异；同时，由于宗地档案遗失、宗地档案未数字化，登记信息不完善、宗地图形数字不一致、没有位置信息等图形数据等问题，造成的无法形成统一、准确的历史发证图形数据问题。

数据整合过程中遇到的难点可分为以下几个方面：

(1)纸质宗地档案一般未经过数字化存储，一部分历史宗地档案因时间原因出现模糊不清，造成部分登记信息缺失问题；

(2)宗地相关的属性信息，登记信息存放形式松散，没有数字化的库管理，对宗地的查档，历史追溯造成一定困难，依靠人工档案管理的工作效率较低。

(3)宗地的空间信息不全，多数宗地因采集的时间，手段不同，空间参考、精度指标、交易变化、界址点等信息不尽相同，数据的存储格式也存在不一致的情况。由于现状变化较大，一些宗地的空间位置无法通过纸质的档案宗地图的相邻关系进行判断。此类地籍档案，空间信息与属性信息的关联非常薄弱，无法进行查询，录入等一系列数据整合工作。

(4)宗地的抵押、查封、异议等他项权利数据属性信息，大部分集中在纸质档案中，与基础地籍宗地档案信息关联关系较弱，对抵押、查封、异议等信息进行单独查询提取较为复杂。

(5)大部分房产数据没有空间图形，有空间图形的数据普遍存在空间图形不准确，坐标系统不统一的情况。

(6)房产属性数据中，地址不准确。此类问题的主要原因是幢地址信息与其分户地址信息不匹配。

(7)数据整合前土地数据与房产数据没有形成统一有效的管理机制，形成了 “信息孤岛”，互相之间无法同步更新，无法连通，给不动产数据整合及统一登记形成比较大的困难。

5 结 语

不动产的数据整合是不动产信息登记的基础[5]，原有“房地分家”的登记机构均存在数据异构，存放分散，空间数据不一致等一系列问题。近年来全国各个省市均投入大量人力物力进行不动产数据整合工作，必须结合各城市自身情况摸索出特定的数据整合方法与流程。

本文提出了一种切实可行的房屋与土地不动产登记数据整合方法。然而在整合过程中仍存在很多由于历史原因造成的数据缺失、信息有误等问题。在实际进行不动产登记数据整合过程中，由于一些城市体量较大，整合任务繁重，数据整合部门可结合自身情况分批次、分区域逐步进行整合。同时合理优化登记机构日常登记业务，将日常数据整合流程融入日常登记业务，通过建立持续完善的权籍调查机制，逐步解决数据整合中遇到的问题。

[1] 张正明，徐海洋. 不动产登记地籍与房产数据整合建设关键技术研究[J]. 现代测绘，2016，39(4)：56～58.

[2] 况海涛，赵岱虹. 统一的不动产登记数据库建设思路研究[J]. 国土资源信息化，2016(2)：29～31.

[3] 中华人民共和国国务院. 不动产登记暂行条例[G]. 北京：中华人民共和国国务院，2014.

[4] 中华人民共和国建设部. 房屋登记办法[G]. 北京：中华人民共和国建设部，2008.

[5] 中华人民共和国国土资源部. 土地登记办法[G]. 北京： 中华人民共和国国土资源部，2007.

[6] 吴明辉. 不动产登记存量数据整合研究[J]. 国土资源信息化，2016(5)：39～42.

[7] 杨伯钢，黄迎春，张海涛等. 不动产测绘关键技术初探[J]. 测绘科学，2017，42(4)：113～118.