无权处分框架下房屋买卖各方当事人的利益衡量

毛海波 陆 静

一、从两起案例引发的思索

案例一：上海市某房屋（以下简称“涉讼房屋”）的产权人为周某及其丈夫与成年儿子。经某中介公司居间介绍，洪某（买方）与周某（卖方）就涉讼房屋签署《上海市房地产买卖合同》。双方约定涉讼房屋的转让价款为人民币275万元（以下币种相同）。双方还就付款时间、方式、交房时间、违约责任等相关事项进行了明确的规定。双方在签署该协议时，周某并未提供其余两个共有权人的出售房屋授权委托书。

当日，该中介公司与洪某签署佣金确认单，约定就该中介公司提供的居间服务，洪某应向其支付居间服务费27500元。

之后因除周某外的其余两个共有权人拒绝在房屋买卖合同上签字，导致该买卖合同无法履行。经协商，洪某与周某解除了该买卖合同。

该中介公司认为其已经促成了洪某与周某之间签署房屋买卖合同，故洪某应全额支付27500元居间佣金。因洪某拒绝支付，故其将洪某诉至法院。①参见上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初495号民事案件。

案例二：上海市某房屋（以下简称“涉讼房屋”）登记在李某及其父母名下。李某与文某在上海市某中介公司的居间介绍下，签署了房地产居间协议1份。协议约定涉讼房屋的转让价款为443万元。文某为表示购买诚意，向中介支付意向金5万元，如卖方在该《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转化为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。协议另就其他事项进行了约定。李某与文某皆在该协议上签字。当日，双方还签署了《房屋买卖合同》1份，就房屋买卖的相关事项进行了协定。李某则签署定金协议书1份，明确其因出售涉讼房屋，收取5万元定金，该定金交由中介公司代为保管。之后李某以其父母不同意出售涉讼房屋为由，拒绝与文某签署上海市房地产买卖合同。文某故而诉讼至法院，请求判令李某双倍返还定金共计10万元。①参见上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初2610号民事案件。

二、无权处分情形下的房屋买卖合同效力探讨

（一）合同效力的规则统一

上述两个案例有个共同的特点，皆系部分共有权人在未经其他共有人同意的前提下出售房屋，属于典型的无权处分，即出卖人在无处分权或者完全处分权情形下，将房屋出售于他人。我国《合同法》第132条规定：“出卖他人之物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。”同时，《合同法》第52条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从上述两个条款分析，立法者明文规定出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，同时又没有彻底的否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的效力。立法者试图兼顾交易安全价值和效率价值的立法目的十分明显。②参见奚晓明：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第70页。然而，上述规定并未回答如果无权处分人事后未取得权利人的追认或者取得处分权，则买卖合同的效力如何。事实上，理论界对此亦存在合同无效说、③参见洪逊欣：《中国民法总则》，中国台湾地区三民书局1989年版，第321页。效力待定说，④参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版，第226页。以及合同完全有效说⑤参见韩世远：《无权处分与合同效力》，《人民法院报》1999年11月23日。的争论。司法实践的类似判决亦是五花八门，这严重影响了裁判的统一性与权威性。为统一司法裁决，最高法院于2012年出台的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条对此进行了明确的规定。⑥其内容为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能移转，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规则，无权处分人出卖他人之物并不导致买卖合同无效，在出卖人无权取得处分权或者得到处分权人追认后，买受人可基于有效合同约定向出卖人主张违约责任。因此，上述两个案件中，双方缔约的买卖合同皆应被认定为有效。

（二）区分原则的深入理解与适用

最高法院的上述司法解释规定在一定程度上解决了无权处分的问题，但实践所涉情形较为复杂，比如就动迁安置房而言，各地政府往往会规定，在被安置人取得该房屋后3-5年不能出售，如果出售方违反该规定出售了房屋，则买卖合同效力如何？又比如一些地方会根据当地特点规定福利性、保障性住房的出售、出租限制规定，这些住房的目的有些是为了保障特定身份人群的实际居住权利，因此在产权证上会详细规定其对该房屋不能出售与出租，但如果产权人违反该规定出售或者出租了该房屋，则合同效力又如何？这些问题并未在司法实践中得到统一认识，这实际上还是涉及对上述司法解释法理基础的认识问题。

