探析我国房地产业经济财务风险分析与防范研究

黄智敏

[摘要]房地产作为国民经济支柱产业，关联度高，带动力强，对国民经济发展影响巨大。同时，房地产经济发展也必然会受到宏观经济周期性波动的影响。如何通过建立完善的房地产金融體系，多样化融资体系，多种金融工具来多渠道满足房地产业发展的资金需求，如何建立健全科学的房地产融资风险防范体系，包括风险的识别和控制机制，风险转移和分散机制，以促房地产金融的可持续发展，成为我国金融业面临的一个迫切问题。

[关键词]分析 防范 政策 财务风险 房地产企业

如何通过建立完善的房地产财务金融体系，多样化融资体系，多种金融工具来多渠道满足房地产业发展的资金需求，如何建立健全科学的房地产融资风险防范体系，包括风险的识别和控制机构，风险转移和分散机制，以促进房地产业的可持续发展，成为我国金融业面临的一个重要问题。

一、房地产企业的特征与财务风险

（一）房产市场的盈亏平衡与利率风险

房产既是一项消费品，也是一项投资品。作为投资品，房价受到投资成本与收益对比关系的显著影响。事实上，近几年来，我国居民通货膨胀预期的主要来源，是食品上涨和以及房价为代表的资产价格上涨，且后者波动更加明显，影响更大。

（二）个人住房贷款余额与利率风险的关系

从国际经验来看，如果长期保持高投资回报率状态，个人住房贷款高增长趋势将不会改变，系统性利率风险将不断被累积。2011年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）出台以来，房贷占所有贷款的比重不断升高，一旦出现房价下跌，则势必引发断供，抛售，房价进一步下跌的负反馈效应，危及整个金融体系甚至宏观经济稳定。

（三）房地产开发周期与风险

房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。

（四）房地产产品特性与风险

房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。与普通企业相比，房地产企业的存货具有单个存货价值巨大，存货的成本按新会计准则公允价值计算，随着土地成本的变化，建筑成本、房屋售价的变化，存货成本随之变动。这说明房地产企业的资产受市场影响较大，资产价值具有相当程度的不稳定性。

（五）房地产企业资金供求与风险

房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款假设为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作能力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式广泛被一些地产企业采用。房地产企业资金来源多样化。

（六）房地产企业组织结构形式与风险

在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在委托——代理关系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严重信息不对称，总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划和原则，在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。

二、我国房地产经济财务风险分析及其防范

（一）制定筹资管理规则

在对企业融资风险充分评估、测度的基础上，为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先，应该收集相关企业的信息，找到房地产行业最佳的资本结构，与本企业的资本结构相比较，评估能否优化本企业的资本结构，降低公司的综合资本成本。同时，公司也应该比较资金筹集的来源、方式、成本和风险，以降低本公司各种筹资来源的成本和风险。其次，公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后，公司也应在本企业内部进行管理，比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动，分析评估风险和成本。

（二）做好投资项目的可行性分析

房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括：对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。

（三）注重行业自身特点

（1）制定后备措施。影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。

（2）资金结构合理化。房地产企业的资金一般是由自由资金，银行贷款，预售款，经营性欠款等四部分组成，其中自由资金往往只占较小的比例，负债资金则占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%。企业一般是先用自有资金征地，再将土地作为抵押品从而向银行借入大量资金用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

（3）加强对日常现金流量的预测。控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算就是通过对现金持有量的安排，使企业保持较高的盈利水平，同时保持一定的流动性，并根据企业资产的运用水平决定负债的种类结构和期限结构。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。如通过现金流量分析，企业的经营者就能看出企业内部现金流量产生能力有多强，营业现金流量是正值还是负值，原因何在及企业是否有能力通过营业现金流量来履行其短期偿债能力，扣除现金投资后企业的现金流量是否有盈余等。因此，准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。

（四）重视外在因素的影响

（1）法律和政策环境。房地产业是基础建设行业，属于固定资产投资领域，因而在其开发和经营中，受国家宏观经济政策影响较大。首先，政府对未来土地的开发和使用状况所做出的规划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业地开发状况，其次，政府所征收的各项税费，最终都将进入房地产的价格之中，从而对房地产的销售状况产生的流通状况。另外，政府还可以通过货币政策的调控，例如提高贷款水平，实行差别化利率条件，调高房贷首付款比例等均会在一定程度上增大房地产企业所面临的财务风险。

（2）当地经济发展水平。由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异时，它不可能如同其他商品那样，能通过在这些地区之间的流动性来缩小价格差异。房地产市场的供求状况主要受制于当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展水平良好，相应地，该地区的居民收入也就会比较高，该地区的房地产市场需求也會因此增大，从而使该地区的房地产业呈现良好的发展的态势。

（3）市场环境。由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险，再投资风险和购买力风险。从销售方面看，随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位，规划设计，销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。

三、结论与展望

从发展趋势看，房地产财务资金主要靠银行贷款的情况必将得到改变，应逐渐走向债权和股权融资的2种基本形式。当然，金融产品应该从实际情况出发。同时，完备、高效的组织制度条件必不可少，包括法律制度、监管制度、信用制度及专业组织体系，这些制度直接制约风险的进程。在不远的将来，房地产证券化、房地产投资基金等新型融资工具将越来越多地出现在房地产市场上。同时对这些新型的工具的风险防范和控制研究将成为笔者今后的工作重点。