京沪二手房下跌，到底意味着什么？

叶檀

北京二手房价下跌。今年2月，链家二手房成交量环比明显减少54.9%，同比下滑73.5%，均价环比小幅下跌0.5%，同比下跌8.6%。

我爱我家的2月实际合同签单量较1月下降了49.5%，较去年2月下降了72.9%，仅高于2017年5月、6月。

从去年10月份开始，网签量连续三个月上涨。今年2月，终止了如虹的势头，2月北京二手住宅的成交均价环比1月下降0.7%，延续了2017年5月以来的连续下跌势头，2月数据不好，主要是因为春节，大家吃吃喝喝，不看房。

京沪是中国房价最高的两座山峰，现在却成为房地产下跌的风向标，难道中国房价真的要全面下跌？

不可能。

风向标城市，不再是风向标。这两座城市，如同被压在五指山下的孙猴子，动弹不得。

京沪被控制，为的是其他经济脊梁能够硬起来。

北京户籍和常住人口双双下降，是1978年以来第一次。按照北京统计局、国家统计局北京调查总队的数据，2017年末北京常住人口2170.7万人，比上年末减少2.2万人，户籍人口1359.2万人，比上年末减少3.7万人。北京户籍人口1978年以来首次下降。

上海早就降了。上海统计局的数据，2015年，上海常住人口缩减了10.41万人。2017年，上海常住人口2418.33万人，比上年末减少1.37万人，这是从1978年改革开放以来，第二次出现人口规模缩减。

不是大家不想进，门变窄了，进不去。

2017年9月27日，中共中央、国务院关于对《北京城市总体规划（2016年-2035年）》的批复正式公布，北京人口规模控制的数字：2300万，2020年以后长期稳定在这一水平。这是根据北京的水资源计算出来的数据。

2016年，上海公示的2016-2040年的城市整体规划草案提出，2040年，上海的常住人口控制在2500万左右。2015年，上海常住人口已经达到2415万，25年里，上海只剩下大约85万个常住名额。所以，有人说，魔都开始“驱魔”了。

上海控制人口原因何在？為了治理“大城市病”。网上有个推算是这样的，上世纪80年代，上海市中心达到人口密度5万人/平方公里，后果很严重：人均住房面积4平米，汽车平均时速4公里，比步行还慢，公交车上1平米站13个人。

痛定思痛之后，如今努力的目标就是控制人口密度在1万人/平方公里以下。从90年代至今，上海城区面积迅速扩张到2600平方公里，这个大小已经是极限。按每平方公里小于1万人推算，人口规模不能超过2500万人。

无论如何，这两座城市被摁住了头，其他城市招着小手，绝尘而去。南京、成都、武汉、宁波，二三线城市都在对大学生放低门槛。

燕郊房价是跌了，你放开人口、放开限购试试？

京沪是成熟市场，二手房交易是绝对主力。一线城市，二手房交易撑起了大半壁江山。

按照链家研究院的数据，2016年，全国二手房交易规模占住房交易总额的比例达到41%，一线城市、某些二线核心城市二手房交易额已达新房的2.1倍。

北京、上海和深圳二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%和60%。二线城市中，南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%。

北京、上海房地产最大规模的建设期已经过去，现在要靠经济增长来支撑，主要靠存量房周转。

纽约曼哈顿房价会下跌吗？会，但仍然是美国甚至全球房价最高的地方。

京、沪有一天成为国际最重要的都市，其中的金融区、商业区、高科技区，房价不可能跌，现在是在高位盘整。

除了京沪等地外，按照国家统计局的数据，唐山、昆山、清远、西安、重庆、南宁、东莞、大连、中山等城市的二手房价环比还在上升，环比都在3%以上，真是一片莺歌燕舞。

京沪规划强硬，限制政策不放开，市中心人口疏散，接下来肯定是同一城市群的其他核心城市的发展，补涨，比如一直被忽视、被搞得有点不自信的石家庄。

摁住了京沪，其他核心二线城市二手房价、城市群的节点城市价格，也在补涨。

京沪常住人口下降，抢保障房资源的少了。2月份，北京1162套新房网签量中，568套为共有产权房，占48.9%，将近一半北京人在“买共有产权房”。

本地居民有保障，炒房者被控，二手房价自然也就比较平稳了。但从长期来看，安全垫最厚的城市，依然在热门的一二线城市，城市群里的中心城市。