炒房简史：智慧的购房者

马克思《资本论》的第871页有这么一段话：“如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至绞首的危险。”那么，中国房地产市场有多少利润呢？50%，100%，还是300%？我们不清楚。

但总有这么一群人，于楼市之间铤而走险，于政府、开发商、购房者之间周转盘衡，买进賣出，疯狂套现。这群人，就是老百姓口中常说的炒房客。今天，让我们翻开炒房简史，揭开炒房客的面纱，看清其中的逻辑关系。告诉大家如何识破套路，做一个智慧的购房者。

炒房的开始

1987年，中国地产才正式进人商业化阶段。第二年，也就是1988年，中国首个房地产泡沫在海南出现。地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”的说法。5年后，也就是1993年，由于海南房价已经被炒到非理智状态，首个房地产调控政策加急出台，随后导致海南房地产泡沫直接破裂，引发全国房地产硬着陆，全国房产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封，一片狼藉。

炒房这个概念是随着中国房地产市场的开始一并走入人们视线的。行业有句老活：儿炒必伤，上解下套。但是不同的是，炒股受伤的还是炒股者，而炒房受伤的却是“不知所以”的旁观群众，性质不同。

其实对于炒房被高位套死的人，刚需族可以被同情，但伪刚需无法被同情。因为从某种意义上讲，后者也是炒房客的帮凶。据统计，中国的自有住房率已经达到了93%，也就是说家家户户几乎都是有房子住的，而且很多三四线城市，人均不止一套房。但是为什么房子永远会紧缺呢？这就是炒涨的原理之一，囤货居奇。

同房不卖，导致市场更为紧缺，激化需求，房价上涨，再把钱砸进楼市继续买房囤着。几轮囤货居奇下来，房价暴涨，因为前期市场基础需求已经完全被消化，最后这部分人只能位居高盘，有价无市，等待着大跌的命运到来。

这些人就是那种万年不关心楼市，只要听到房价上涨就着急。动不动先来上一套，你问他为啥买房？“因为隔壁老王昨天刚买！”，房价不涨_才怪。

第一代炒房客

2000年的时候，中国楼市出现了一个神秘组织，叱咤风云，所到之处，当地房价一路狂飙。大家应该猜得到，那就是人口诟病的“温州炒房团”。这也是历史上，炒房这个行当第一次以抱团的形式出现在大家的视野中。

2001年8月18日，第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团开赴杭州。随后几年，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。此外，温州资本还先后大举进攻了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市。

但不得不佩服他们的眼光，到现在为止，重金砸下的这些城市依旧在全国城市综合竞争力中名列前茅。然而出来混总是要还的。

2010年，由于中国楼市爆燃，民怨沸腾，国务院印发了“国十条”重令。恍惚之下，全国楼市成交锐减，交易惨淡。

因房价暴跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债，纷纷被高位套死，大部分炒房客选择强行解套逃离市场，伤亡惨重。更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，当时炒房者认为中国房价今后不再可能出现大跌或大涨，对房地产投资前景已经不再看好。至此，叱咤楼市10余年的温州炒房团彻底灭亡。

看到这里大家是不是松了一口气？但是不幸的是，虽然大组织不再，但是炒房这个行当并没有衰落。而且接下来炒房散客们的小组织开辟了全宇宙最佳的商业模式。

接下来我们就来细扒一下真正的炒房手段。

新兴炒房客

炒房客想要找一个合作伙伴，政府？开发商？买房群众？开发商好像可以，和我们的处境一样。俗话讲，敌人的敌人就是朋友嘛。于是，炒房团和开发商成为了同谋伙伴。炒房程序是这样的：

1.炒房客以对象楼盘20%-30%套数购房，用很低折扣购房（签订高价格购房合同）；提供首付款；其中玄妙：开盘畅销带来人气；“炒高价格”：a.做高房价，做厚未来盈利空间。b.套取更多银行贷款，帮助开发商缓解资金压力。c.高的销售定价，帮助开发商挡住一部分权贵部门的寻租；其中，“首付款”可以通过合作的建安工程商用工程款的方式支付：a.做高建安成本，帮助开发商避税；b.建安公司获得更多业绩和项目资质；c.通过转包合同用工程款把首付款以3%低税率抽回；d.这些资金流通获得的收入流水让炒房团从银行获得更好的信用。

2.进入预售之后交房之前通过“退房”再销售交给接盘侠——真正的买房者；其中“退房”，可以避税；另外，有资金实力的炒房团还会给项目开发商提供高利贷，这对很多中小开发商来讲是救命的；所以越是调控，就越是炒房团出击的大好时机，推高的房价由真正的购房者埋单。

极端炒房客

大家是否还记得2016年上海爆出一个新闻“年薪10万的小两口负债3000万购置多套房产”，当时引来业界一片哗然。其实这个群体数量是特别庞大的，下面将要介绍一个极端炒房群体——“杠杆炒房客”。

