我国老年公寓发展现状及对策

冯俊华　唐萌

[提要] 现如今的社会，出现了家庭养老、居家养老、机构养老等多种养老方式，传统的住房养老模式已经无法满足人们的需求。目前我国机构养老供不应求，由于客观的时代背景导致家庭养老能力弱，居家养老逐渐受到重视。老年公寓即为一种独立单元式的居家养老模式，是适合我国国情的住房养老方式。但就当下的发展状况而言，存在着多种养老模式界定不清晰、投资主体不明确以及相关政策不完善的问题，使得各种养老机构的建设与经营模式十分相似。本文以对这些问题的思考为出发点，并以个别老年公寓为例对老年公寓进行界定，并提出个人的想法与建议。

关键词：老年公寓；老龄化；养老模式

中图分类号：C913.7 文献标识码：A

收录日期：2018年3月15日

绪论

21世纪中国将会迎来一个不可逆转的老龄化社会，伴随着经济社会的快速发展和传统家庭养老等方面带来的诸多问题，使得人口老龄化带来的问题越来越突出。我国的老年人口不仅人口基数大而且增长速度非常快，同时高龄人口数量增多，未富先老的情况使得养老问题更加严重，在这种情况下，中国传统的养老模式无法适应现代社会的发展，传统的养老机构也因此出现许多突出问题。但在老龄化进程产生的冲突与矛盾的存在与发展的同时，出现了许多的发展机遇，社会上出现了一些养老机构以及养老服务来适应现代社会的发展状况，老年公寓就是在这样的条件下发展起来的。

近年来我国政府相关政策制度以及倡导方向中也明确提出了要积极扶持和鼓励社会力量发展养老机构。2013年李克强主持召开国务院常务会议鼓励境外资本投资养老服务业。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》鼓励普通个人举办一些小规模的养老机构，还提出要办好公办保障性养老机构，开展公办养老机构改制试点。党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出，“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。党的十九大报告中提出，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。此外，我国企业退休人员养老金，由2005年起已经实现了“十二连涨”，为广大退休人员提供了“定心丸”。因此，伴随着相关政策的提出，许多知名房地产都开始尝试向养老地产方向发展。

本篇文章通过对老年公寓的调查研究，结合对相关政策制度的了解，同时借鉴国外发展经验，提出当下发展老年公寓存在的问题，并针对这些问题提出相应的解决建议。通过这样的方式有利于促进老年公寓的发展，促进我国养老房地产及其市场的开发建设及管理，提高老年人的生活质量同时减轻子女的养老负担。

一、老年公寓发展研究综述

老年公寓是专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系的公寓式老年住宅。这类住宅可以很好地体现老年人心态体能，满足老年人的生活和精神需求，是一种综合的面对特定群体的住宅类型，可以同时实现居家养老和享受社会化服务的新型老年住宅。在此本文对国内外的具体情况进行了简单梳理。

（一）我国发展状况综述。我国对于老年公寓的研究相较于发达国家而言较晚，在20世纪80年代基本上是空白状态，90年代人口老龄化问题逐渐明显，需要对其结构进行调整，才使得社会、政府和学术界开始关注老龄化及其带来的相关社会和经济方面的问题。最初研究的资料都是以养老机构和老年住宅为主的，逐渐才开始发展与老年公寓相关的养老模式、养老产业投资开发、养老服务、供给和需求分析以及政府方面的研究。

伴随着中国社会经济的发展，出现了居家养老和机构养老的养老模式。居家养老，是指为居家老人提供社会化服务，来解决日常生活问题的服务形式。机构养老是指为老年人提供综合性服务的机构。逐渐地老年公寓出现在人们的视野中。在我国老年公寓项目与一般房地产项目有很大区别，属于商业房地产的类别又具有福利性事业、市场化经营的特点，它包括了住宅本身以及结合老年人特点的服务配套项目；此外，它需要根据老年人市场需求进行租售，一部分可以以销售实现，另一部分通过满足部分老年人的租用需求实现，采取多种方式保证其经营。

但在中国的传统文化思想中，父母养育子女，子女赡养父母，通常是在家养老和子女养老的结合。在经济上是代际之间的转移，以家庭为基础实现保障的过程。在文化上充分体现了中国传统的孝文化。同时，以这种方式进行赡养有一定的人力资源来进行赡养活动，满足老人的心理和精神上的要求，与子女同住是老年人的首选。

