房地产开发企业土地增值税税收筹划案例研究

(重庆理工大学 重庆 400050)

一、引言

房地产开发企业作为土地增值税的主要纳税人，在符合国家税收法律法规的情况下合理地降低土地增值税税赋是其主要关注点。对于房地产开发企业而言，其土地增值税税收筹划的方法主要表现在两个方面，其一可以通过合理制定商品房销售价格；其二可通过尽可能的增加可扣除项目金额，即围绕土地增值税适用税率和扣除金额两个立足点进行税收筹划，以实现企业税后收益最大化。

二、土地增值税税收筹划具体案例解析

(一)利用房产项目销售价格进行税收筹划

案例1：某市房地产开发公司准备销售一幢普通标准住宅楼，市价为1800万元至1900万元。该房产公司为取得土地使用权支付的金额为200万，其开发成本为900万，发生的利息费用不能分摊至各房产项目。假设该房地产项目开工日期在2016年4月30日前且采取简易计税办法，适用的城建税税率为7%，教育费附加税率为3%，该市房地产开发费用以10%为扣除比例，则该房地产开发企业应怎样定价使其房价在同行中较低具有竞争力，同时又获得最大利润。

根据我国税法相关准则，房地产企业销售普通标准住宅，若收入减去扣除项目合计金额的增值部分不超过扣除项目合计金额20%的部分，土地增值税予以免征。因此，20%这一临界点是对土地增值税进行税收筹划的关键点。此时，可假设该房地产开发企业扣除与转让房产有关的税金外的全部扣除项目金额为A，对外出售的房产项目总金额为X，则与转让房产有关的税金可表示为：5%X(1+7%+3%)=5.5%X(其中，5%表示采用简易计税方法计算的增值税)。

而纳税人若要享受土地增值税起征点的税收减免政策，最高销售价格可表示为：X=(A+5.5%X)×(1+20%)，从而可以得出X=1.285A，该式可以理解为：若纳税人最高销售价格为扣除与转让房产有关的税金外的全部扣除项目金额的1.285倍，该企业实现土地增值税的税收优惠，同时获得较高收益。

如果纳税人想要提高商品房销售价格从而提升经济利益，则只有当价格提升创造的收益超过由此新增的土地增值税和与转让房产有关的税金的金额，提价才能真正为企业创造收益。假设该房地产开发企业提高价格后增值率不超过50%，价格提升Y个单位，则新的售价为X+Y，新增的销售税金及附加为5.5%Y。允许扣除的金额合计为：A+5.5%X+5.5%Y，则需要交纳的土地增值税为：(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%(其中，30%表示增值率不超过50%时对应的土地增值税税率为30%)。而企业要获得真正的利益，就应当满足：Y>(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)*30%+5.5%Y，从而可以解得：Y>0.095A，该式可以理解为：只有当提价部分高于扣除与转让房产有关的税金外的全部扣除项目的0.095倍时，提价才能真正创造收益。

针对案例1，该房地产开发公司扣除销售税金及附加外的可扣除项目金额合计为：200+900+(200+900)*10%+(200+900)*20%=1430万元。若该公司要实现土地增值税减免政策，同时创造较高收益，则最高销售价格应为：1430*1.285=1837.55万元，此时获利306.48万元；当价格位于1800万至1837.55万这个区间时，收益均小于306.48万元。其次，若公司要适当提高售价，则提高的价格应高于1430*0.095=135.85万元，即是销售价格应不低于1973.4万元，此时的加价才会真正新增利益，为企业创造价值。

(二)利用利息费用和加计20%扣除政策进行税收筹划

案例2：某房地产开发公司销售普通标准住宅，土地使用权取得的成本为500万，房屋开发成本为1100万，假设当地政府规定的利息扣除比例分别为5%和10%，则假设该公司能合理分摊且能提供金融机构证明的利息为100万和70万时，该公司应怎样进行房地产开发费用的税收筹划。

我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能合理分摊，并提供金融机构证明的，允许按最高不超过商业银行同期贷款利率计算的利息金额据实扣除。除开财务费用，诸如管理费用和销售费用等，按照《实施细则》中规定的取得土地使用权支付的金额和开发成本之和的5%以内扣除；若财务费用不同时满足以上两个条件，则财务费用不得单独扣除，开发费用比照上述按10%以内的比例计算扣除。由以上分析可知，房地产开发企业可事先测算两种计算方法对开发费用的影响，选取较大扣除金额进行合理的税收筹划。

针对案例2：若假设房地产开发企业的财务费用不同时满足以上两个条件，则允许扣除的开发费用限额：(500+1100)*5%=80万。因此，当该房产公司发生的100万财务费用应尽力争取满足以上两个条件，使财务直接按100万扣除，同时其他费用还可按(500+1100)*5%进行扣除，从而扩大扣除金额减少企业税赋；但当该公司同时满足两个条件的财务费用为70万时，由于70万<80万，则发生的利息费用应不按项目进行分摊或不出示有关金融机构的证明，如此便可增加10万元利息扣除金额，从而合理降低税赋。

此外，除了利用利息费用扣除的两种方式进行税收筹划外，房地产开发企业应充分利用该行业加计20%扣除这一政策优惠。房地产开发企业可以通过适当增加开发成本中的基础设施费以及公共配套设施费等，一方面可以利用加计20%扣除这一税收优惠，达到节税目的；另一方面做好商品房配套设施建设也有利于提高商品房销售价格，从而增加收入。

三、总结

通过对以上两个案例的解析可知，房地产开发企业对土地增值税进行税收筹划有两个关键点，其一在于合理确定销售价格，其二在于合理增加扣除项目金额。房地产开发企业可以事先对其房产项目的增值率做出估计，在此基础之上利用合理定价的方法，不仅可以使自己在行业中具备较高的竞争力，同时还能使自身获得最佳利润，而不是盲目提价。其次，房地产开发企业应充分考虑利息费用扣除的两种情况，事先做好测算，从而达到合理节税的目的。

[1]杨丹,王艳红.房地产开发企业土地增值税的税收筹划研究[J].时代金融，2017,(14):67-72

[2]刘玉爱.浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J].中国集体经济，2016,(03):16-19

[3]李敏敏.房地产企业土地增值税税务筹划[J].财会通讯，2015,(21):42-46