上述司法解释条款的本源在于民法的区分原则。所谓区分原则，是指将引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为予以区别的原则，在我国即为将负担行为与处分行为予以区分。负担行为者，系指发生债务关系（给付义务）之法律行为，又称为债权行为，例如买卖契约，出卖人负有交付其物并移转其所有权之义务，而买受人负有给付价金及受领标的物之义务。处分行为者，系指直接使标的物权利发生丧失、变更之法律行为，例如出卖人以移转所有权之意思，将动产交付于买受人或办理不动产所有权移转登记。①参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第4册），中国政法大学出版社2005年版，第121-122页。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见《物权法》已然接受了“区分物权变动的原因与结果”的原则。既然原因行为（负担行为）与结果行为（处分行为）之间已经进行了区分，那么出售人是否对标的物享有处分权仅影响到买受人是否可取得物权，但不影响买卖合同的效力，这是上述司法解释的理论依据。进一步扩展解读，既然出售方对标的物没有处分权都不影响合同效力，那么在出售人（甚至出租人）对标的物享有所有权的情形下，其对标的物的出售（或者出租）所签订的合同效力应当被认定为有效。至于地方政府出台的对物权是否可以变动、何时才能变动的限制性规则针对的系处分行为而非负担行为。法院如果以上述限制性规定否定买卖合同（或者租赁合同）的效力，则既违反了《合同法》第52条的规定，也违背了上述司法解释条款的精神。②当然，实际情况相当复杂，有些地方保障房针对的群体非常特殊，经过严格的筛选才确定购买资格，里面涉及居住权的问题和社会公共利益的问题。对这些极为特殊的情况，法院在认定合同效力时会考虑是否损害了社会公共利益而无效。但从总体而言，由于公共利益是一个抽象的概念，法院应当本着维护合同效力的原则，对此适用应慎之又慎。

三、在法律规则下对当事人意思表示的探寻

（一）买卖合同的“可交易性”：居间成功的基准

既然无权处分情形下经中介公司居间介绍的买卖合同仍为有效，是否意味着中介公司已然完成居间义务，可向买卖双方收取佣金，这需要结合居间的本质属性予以认定。我国《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第426条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，有观点提出，既然中介已经促成了房屋买卖合同的成立，表明其已尽到居间义务，有权收取佣金。事实上，从上述法条规定并不必然得出该种结论。就房屋买卖而言，买受方经中介介绍签署买卖合同，固然是其必经程序，但其目的并非仅止于此，其系希望凭借该买卖合同办理过户手续并取得房屋所有权。因此，从当事人的真实意思表示分析，其所签订的合同应当具有“可履行性”，而只有出卖方享有处分权才能完成处分行为，进而实现物权变动的目的。

以上述第一个案件为例，周某虽系房屋的共有权人，但因该房屋尚有其他共有权人存在，且其并未获取其他共有权人出售房屋的授权委托书，故其虽与洪某签署了房屋买卖合同，但此合同显然无法履行。对洪某而言，其与周某签订该房屋买卖合同并不表示该合同已经签署完毕，其尚期待其他共有人在房屋买卖合同上签字确认。鉴于民法主要体现的是对当事人意思自治的尊重、确认与规范，因此理解法律条文不能脱离当事人的意思表示。分析《合同法》上述条款可知，中介公司可收取佣金而居间成功的合同应当是具有“可履行性”的合同，即签字的出卖方具有完全处分权或者其行为事后得到其他有处分权人的追认。在此情形下，如若出卖方违反合同约定不愿意履行过户手续，则买受方可要求继续履行，并申请法院对此予以确认保护。

那么这种理解是否与无权处分情形下买卖合同有效的规则相冲突？就后者而言，立法的目的在于试图解决所有权的静态安全与交易的动态安全之间的平衡，并在对不同法律行为（负担行为与处分行为）进行清晰划分的前提下维护交易秩序的稳定和当事人的利益保护。就第一个案例而言，在周某无法取得其他共有人同意签字的情形下，法律并不因此认定其与洪某之间的买卖合同无效，洪某可据此向周某（而不是向其他共有权人）主张违约责任。然而，洪某的权利能得到保护的程度也仅此而已。但居间法律规则的目的则无关静态安全与动态安全的问题，其仅解决交易关系的撮合以及在此基础上交易关系的继续进行。因此，一份无法继续进行交易的买卖合同并非居间成功的标志，居间人亦不得据此主张相应的佣金。