（二）国外发展状况综述。发达国家相对我国来说，更早地进入了老龄化社会。在日本，老年人相关的法律法规比较完善，老年公寓与社区结合小规模连锁经营，多行业联合开发。从诸如医疗和收入等方面实现对老年人权益的保障；通过多行业的联合开发能够很好解决单个企业难以维持开发运营的融资和服务的问题。在美国，养老地产专注“养老”。当地政府积极支持居家养老，老人公寓的管理人员属公务员编制并将宿舍设在公寓里。由于私人筹建的原因存在公寓无法运作的情况，政府方面会派人管理和补贴。就在这样艰难维持运营的情况下，虽然满55岁的公民、本人无私人房产、低收入可以申请入住老人公寓，但由于求大于供的情况导致入住公寓排期要8～10年。尽管文化传统存在差异，但是不同国家的发展是趋同的。

二、我国老年公寓发展现状

（一）老年公寓发展状况。中国是发展中国家，经济发展地域性差异大，所以区域间老年公寓发展的情况以及发展的可行性都存在差异。本文接下来将以武汉市为例进行介绍和分析。由武汉市民政局发布的武汉市城市社会福利机构一览表可以看出，武汉市的各个区域都有一定数量的老年公寓，但总体上数量少于养老院。地理位置越是远离市区的，老年公寓的整体水平就相对提高。在此以武汉市侨亚集团的两个老年公寓为例，进行分析。

1、“侨亚·中华孝庄”老年公寓。侨亚·中华孝庄位于武汉市江夏区。园区主体建筑，完全符合健康住宅标准，南有阳光、北有地热的养老公寓，有着良好的通透性、低密度和高绿化率。总体建筑规划为三大块，包括老年公寓、康复医院和餐飲娱乐设施；在产权形式上，该老年公寓有持有和租赁两种形式；在周边配套上都配备齐全。

非常值得一提的是，该企业还在致力于发展智能养老服务，运用云平台，老人穿戴相应的智能设备监测身体健康，通过互联网联接着子女的手机或者电脑，及时向相应的智能养老服务中心反馈健康信息。建立起入住老年人信息数据库，以数据库为基础实现全天候监测健康数据，自动生成健康报告，提示执行和评价的完整体系，同时配以同步的医护队伍，整合利用社区的配套资源，实现涵盖了生活休闲与医疗健康的全方位服务需求。此外，其还开发了互联网智能养老服务平台，实现可以通过电脑、网络以及手机接受订单、提供周边服务商信息的功能。

但是该老年公寓位于武汉市的三环，地理位置较为偏远，虽然数据显示老年公寓的购买率很高，但是入住率以及租住率并不是很高，一定程度上导致了资源的空置与浪费。

2、“侨亚·颐乐园”老年公寓。颐乐园老年公寓位于武汉蔡甸区，投资大，占地广。从整个华中地区来看，其规模、环境和设备都属于先进水平。园林式的风格，人文与自然环境相结合，南北通透性良好、低密度、绿化率高，完全符合健康住宅标准，适合老人休养生息。公寓中拥有四星级标准的精装修房，全部采用无障碍设计的配套设施。有国家二级标准建设的专业康复医院，有一栋一体化综合服务大楼实现老人全方位的需求。

其服务项目非常丰富，设立的侨亚老年大学丰富了老年人的生活，提升个人心境，培养艺术修养；在饮食养生方面认真了解每位入住老人的生活习惯，为老人们提供无糖餐、回民餐、低脂低盐餐等个性化服务，同时有中医师和专业营养师制定菜谱与养生方案；在项目内部设立了老年人用品超市，让老人足不出户也能安排好日常生活；还突破传统医疗护理模式，为老人提供基本医疗保健服务，为每位入住老人建立健康档案并定期为老人体检，还有专业的心理师对有需要的老人进行心理咨询服务。

（二）当前发展老年公寓存在的问题及原因分析。发展老年公寓对于老年人而言，可以得到相对周全的服务，找到志同道合的伙伴；对于子女而言，可以减轻照顾老人的负担；对于社会而言，有利于发展新型式的房地产模式，促进经济社会的发展。但是同样存在着一些问题，本文在此进行如下分析：

