我国房地产税收改革的现状及策略

段君

摘要：随着我国房地产经济的不断发展，出现了因房地产经济的变化而产生一系列问题的现状，其中房价一直处在较高的水平与有钱也买不到房这两个问题较为突出，一直没有良好有效的解决方法。此外，我国房地产经济也极度需要对税收进行宏观调控。

关键词：房地产 税收 改革 策略

一、我国房地产税收存在的问题

（一）重复征税问题严重

一直以来，国内房地产税收都处在个较为异常的状态，一些较为简便征税的关节存在有重叠征税的情况，但那些迫切需要强化宏观调控的关节却没有进行适当的征税。房屋建筑物因为使用了宅基地面积，所以向其征收房产税是理所当然的，然而诸如厂区等，向其无房用地征收土地使用税对企业集约用地起到了显著的推动作用，因此再向其征收房产税是不合理的，重复征税现象越发显著。

（二）税系架构不够健全

除了重复征税这一问题外，我国房地产还存在着税收架构中缺少部分必需的税种的问题，导致了我国财产税收体系还不够健全，财政收入减少，税收应有的调整贫富差距的作用无法充分发挥出来，进而给实现税收公平带来了一定的困难。此外，在有关个人具有多个房产等占用社会经济資源的情况上，一直未设置出能够有效的管控特殊的财产行为税种，使得房地产价格没有得到很好的管控，对于社会财富的分配方面上不够合理。

（三）税收管理难度大

房地产业目前所进行的各个税收，无论是税种、收入数额或是收入架构，都有着较为明显得增多，而这些均是因为房地产市场的持续发展及对税收管理的持续加强，但是其中同样还存在一些严峻的问题给税收管理带来了一定的难度。首先，涉税信息的可靠性不强，计税凭据的真实度不高，使得房地产税收受到损害。其次，纳税人的申报意识与申报质量较差。假报销售收入、成本虚列等等不良行为层出不穷。再次，房地产市场的规范性有待提高，投资架构单一，不符合时代多元化需求。最后，没有完全的进行税收改革，这使得房地产业税收的长期增加造成了一定的阻碍。

二、加强我国房地产企业税收管理的策略

（一）消除房地产重复征税

1.建立持有土地“一税调节”制度。所谓的“一税调节”是说，将所有的税收关节进行统一，仅征收一类税种，通过这样的方法来达到建立完全调节的税收机制的目的。如果企业拥有且占用国有土地进行生产经营活动的话，那么在已经征收了土地使用税的前提条件下，就不能再对其实行占用土地价款应并入房产原值计算征收房产税的要求，而是应该实行原有房价税的相关法规要求。

2.实施房地产流转环节“一税到底”办法。所有的流转环节税收都可以一定程度的进行转嫁，其在房地产“供应一消费”价格中占据着极为关键的位置。房地产流转关节主要是征收增值税，因此就不需要再次征税其它含有流转税特性的税收，避免造成重复征税，导致房地产销售价格异常上涨。

（二）重塑房地产调节税系

1.撤并耕地占用税和城镇土地使用税。耕地占用税指的是对使用耕地资源来建房而向其征收的一个税，纳税人要在使用耕地的那一年开始交纳土地占用税，而后一年起则变为征收土地使用税。可以看出土地占用税主要目的在于保卫耕地资源，其和土地使用税在征税对象上的不同之处是土地资源形态。然而由于这两种税的征税对象都能够被称作“土地”，同时使用耕地都必须把其过户成国有土地之后，方可成为产权，因此可以把这两个独立的税种合并成“土地占用税”，把“耕地”当作一个独立的税种。此外有关存量房占用土地，可以实施加征一定成数的税款或是按照提高50%～100%的比率来进行征税。

2.停征或取消土地增值税。土地增值税政策出台最初是为了避免房地产通过炒买炒卖的手段导致贫富加大的情况，其原本是对商业性囤积销售住房行为所征税的个税，防范房地产倒买倒卖的不良情况。然而，土地增值税在法律要素的设立于征管的实际操作过程中都与最初的目的相违背，其把征税对象锁定在了一切销售或转让房地产，更甚于还包括了唯一住房销售，愈发的凸显出了流转税的特性。根据相关法律规定，个人销售住房是暂时免收土地增值税的。然而如果把征税对象定位在房地产企业身上，那么房地产企业则会把其交纳的土地增值税转嫁到购房者的身上，从而使得房价持续高涨。要想防止财政需求出现不足，那么可以把房地产增值税的税率上调到17%，或是再增加新税种来代替土地增值税，以此来充分发挥财产行为税宏观调控的作用，减少地方财政因为营改增所产生的不良效果，同时加快培养地方主体税种的工作。

3.设置具有较强调节能力的新税种

设置调节能力较强的新税种，主要有以下两类。一是新增遗产税，遗产税是指已判定死亡的公民在境内外所遗留下来的所有财产与已判定死亡的非公民在境内的遗留的财产，向其真实的继承人及法定时期内受赠人所征收的一个税。遗产税的详细法律要素内容与稽征管理的方法可以依照以前的相关遗产税规定来对其作出适当的整改后再颁布实行。通常情况下，由于遗产税采取的是“起征点”的办法，在起征点之下的遗产不需要缴纳遗产税。新增遗产税将能够合理高效的调整社会财富的积存及分配，同时完善地方税系，且在一定程度上的提高地方财政的收入。二是新增不动产调节税，不动产调节税指的是将纳税人持有或管理的不属于生活、生产经营直接使用的不公产来作为对象，对其房地产价格征收赋税的一个税。其作为财产行为征税，并不具备有赋税转嫁的特性，是归属于地方税务局进行稽征管理，税款也将计入到地方财政账上。

（三）加强税收管理的力度

对于企业而言，首先，企业部门与部门之间应该相互配合税收管理工作的开展，加强联系，同时竭力得到相关税务部门的支持，与相关部门建立起信息的平台，确保税收信息的真实性。其次，要加强管理措施，贯彻落实管理要求，确保管理到位，使税收征管能够更具规范性。再次，加强稽查工作的进行，让税收的管理能够更为法制化。最后，构建起完善的监控机制，加强税收管理的信息化程度，可以通过信息、网络等方式来提升税务管理的质量和水平。