他们的操作原理其实并不复杂，在楼市不限购且房价上涨的前提下，买一套房，然后去银行抵押，套出来的钱再买一套，租金抵月供，房价上涨。房价升值到预期卖掉第一套继续抵押买房，以此循环。甚者甚至可以连环到20多套房。这个玩法很恐怖，他们的收益是远超正常人想象的。

但炒房客始终满杠杆，他的风险又是巨大的，杠杆的存在让楼市必须只能涨不能跌，一旦下跌会引发炒房客资金链断开，然后就是连锁爆仓，楼市会连续跌停。

所以政府非常排斥炒房客，一方面是他们如此高额的赚取财富造成了社会不公平竞争，另一方面就是他们是不稳定的“炸弹”。

如果楼市下跌30%，只有一套房的刚需会死扛的，只要他们能还得起月供，就绝不会卖，自动帮政府锁仓。而炒房客没有多余的收入，一旦房租和月供之间的差额部分消耗完了他们的储备资金，付不起月供了，他们就必须卖房子，不卖银行也会帮他们卖。这种炒房客无限满杠杆能帮楼市暴涨，一样能让樓市暴跌。

所以大家现在能理解为什么政府特别希望最后接盘买房的是刚需族，而不是炒房客了吧。不仅怕房价上涨百姓买不起房，也怕他们控制不了炒房客这颗“炸弹”所引发的楼市剧烈波动，所以宁可不让他们入场。故政府制定了一系列政策都是针对炒房客的，限购限贷，甚至还有在全国有过任何一次贷款记录都不允许贷款的要求。只要卡死了银行贷款，不让炒房客上杠杆，那么炒房客就不再可怕，都是全款买房的话，真到了下跌那一天，炒房客也能死扛，就好像股市一样。

高级玩家

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，随后这句话爆红网络，说出了广大群众的心声。紧接着2017年便出台了一系列的调控政策，直接把炒房客限死，同时楼市进入冬天。

但真正的限死了吗？并没有。

某种意义上讲，高级玩家这部分人是属于长持投资客、入门6套房的高端玩家。大家一定很惊讶，在北京限购情况下，为何还能买这么多套房？

目前市场破限购的方法有两种，一种是假结婚，一种是代持。假结婚就是直接和业主结婚，把房子过渡到自己的名下，这种方法市场上并不多见。

代持就是通常所说的“借名买房”，总结起来无外乎不想登记自己的名字和无法登记自己的名字两种。它是合法的，可以参考合同法第52条，物权法司法解释第2条等及大量判决，代持本身就是一种合同约定，只要双发自主协商，中间没有欺骗或强迫，代持合同就真实有效。

这群高级玩家的玩法是这样的，去限购地找一个郊区老农，一年白给他3万元代持费，签署合同，等到过几年房价大涨后，全盘卖出。这里可能会有人问，几百万的房子写别人的名字，会不会哪天他翻脸不认人了，结果人房两空？但“缺乏制度的人性才会经不住考验”。如果签署了代持合同，房本原件握在手中，把房子再在银行做二抵，然后租出去，顺道再做个委托公证，这种风险就可以降低到零。其实还有更深的破购实操方法，这里不再详述。说这些的原因，其实就是想告诉大家，做到真正的限死炒房是不可能的事情，我们只能面对事实。

如何躲暗箭

通过以上历史线，我们带大家了解了炒房原理和炒房客的真实面目。购房者和炒房客的博弈是不可能胜利的，“明枪易躲暗箭难防”，你在明，他们在暗，怎么玩？但是最后我们要送给你几句话，教你如何躲暗箭，避免成为炒房的最后接盘侠。

1.炒房客是不可能被消灭掉的，要认清这个事实。作为购房者，你最大的敌人不是炒房客，而是你自己。买几百万的东西，连花一天的时间研究的功夫都没有，靠着看别人去哪儿买就跟着买，被高位套死是正常的。

2.如果你买新房，突然一个楼盘门庭若市，人满为患，而且楼价很高，你就要加一层小心了。一定要仔细比对它的位置和周边新盘的楼价、楼品，开发商品牌价值等等，找出10条它为什么价格如此之高的原因。搞不好里面排队买房的其实就是赚你钱的人。

3.如果你关注的二手房小区房价暴涨，去查其交易量，一般查中介网站或问当地中介就好。如果交易量很低，房价又暴涨。说明其换手率低，囤货居奇，不建议购买。

4.炒房客善于顺势而为，也就是炒概念。例如北京第二机场这个概念在2016年被开发商轮番念叨了好几轮。炒房客顺势入场，固安房价水涨船高。但是第二机场真有想象中那么利好吗？懂的人一眼就看明白了。政府每年都会放出大量的规划概念，但真正有用的却没有几个，所以别一头就扎进别人的圈套中了。

摘自子木聊房