1、缺乏统一的行业标准，专业化程度较低。当前老年公寓的发展，很大程度上不能与养老院进行區分，有的甚至是在原先养老院的基础上改造成老年公寓，发展方向形式五花八门，缺乏统一的行业标准。同时，从事老年公寓服务工作的服务人员并不是都经历过专门的培训，专业化程度低。

2、老年公寓养老制度体系不完善。老年公寓属于新兴事物，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后。政策制定后需要的是实施，但有关我国老年公寓发展的政策，却无法切实实施。相关优惠政策涉及到的征收费用、银行贷款、财政资金支持以及建设土地等部门较多，实施起来困难重重。由于政府的宣传工作不到位，在政策的实施方面存在很多漏洞，当下很多经营者对于优惠政策的了解甚是缺乏。

3、与普通商业房地产项目相比，老年公寓项目投资额大、资金回收期长，许多房地产商更倾向于进行老年公寓外的房地产项目的开发建设。

4、思想观念上的制约。由于社会的发展，思想观念的改变，代际之间存在着差异，年轻一代会忽视与老人的交流沟通，而当下的老年人更多的是一种传统的思想方式，希望以家庭养老的方式进行老年生活，尤其是中国农村。但家庭养老需要以家庭为基础，我国在20个世纪实行了计划生育的政策，家庭结构发生了变化，出现了越来越多的空巢老人、失独父母以及三无老人的情况，无法保证世代同堂的家庭结构，这种情况下无法进行家庭养老。同时由于社会的发展，思想观念的改变，代际之间存在着差异，年轻一代会忽视与老人的交流沟通，思想观念上也存在着较大的差异，不可避免地会出现冲突，使老人会出现心理上的失落情绪，容易产生心理上的变化等问题。家庭养老模式是由中国传统文化思想形成的一种非正式养老制度，缺乏国家的政策制度保障，这样会使老人的生活条件存在着巨大的差异。

5、经济实力处于中高层的老年人有能力享受老年公寓及相关服务，而一些经济实力弱的老年人常常无法享受，如三无老人、经济困难以及低收入老人等等。

6、很多老年公寓资源未能得到充分地利用而是被一些人作为投资产品，这就导致了养老资源的浪费。就如上面介绍的案例，该老年公寓虽然提供了相对优越的环境和服务，但是该公寓地处武汉市的郊区，在那里实际居住的老年人并不多，在一定程度上讲这属于一种养老资源的浪费。

三、发达国家老年公寓优秀案例及经验总结

（一）发达国家老年公寓发展状况

1、威廉斯堡的温莎米德老年公寓。这是一所可持续、舒适、安全、活跃的老年公寓，具备衣食住行全方面的服务，不仅可以满足物质的需求，还可满足老人精神娱乐以及文化教育的需求。该社区与周边大学组织的老年项目进行合作，从而增加了社区的知名度和客源，也吸引了不少大学退休教授入住社区。很多居住于此的居民在入住之前就参加了威廉玛丽学院的相应组织，老年公寓与该组织的长寿学习项目合作。同时，该社区同专业的健身公司进行合作共同管理健康中心，定期进行体检和健康预防工作，并提供分级护理。平时老人可进行各类体育活动和电脑、棋牌、艺术等课程的学习。此外该公寓的服务中，还包括为老人们提供旅行服务和组织老人们进行团体活动。

2、WoZoCo老年公寓。WoZoCo老年公寓是荷兰政府在20世纪五六十年代为照顾阿姆斯特丹的独居老人而建的低成本公共房屋，为当时的老年项目进行了补充。政府鼓励那些身体健康、能独立日常生活起居的老年人尽可能实现居家养老，老年人做到了这一点无论是拥有房产还是租房，国家都会根据其支付能力给予不同程度的资金补贴。总的来说，这个项目可以根据老年人家庭的不同、居住背景的不同，为他们提供更加符合不同个体的更高水平的养老条件。

（二）发达国家老年公寓发展经验。（1）多元化的产品线以保障舒适性为前提。社区规划适宜老年人居住，可以满足不同老年群体的特殊需求，充分考虑老年人的生理机能；（2）进行文化的注入，经常组织老年人进行集体活动，如老年合唱团、集体观影、学习知识等，在其内部形成一种自觉行为；（3）完善的配套价值体系。社区级医疗中心是基础，与周边医疗机构建立合作关系，能处理老年人的常见疾病。配套设施高端化、娱乐化发展，与居住区保持适当距离，降低对老人干扰；（4）细致入微的权益价值服务体系。所有入住老人享有基本的权益服务保障，通过不同的收费标准提供附加值服务。注重精神层面的需求，塑造独立向上、乐观坚强的社区精神氛围。加强与周边机构、娱乐场所、高校合作，扩大服务半径，打造泛养老社区。

