宏观背景下建筑业未来发展的初探与启示——以万科地产为例

何未禹

（南京工业大学 江苏南京 211800）

1　建筑业现状与未来

由于宏观经济疲软、市场对房地产的期望持续下降、建筑成本不断触礁，从而建筑业的发展正在逐步放缓。不仅如此，由于我国人口生育率降低人口红利不再，以及资格证书挂靠审查逐渐严格，建筑业旧模式下以往繁荣现象正在减退，市场需求的微妙变化等因素都在影响着建筑业的发展。纵观2016-2017年，建筑业的危机总结为一下几点特征：

①GDP增速破“7”，建筑业增速放缓；②固定资产投资增速呈螺旋式下跌；③基建投资力道不足；④房地产投资增速降低时代；⑤建筑业产业集中度仍处低位；⑥建筑业产值利润率仍低于其他行业。

图1　12～15年各季度建筑合同份额

图2　12～15年房屋建筑施工面积

回顾2017年，我国建筑业的发展仍未脱离老旧落后的管理手段和粗犷式的发展模式，这样不仅限制了建筑业的健康发展，也让其在新时代的浪潮下，面临一系列挑战。不仅如此，由于建筑业过度依赖固定资产的投资规模，当我国的GPD增长不再以固定资产投资的形式增加，也无疑是对建筑业的一个巨大冲击。事实上，我国的房地产的库存量已经趋近于饱和，去库存是当今房地产业的一个重任。另外，一直被视为建筑业发展的脊梁的基建投资也进一步放缓增长，这无疑是给一个非常糟糕的讯号，给建筑业的转变无形中又增加了难度。

图3　2017年建筑业产值情况

然而也并非全是坏消息，以辩证的角度看，当危机和挑战降临时，一定有机遇存在，于建筑业也不例外。2018年我国建筑业可预见的机遇有以下几点：

（1）“一带一路”政策的提倡。从2013年我国提出伟大的一带一路政策至今，在各国的积极响应下，已经覆盖了约全球30%的地区，十几个国家的人民享受到了一带一路带来的优待和好处，而且保守估计这项政策在未来十年里带来的红利还会持续增加，总投资也会突破5万亿元。不管是出口业还是基建行业，都会在一带一路政策的带动下，完成又一次腾飞。

（2）“互联网+”行动计划。虽然互联网+行动是在2015年两会期间在政府报告中才被明确提出，但是这个顺应时代发展的新思想却在极快的时间内就对各行各业产生了巨大的影响。建筑业无疑是充当其冲，在这股势力的带动下，建筑项目、建材供应和建材采购在互联网平台下被有效贯穿起来，而销售渠道也因为互联网的存在被拓宽，建筑业由此从粗犷型向节约型的升级也变得容易很多。随着互联网时代的便捷深深渗透到建筑业中，许多设计院开始跟上步伐，做出转型，向互联网思维靠拢。

2　国家现行政策与态度

2.1　国家经济政策助推投资力度加大

2014年以来，我国建筑业出现了项目减、工程难接、资金紧张的现象，这是因为2014年国家提出经济发展进入新常态所以提出了四个转向，于是在这些政策影响下我国的经济压力加大投资变缓，所以造成了建筑业的困境。但是困境与机遇是相伴的，比如：

“南京江北新区”。江北新区是第三个国家级新区，在2015年的中国·南京金秋洽谈会上，就完成了1300亿元的项目签约，于是江苏省政府决定在基建设施上追加1200亿元的投资其中包括十条免费通行的过江隧道。在这个利好消息的推动下，仅仅五个月，江北的楼盘就销售了3000套。如今，江北新区的开发正在如火如荼的进行，地标建筑的建设也是有条不紊，江北新区正在成长为新的地区经济增长极。

“三驾马车”的新解释。“三驾马车”这个概念被提出之后就对拉动我国经济增长产生了深远影响，2014年在中央经济工作会议上又扩充了解释，那就是对经济增长的“支撑”、“基础”、“关键”作用。这些关于经济利好的政策和新的解释，都是给和投资紧密关联的建筑行业带来了福音，表明了建筑业即将迎来的大好机遇。

2.2　加强对建筑业的领导，提升建筑业的产业地位

建筑业一直是我国的支柱产业，这个地位是毋庸置疑的，改革开放以来，建筑业不进位国家的经济增长做出了巨大的贡献，还在消耗农村富余劳动力上体现了重大作用，所以国家一直以来都非常重视建筑业的发展。关于加强建筑业的领导提升建筑业的地位，从住房城乡建设部计划召开全国建筑业发展大会就不难看出，国家对其的重视。不仅如此，建设部还将以国务院的名义颁发红头文件，充分体现了领导对稳固建筑业地位重大决心和关心。在建筑业营改增的转变渡口，这样一份来自国务院的最高批示，无疑是释放出了一个政府必须加强对建筑业领导的重要信号。