同时，从生活常理分析，如若允许居间人在这种情形下可收取佣金收入，则相当于免除了居间人应当尽到的审核与告知义务。根据《合同法》第424条的规定，我国法律将居间合同分为报告居间合同与媒介居间合同。所谓报告居间又被称为指示居间，是指“提供、报告订约机会的居间”①崔建远：《合同法》，法律出版社2003年版，第472页。或者“仅为委托人报告订约机会的居间”。②魏振瀛：《民法》，高等教育出版2002年版，第554页。所谓媒介居间，是指居间人(称为媒介居间人)在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合,周旋于委托人和第三人之间,促使双方订立合同。③参见隋彭生：《合同法要义》，中国政法大学出版社2003年版，第608页。从当前实践分析，居间人为房地产买卖双方提供的服务兼具报告居间和媒介居间两种类型，而无论何种形式的居间，居间人皆负有调查房屋产权信息（包括是否有抵押等事项）、审核签约方的身份信息、核对当事人的处分权信息等义务，在发现出售方无处分权或者无完全处分权情形下，应当要求其提供处分权的人授权委托书，或者要求其在限定时间内取得处分权人的签字确认。如果居间人未履行上述义务，导致买卖双方的利益受损，在一定情形下还需承担法律责任。因此，居间人居间买卖双方签订了1份无法履行的买卖合同，却有权向买卖双方收取佣金，无异于将自己的法律责任转嫁于他人，这显然违背了公平正义的基本原则，更无益于居间行为的规范。

那么，在居间人与买卖当事人签署佣金确认书，认定其需要支付的佣金数额时，是否代表居间人就有权收取佣金？比如案例一中，洪某不但与周某签订了房屋买卖合同，还与居间公司签署了“佣金确认书”。中介公司亦是据此提起诉讼，要求洪某支付佣金。本文认为，基于前面分析，居间人收取佣金的前提是促成合同的签订，而且该合同必须具有“可交易性”。佣金确认书仅是买卖当事人对居间成功后愿意支付佣金的意思表示，不能将其在该确认书上签字就认定其已经认可了居间行为的完成。因此，即使洪某签署了佣金确认书，鉴于该案件的情况，其仍无需向中介公司支付佣金。中介公司亦仅能根据《合同法》第427的规定，根据其实际付出向洪某主张其从事居间活动支出的必要费用。

（二）拨开迷障：对居间方设置违约条款的属性辨析

目前，司法实践中出现了另外一种情形，即居间方会在居间协议或者居间买卖协议中约定：“如买卖双方的任何一方未能履行《房地产买卖协议》，导致房地产买卖未能最终完成或《上海市房地产买卖合同》无法签署，违约方应向居间方支付居间服务补偿费，该服务费数额可以参照本次交易完成后居间方应收取的买卖双方的佣金之和。”同时，居间方还会要求买卖当事人签署佣金确认书（从上海的实践来看，一般卖方在合同中约定的是到手价，因此往往都由买方签署该佣金确认书）。这种规定是否有效，在买卖当事人一方违约的情形下，违约方是否需根据上述条款的约定向居间方承担违约责任，在司法实践中不无争议。基于上述分析可知，居间方撮合买卖双方签署一份“可交易”的买卖合同是其居间成功可收取佣金的准则，因此在分析上述条款是否可适用时亦不应脱离该准则。卖方在无法取得其他共有人同意的情形下，无法与买方签署可过户的买卖合同，属于违约方。居间方因无法撮合买卖双方签署一份“可交易”的合同，并未居间成功，无权按照佣金确认书的约定向买方收取佣金，当然也不能按照上述约定收取佣金。事实上，居间方亦知晓《合同法》有关居间成功才能收取佣金的规则，因此其在该种条款中不使用“佣金”字眼而使用“居间服务补偿费”的概念。一些法院的判决确实支持了居间方据此提出的主张，要求违约方按照约定向居间方承担全部的给付责任。这些判决是存在问题的，脱离了当事人的真实意思表示与居间的制度本质。首先，该约定并非无效，是居间方为确保利益实现而设置的保障条款。事实上，根据《合同法》可知，居间人即使居间未成功，也可以收取从事活动的必要费用，因此，居间人收取居间活动补偿费并不违反法律的规定。其次，该约定中所涉“该服务费数额可以参照本次交易完成后居间方应收取的买卖双方的佣金之和”，则由于违反了法律的规定而不具有效力。如若其居间成功，则该条款已没有意义，其按照佣金确认书主张权利即可；如若居间不成功，其无权收取佣金。居间方所谓的违约责任约定不能绕开法律的清晰规定。再次，从当事人的真实意思表示可知，违约方确实认可了一项义务：即在其违约导致居间不成时向居间方支付居间补偿费用。因此，在买方签署佣金确认书，但卖方违约（比如在无权处分情形下，其他共有人不同意出售房屋），居间方可选择向买方主张从事居间活动的必要费用，①从《佣金确认书》的意思表示分析，签署方既然认可了支付全部佣金，隐含着对于居间方从事活动的所有费用包括居间不成功时的必要支付亦包含在内。倘若由于对方违约导致居间不成，则其可在支付该费用后作为损失向违约方主张该费用。也可以根据上述条款向卖方主张居间服务补偿费。但居间方只能择一行使，防止其取得双份利益，且两者的数额一致。如若买方违约，则居间方无论是根据《佣金确认书》还是上述约定，皆可向买方主张必要的居间费用。

