房地产企业所得税纳税评估

(云南财经大学财政与公共管理学院 云南 昆明 650000)

一、房地产企业所得税纳税评估特点分析

(一)房地产行业的特点分析。房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。与其他行业相比，房地产企业主要存在如下几方面的特点：(1)投入资金量大；(2)产业链长(3)营销体系复杂。

(二)房地产企业所得税纳税评估特点分析。由于房地产企业税收经济活动具有很强的行业特殊性,特别是企业所得税的计算涉及到企业的整个经营流程，这也就意味着房地产企业所得税的评估也必然存在着特殊性。其特点主要有以下三个方面：(1)房地产企业成本费用核算复杂，评估难度大;(2)第三方信息采集对评估工作的开展影响直接;(3)数据指标分析较多的应用在房地产企业所得税评估中。

二、房地产企业所得税纳税评估存在问题及其原因分析

到目前为止房地产企业所得税纳税评估已有十余年的时间，毋庸置疑，在一定程度上我们认可这十年的评估工作对房地产行业产生了积极影响，提高了企业的税收遵从度。但我们更不得不忽视我国现阶段房地产企业所得税纳税评估工作仍不够完善，评估工作的开展大部分依靠评估人员的经验判断，评估指标的运用仍然较少，始终未能形成一个较为完整科学的评估体系。目前，在进行评估时普遍还存在着评估法律依据不完善、评估智能化水平不够高、评估人员综合知识欠缺等问题，这些问题严重阻碍了评估工作的顺利开展。

(一)房地产企业评估相关法律法规不完善。主要体现在房地产纳税评估法律依据缺乏和房地产企业所得税成本费用扣除标准不明确等方面。文件对于成本与期间费用的划分存在一定的模糊地带，部分扣除标准不明确，导致企业在按预计计税毛率计算所得税时把本应计入开发成本的项目计入期间费用，使得企业在特定年度少缴企业所得税。

(二)单一的税收控管手段影响征管质量。现阶段基层税务机关对于房地产行业的控管手段还比较单一，信息管税的应用在房地产行业还稍显不足。从税务部门管理角度看，目前在对房地产业的管理中，城建部门管理房地产企业的立项审批等，地税部门管理房地产企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票，而在日常的管理中，除了企业在季度终了后和年度终了后按时进行季度与年度的所得税申报外，国税部门对于房地产的开发进展等情况税务机关知之甚少。

(三)评估信息采集不完整制约评估准确性。从纳税评估程序的四个阶段来说，作为第一环节的案头审核分析阶段，首先要做的就是数据信息的采集工作，只有采集了所需的数据后才能进行有效的分析。而数据的采集是多方面的，包括税务机关内部系统的数据、企业报送的数据、外部第三方的数据等。对于房地产企业所得税纳税评估需要的涉税数据信息,如开发项目数、完工时间、建筑面积、预售收入情况等,若仅仅依赖企业自主申报，可能导致纳税评估所需的涉税信息的不完整，甚至信息本身的真实性也令人存疑。因此，若想取得较为完整，准确的企业涉税信息，就需要税务部门与其他部门加强协调合作。但目前税务部门与其他相关部门还缺乏实质性的沟通，对于整个房地产行业的管理仍各自为政,特别是政府未能出台规范性文件对各相关部门在房地产行业的管理问题上的职责予以明确，使得税务部门在获取信息上处于被动地位，能否取得第三方信息不仅取决于信息的保密程度有时甚至取决于部门领导间的私交关系。

信息沟通机制的缺乏，往往导致评估时所需采集的第三方涉税信息不完整，然而第三方信息的采集对于房地产企业纳税评估的顺利开展具有直接的影响，特别是对其收入成本的准确核算极为重要。只有在获取了土地局以及住建局等部门提供的信息，才能较为确切的掌握企业的土地成本以及实际销售情况，但若是未能取得完整的第三方信息，只是仅仅对纳税人提供的资料进行核实，就不能对房地产企业相关的成本和收入做出准确的核算。因此，第三方信息的欠缺将严重制约着评估的准确性。

(四)评估指标体系不完善影响评估效率。纳税评估指标按数据采集来源和指标内容可以划分为税收指标、财务指标、其他生产经营指标，但纳税评估指标若按应用范围则可分为通用指标和行业指标。在《纳税评估管理办法(试行)》中对纳税评估所依据的通用指标虽都有进行说明，但每个行业都存在着其固有的特性，特别是对于房地产行业，其纳税评估指标更具行业特色。但在现阶段的实际评估中，即便设置了评估指标，评估指标的预警值却仍难以进行准确设置。一方面是因为预警值在设置时必须充分考虑企业地区差异、经营规模、经营类型等不同因素，使得预警值由各地税务机关自行制定而缺少规范，各地在设置预警值时难免存在一定的随意性和盲目性,进而影响预警值的准确；另一方面的原因是房地产行业指标所需的数据信息较广，但因企业申报数据不全以及税务部门与其他部门间的信息沟通不畅等都导致指标体系所需数据缺乏。

评估指标体系的不完善，使得评估指标的存在在一定程度上形同虚设，评估人员无法有效的利用指标分析寻找到企业潜在的税收风险点，甚至在某些情况下，因为预警值设置不当，导致评估人员被指标误导，花费大量的时间和精力在某些不必要的方面，以致影响了评估工作的进度和整体效率。

三、完善房地产企业所得税纳税评估对策研究

近年来，房地产企业所得税评估工作的开展取得了一定的成果，从房地产行业来说，其税收风险意识提高了，企业经营也更加规范了；从税务机关内部来说，税务干部逐步树立了行业评估的理念，对房地产行业的评估工作也不断的走向成熟中。但不能否认房地产企业所得税纳税评估仍存在着诸如法律规范不完善、税收管控手段单一、评估人员综合素质不够高、指标体系不完善、信息采集不完整等问题。因此，如何有效完善房地产企业所得税评估显得尤为重要。在完善企业所得税纳税评估上应分三个层面进行，首先是对诸如《税收征管法》等作为顶层建筑的法律规范进行完善，其次是对基层税务机关在进行房地产纳税评估中的“人”和“机”两方面有效结合提升，最后是对房地产企业所得税评估具体操作时应用到的指标体系和行业模型进行完善。只有这三个层面都得到有效的完善和加强，才能真正的促进房地产企业所得税纳税评估的发展。以下本文将从如何完善房地产企业纳税评估法律规范、加强房地产企业所得税纳税评估管理和完善房地产企业所得税纳税评估指标体系三方面对其进行论述。