此外，如发达国家探索出了多种互助养老模式。通过这种模式，可以促进老年人与年轻人的交流。除此之外还有半托制，老人白天在养老机构生活，晚上回到自己家。这些养老模式中的服务人员都可以得到相应的薪酬补助，同时老年人的能力也可以通过与年轻人的沟通得到进一步的发现。

四、当前我国老年公寓发展对策

现代的中国正在向老龄化迈进，关于老年人生活的问题不得不进入到我们的考虑范围内，但是发展什么样的养老模式，如何发展，应该在不断地探索和实践中完善，最终形成适合我国国情的模式。本文通过对当前老年公寓发展存在问题及原因的分析和对国外经验的借鉴，进行以下几点的思考：

（一）坚持养老的多样化发展模式。伴随着中国社会的经济、文化水平的不断提高，人们的生活质量和需求也不断提高，并不是所有的老年人都需要全天候的健康照顾，反而是向往自己的私人时间以及同一年龄群体的团体活动。因此，鉴于中国目前的基本国情，首先应提高老年公寓与其他养老机构的区分度，并将老年公寓与家庭进行更好的结合。身体健康、可以自理生活、有子女赡养的老人在计划选择养老住宅时，鼓励其选择老年公寓，无论是持有还是租住，而不是选择养老院。那些生活无法自理或者无子女照料的老人，选择养老院这类可以提供全天候照顾的护理机构；其次应该专注于养老市场，在坚持一条主线的基础上，提供多样化、高质量的服务。在提高老年人生活质量的同时丰富老年人的精神世界。要有配套齐全的公共设施，满足老年人住宿、交通、膳食、医疗、娱乐休闲、购物需求，充分利用周边已有的基础设施。

当然，老年公寓市场既有共性又有个性，不同地区各自形成小一级市场，开发建设要考虑市场情况和功能要求，运营过程考虑服务管理质量。在运营中与养老机构和老年人居住区竞争，树立自己的形象，形成核心竞争力。这就是说，在中国的基本国情下，必须充分利用当下迅速发展的互联网技术，先进的科学技术。同时也应加强对服务人员的专业性培训，当下许多的服务都是来自于养老机构、社区组织、志愿者等的无私奉献，然而他们都缺乏专业的服務技能，不能充分考虑到老年人的需求。因此，老年公寓的服务不仅应满足老人的物质生活需求，还应该丰富老人的精神状态，营造出一种积极向上、独立乐观的氛围。

（二）完善以政府为主的养老模式。继续鼓励和吸引国内外有实力的开发商来建设、管理老年公寓，对开发商提供有关的优惠，如允许其向银行申请低息贷款。要切实办好公办保障性质的养老机构，开展公办养老机构改制试点。政府办养老机构，提供无偿或低收费的服务，做好重点老年人群的服务和护理工作。建立完善相关保障制度，更应该将相关宣传和实施工作落到实处。不同于居家养老和家庭养老的低成本，老年公寓的养老成本更高，改善投保积极性和扩大保险范围，努力为实现统一的联保来缩小城乡差距，如农民工和其他流动人口与城市人口在这个方面的差异问题。同时，建立和完善老年人住房保障制度和法律法规，让更多的人了解到这些政策制度的存在，真正发挥政策的作用。此外，应加强对人民群众养老意识的宣传，中国进入老龄化早已成为事实，不可避免的造成诸如劳动力人口下降等的问题，但是国人对于养老方面的认识还是相对缺乏，加强养老方面的意识，不仅能够有助于养老产业的发展，而且有助于国人享有更好的生活，有助于经济社会的发展，抓住人口老龄化发展进程中可能产生的优势。

（三）强化养老公寓建设政策支持力度。就现如今养老机构发展状况来看，老年公寓相比养老院来说并不普遍。对于利用原有养老建筑或利用原有地临时新建养老建筑，用于老年公寓经营活动的，应向当地政府部门提出申请，明确临时改变功能的用途和期限，经过政府部门批准合规后，可作为老年公寓使用。充分利用已有的符合要求的土地，进行有关老年公寓的建设。

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