四、善意取得制度与夫妻共有财产制之间的关系梳理

（一）必要的反思：对夫妻共有财产的过度保护

因无权处分发生纠纷的类型中，很大一部分涉及夫妻的共有财产。这类案件的特性是不动产登记薄上往往只登记丈夫或者妻子一人的名字。如若在办理产权过户前，未登记的一方对此交易提出异议并产生诉讼，由于买受人尚未取得房屋的所有权，因此无善意取得制度的适用问题，交易无法进行下去，其只能按照买卖合同约定向出售方主张违约责任。然而，如果买卖双方已然办理了产权过户手续，未登记一方对此交易提出异议，则法院是否应确认该交易的合法性，买受方是否可成为房屋的所有权人，该问题在司法实践中争议较大。

从长期的司法实践分析，法院倾向于保护夫妻共有财产制度。在产权登记为一人时，往往要求买受人在购买房屋时尽到注意义务：询问该房屋是否属于夫妻共有财产以及未登记的配偶一方是否同意出售该房屋。如果未登记的一方未在买卖合同上签字，等交易完成后该方以出售房屋时未经其同意为由主张房屋所有权移转无效，买受人又无法提供该方同意出售的证据，则该交易往往会被法院宣告无效。

法院的该项做法并非没有依据，特别是目前在夫妻关系不好时，登记一方为移转财产，与他人串通将房屋出售的情形亦较为普遍，法院为防止该类事情的发生与蔓延，确保未登记一方的合法权益，对此进行较为严格的认定亦属合理。然而，问题都具有两面性，如果法院对夫妻共有财产制度的保护走向极致，则也会在某种程度上加重买受人的审核义务，并使其购房行为处于不确定的状态，最终会损害交易的迅捷与便利。

（二）精神的回归：确保交易安全与便捷之间的利益平衡

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条第1款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”值得注意的是，这种对善意取得制度的保护条款并未规定在《物权法》的司法解释中，而是规定在《婚姻法》的司法解释中，可见最高法院在充分考虑到夫妻共有财产保障的前提下，利益的天平已有向保护交易便捷的维度转向的趋势。这种趋势的转变既是对《物权法》关于善意取得制度规则的契合，亦系对当前法律纠纷的回应。房地产市场在这几年呈现了很大的价格浮动，特别在一、二线城市，房屋价格发生了极大的变化，有时甚至是一日一价，出卖方发现在签订买卖合同后房屋市场价格又有提升，产生了毁约的心理，以房屋未经配偶同意为由要求解除合同。此时，法院如果不对案件进行仔细甄别，过分注重对静态所有权的保护，则夫妻财产制反而成为违约方绕开法律惩罚的工具，这既不利于对动态交易方的保护，也不利于诚信市场的建立。因此，法院需要本着利益平衡的原则，在尊重夫妻财产制的前提下，依据善意取得制度的构成要件对交易的合法性进行确认，通过判决给社会提供行为预期，引导或告诫社会大众本着诚信的行为从事交易，否则将受到法律的惩戒。