3　企业与个人面对建筑业瓶颈如何转变——以万科转型为例

3.1　万科转型及其方式

在建筑业进入瓶颈之时，虽然大量企业都面临着难以自保的的危机局面，但也不乏激流勇进的有志之士突出重围完成了涅槃重生的华丽转身。地产业的一哥万科集团便是其中一个，而它除了应对危机完成了轻资产快跑之外，一系列公司内部的改革和政策，比如把公司的设计部营销部从企业内部剥离，不仅领跑了建筑企业的内部重组，更是给其他企业造成了巨大压力。

万科高级副总裁张纪文对于这些内部改革的举措做出了解释。他表示“万科将会以团队为单位创建各个独立的公司，而万科只会是公司的股东之一”。对于这个解释，张纪文有两层意思。①就算建筑业进入了低谷，万科也绝对不会裁员，而是把团队剥离出去，万科作为股东去投资自己的员工。②从万科剥离出去的团队，将承接且不仅限于万科自己的项目。万科的这项举措，对混乱的建筑行业来说肯定是一个重大的冲击，但是对于设计院、代理行和营销公司来说，却又是一个希望。

万科在转型中采用过的方法是值得建筑从业者的借鉴的。企业在面临危机时的转型总是有各自的原因，归根到底还是市场原因。然而不同企业在转型是通常都会采用不同的方法。比如万科的老对手，万达企业，在转型是则采取了直接裁员的方式。而万科，不同于万达的一刀切式的强行瘦身，用内部重组+投资占股的方式来渡过这段危机，不管是对万科的员工还是对万科的领导层，都是一个温柔且更加有效的手段。因为从万科的剥离出去的专业团队自己本身在行业内就有着强势的影响力，再加上万科投资的光环，势必比其他创业公司更被看好。另外，万科本身也有望从这次投资中积累经验，继而在全国其他范围内开展其他下项目的投资。这无疑是一个双赢的局面。

万科设计研究院，也就是早年的“万创”，一直是万科引以为傲的部门之一，所以这次企业内部重组，剥离出去的万科设计研究院无疑是最具影响力的团队之一。而这次万创作为独立企业重新崛起，极有可能会再创佳绩，再度成为国内最有影响力的设计院，也同时会给乙方市场带来巨大冲击。

3.2　万科转型给企业带来的启示

在建筑行业的寒冬和建筑企业的转型的两大冲击下，设计院承受着外部市场和内部行业的双重压力，大型设计院规模尚且能夹缝中生存，小型设计院的发展之路则是举步维艰。不过中国市场巨大，传统设计院并非走投无路，只要抓紧转型也同样可以转危为安。而转型的方向有以下几点：

3.2.1设计院精简机构，投资孵化器及建筑师

和企业一样，设计院的转型也可以从“瘦身”着手。传统设计院需要让建筑、结构、水电专业自立门户，独自去面对市场，去承接不仅限于设计院内部的设计任务。设计院本身从管理机构变身为孵化器，给予每个团队每个设计师足够的发挥空间和接触市场的机会，风险与收益并存，才能让他们充分发挥自己的优势和积极性。而设计院作为前期投资的最大股东，放开了手的同时，也扩大了共享成果和后期收益的空间，完美实现了“大而全”到“小而美”的转型。

3.2.2转型承包商，交钥匙工程全程服务获取生存

对于传统设计院，可以效仿万科的团队剥离这种保守模式，但并不意味着只有这一条路。对于有野心有实力的设计院来说，还可以采用举行承包商的优势，另交钥匙工程全程服务的模式获得转变。尽管这种方式需要设计院有很强的实力，但这条大而强的模式一旦走出来，势必会傲视群雄，成为行业的翘楚。

3.3　万科转型给建筑师个人带来的启示

在面对整个建筑业转型的大趋势下，只有企业和设计院的努力是远远不够的，每个建筑师自身也要充满危机感，熟悉在新时代的生存方式和应具备的技能。总结下来，可以从以下四点着手，提升自己作为一个建筑师的素质。

①要提升自身业务素养，一个设计综合能力过硬的建筑师总是能受到各单位的欢迎。②要会审视夺度，能看清局势，对自己的职业规划、个人理想有一个清晰的认识，并不断付诸努力。③要会与时俱进，熟练掌握互联网时代下的新技术，成为“一片手工制图者中最先使用软件制图的人”。④作为一个未来建筑师，必须重视用户体验和产品创新，积极与环境接触到的人沟通，阅历的沉淀对建筑师思维的帮助是巨大的。

4　结语

行业的发展不能总是保持令人羡艳的高速发展，一个行业总有其自己的生命周期，建筑业也不外乎如此。作为我国经济核心产业，虽然目前的发展遇到了瓶颈，但建筑业的生命还远远没有走向衰落，回顾过去几年的建筑业，我们已经走出了最低谷的泥泞。“上帝总是眷顾那些有所准备的人”，无论是企业与个人，面对我国全面改革开放的深入、挑战与机遇并存的浪潮，做到内外兼修——提升自身实力的同时寻求突破的思维，才是能够适应时代变化的智慧做法。

[1]张爱琳，梁爽.互联网+信息化技术促进建筑业转型升级[J].价值工程，2017（12）.

[2]胡 斌.万科轻资产转型与企业价值实现[D].安徽工业大学，2016（6）.