多主体供地是我国土地使用制度的重大突破

文/肖和舜（上海）

日前，国土部部长姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这意味着，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。

改革开放以来，政府始终垄断土地供应，低效闲置的存量工商业用地需要盘活用作经营性项目使用时，必须先由政府收回土地使用权，对原土地使用权人作适当补偿后将土地纳入土地公开出让程序。这种资源配置方式虽然有利于土地市场的统一规范，但也不可避免地造成资源错配和效率低下。于是，近年来不少城市拥有土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但各大城市商业办公用地总体过剩，存量工商业用地向办公用地转型升级的路子越来越窄。

2017年以来，在充分尊重和保护集体建设用地使用权基础上鼓励建设租赁住房，是对现行土地制度的突破。存量工商业用地盘活也一样，大城市的存量用地主体多元、区位优良，且有一定的配套基础，具备再利用的先决条件。用地主体可以自行开发，或者引入开发商、社会机构来开发；如果规划允许并具备公共配套条件的，用地主体可在补缴地价（住宅地价和工商业地价差）之后，申请转做商品房开发；引入开发商或社会投资机构后，用地主体以土地或预期收益作价入股，完全可以足额缴纳土地出让差价。不管是开发面向城市居民的租赁住房，还是开发商品住房，都有利于土地和住房形成多元供给，这是房地产供给侧结构性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。