（三）“善意”的认定：审判实践的难点处理

《物权法》第106条规定了受让人善意取得动产或者不动产的要件，其中最难以把握的要件就是“善意”的标准。由于证据的缺失以及法官对“善意”标准宽严掌握的差异，在房屋买卖纠纷案件中，法官对购买人在购房时是否属于“善意”往往会产生不同意见，由此导致裁判结论的不统一亦在所难免。所以，对“善意”标准厘定一个基本的框架，司法对此达成必要的共识就显得尤为必要。

这种共识产生的前提首先建立在对善意取得制度本质的把握上。该制度的目的是为了保护交易方对公示的信赖。就不动产而言，其旨在维护不动产交易安全，保护第三人对登记薄记载的信赖。①奚晓明：《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与适用》，人民法院出版社2011年版，第178页。因此，应当以第三人对登记的信赖作为判断其是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知登记错误或者登记薄中有异议登记的记载，这里的善意不以第三人进一步核实登记错误或者登记事项为前提。②同注①。

对于登记在一人名下的夫妻共有财产而言，未登记一方在双方夫妻感情发生变动等情形时，如果觉得自己的权益有可能受损，根据《物权法》第19条的规定，可通过变更登记、异议登记等制度阻断登记一方擅自处分房屋以及第三人通过善意取得制度获取房屋所有权。因此，法律已为未登记配偶一方的权利救济提供了法律依据。事实上，夫妻双方当时选择登记在一方名下，在某种程度上也应当承受第三人基于对登记的信赖取得该房屋所有权的交易风险，否则第三人的交易将一直处于不确定状态，这相当于将夫妻选择的后果以及未登记一方不积极从事变更登记、异议登记的行为后果由第三人承受，对于第三人而言显然是不公平的。

（四）具体的应对：基于交易模式的差异

当然，现实情况复杂多样，出卖方通过与买受方串通，通过形式合法的方式移转房屋所有权，达到转移财产目的的行为亦屡见不鲜。同时，我国的登记制度并不完善，相关登记的配套措施亦往往尚付阙如。再加上受中国长期的习俗影响，夫妻在婚姻关系存续期间要求变更登记等情况并不普遍。有鉴于此，法院在遵循对上述“善意”标准认定原则上，也可以基于买卖双方的不同交易方式进行有差异性的考量。

一般情况下，买受方是通过房屋中介选定出卖方并从事交易，而中介在撮合双方交易前，应调查、核实房屋产权、房屋是否属于共有财产等信息，并及时将此告知买受方；如若查明房屋属于夫妻共有财产，应要求未登记的一方提供同意出售的证明或者要求该方在相关协议上签字；带领买受方查看房屋现场，了解房屋当前的实际居住状况以及房屋的户籍状况。因此，买受人基于对登记的信赖以及对中介公司的信赖，与出卖方从事的交易行为应得到保护。至于中介审核不严或者为尽快促成交易与出卖方隐瞒了相关信息，应当与出卖方向利益受损的配偶一方承担相应的法律责任。①对于出卖人的责任，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条第1款对此进行了明确的规定：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支付。”如若买受方未通过中介与出卖人从事了房屋的交易行为，则法院的审核标准应当适当提高，对双方签订合同以及履行合同的整个过程要进行仔细审核，从买受人的整个行为过程是否有异常来评定其是否属于善意第三人。当然，对于上述两种不同模式而言，未登记一方如果有证据证明买受人并非出于善意，而是与出卖方存在恶意串通等情形，只要其提供的比如买卖双方的关系、资金支付方式与时间的不合理性等证据，法院经审查后认定双方交易确定存在合理怀疑的，则可以认定买受人不构成善意，交易行为无效。

总之，法院在面对各种不同情况的法律纠纷时，既不能脱离法律规范的本意而自行设定对规则要件的认定标准，也不能不考虑当事人的行为模式而粗放式地处理案件。在遵循规则前提下，从当事人的各种不同行为来审验其是否属于应受保护的一方，既考验着法院定纷止争的能力，也承载着社会对公平正义的期许。